340 likes | 562 Views
Evaluarea pentru raportarea financiară. Capitolul 3 Partea a 2-a. Cuprins. Conceptul de valoare justă sau de valoare pentru raportarea financiară Definirea conceptului de valoare justă Avantajele şi dezavantajele atribuite valorii juste Valoarea justă – obiect al normalizării
E N D
Evaluarea pentru raportarea financiară Capitolul 3 Partea a 2-a
Cuprins • Conceptul de valoare justă sau de valoare pentru raportarea financiară • Definirea conceptului de valoare justă • Avantajele şi dezavantajele atribuite valorii juste • Valoarea justă – obiect al normalizării • Prevederile IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară • Obiectiv, arie de aplicabilitate şi relaţia cu standardele de contabilitate • Conţinutul standardului • Estimarea valorii juste potrivit standardelor de evaluare • Estimarea valorii de piaţă • Estimarea valorii de utilizare • Estimarea costului de înlocuire net
Prevederile IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară Obiectiv, arie de aplicabilitate şi relaţia cu standardele de contabilitate • Obiectiv - explicarea principiilor care stau la baza evaluărilor realizate pentru a fi utilizate în situaţiile financiare ale întreprinderilor • criterii de evaluare, comentarii ale conceptelor specifice • referire la condiţiile pieţei şi doar în mod particular la cazuri care conduc la valori diferite de valoarea de piaţă (ex. active specializate) • Arie de aplicabilitate - toateclasele de active • O parte a IVA 1 este destinată clarificării, pentru evaluatori, a conţinutului IFRS • Ex. tratament de bază sau alternativ, bazat pe VJ
Conţinutul standardului METODOLOGIE • Clasificarea activelor • din exploatare - necesare pentru activităţile de bază ale entităţii • în afara exploatării - deţinute pentru dezvoltarea viitoare, ca investiţii sau în surplus faţă de necesităţile de exploatare ale entităţii • De avut în vedere • principiul continuităţii exploatării • situaţii particulare – ex. întreprinderea manifestă intenţia de vânzare iminentă a unui activ • Precizare - VJ nu este în mod necesar sinonimă cu valoarea de piaţă, în IFRS-uri fiind utilizată în diferite contexte • active pentru care informaţiile de piaţă nu există, din cauza naturii lor specializate • de adoptat fie abordareapebază de venit, fie costul de înlocuire netînfuncţieprezenţasauabsenţainformaţiilor de piaţă (nu de tipul activului)
Conţinutul standardului Evaluări pentru IAS 2 Stocuri • cazul proprietăţilor (activelor) deţinute pentru vânzare • IAS 2: suma minimă dintre cost şi valoarea realizabilă netă • Valoarea realizabilă netă este valoarea de piaţăminus costurile de vânzare. • IVA 1: valoarea de piaţă, fără deducerea costurilor de vânzare • dacă clientul solicită consultanţă privind costul de vânzare a activelor, aceste costuri vor fi raportate separat. Evaluări pentru IAS 16 Imobilizări corporale • IAS 16: VJ este estimată în cazul opţiunii de reevaluare • IVA 1: • valoarea de piaţă • dacă însă nu există date de piaţă, din cauza naturii specializate a elementului, iar elementul se vinde rar, cu excepţia cazului în care reprezintă o parte a unei activităţi continue - utilizarea unei abordări pe bază de venit sau prin costul de înlocuire net • Alte intervenţii ale evaluatorilor • alocarea valorii între elementele diferite ale unui activ astfel încât entitatea să înregistreze amortizarea acestora în mod separat • determinarea valorii reziduale sau a duratei de viaţă utilă viitoare a activului
Conţinutul standardului D.Evaluări pentru IAS 17 Contracte de leasing • IAS 17: leasing financiar – VJ a activului presupune determinarea sumelor la care activul şi datoria sunt înregistrate de entitate, în bilanţul ei contabil. • IVA 1: valoarea de piaţă • cazulleasingului de proprietăţiimobiliare - valoarea de piaţăa dreptuluiasupraproprietăţiiînchiriate de locatar • cazul leasinguluipentrualte active - valoarea de piaţăa activului ce nu constituieobiectulunuicontract de leasing, deoarecedatoria este înregistratăseparat • alte intervenţii ale Ev: VJ a activului la începutulcontractului de leasing, pentru a permitelocataruluisăînregistrezeactivulcorect, înconformitatecu IAS 17. E. Evaluări pentru IAS 36 Deprecierea activelor • IAS 36: activul depreciat - la o valoare contabilă mai mică (valoarea recuperabilă), care este cea mai mare valoare dintre valoarea sa justă minus costurile de vânzare şi valoarea sa de utilizare. • Valoarea de utilizare • valoarea pe care entitatea estimează să o obţină din utilizarea a activului, pe parcursul duratei de viaţă utilă rămasă şi din eventuala cedare a acestuia • input-urilepentrudeterminareaacesteia, deşi specifice entităţii, trebuiesăderivedinpiaţă, ori de câteori este posibil • Valoareajustă minus costurile de vânzare ale unuiactiv = valoarea de piaţă ale acestuia minus costurile de vânzareanticipateînmodrezonabil.
Estimarea valorii juste potrivit standardelor de evaluare • valoarea de piaţă • valoarea de utilizare • costul de înlocuire net
Estimarea valorii de piaţăA. Delimitări conceptuale • Standard specific: IVS 1 Valoarea de piaţă – bază de evaluare • Definiţie: sumaestimatăpentru care o proprietate (activ) arputea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărătordecisşi un vânzătorhotărât, într-o tranzacţiecupreţdeterminatobiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambelepărţi au acţionatîncunoştinţă de cuază, prudent şifărăconstrângere • Suma estimată - un preţexprimatînunităţimonetare (de obiceiînmonedanaţională) plătibilpentruacelactiv, într-o tranzacţieindependentă (nepărtinitoare) de piaţă. • preţulcel mai probabil, care se poateobţine, înmodrezonabil, pepiaţă, la data evaluării • nu se referă la un preţestimatinflatatsaudeflatat de termenisaucircumstanţespeciale, cum ar fi acordurileatipice de finanţare, vânzareşileaseback, anumiteconsiderentesauconcesiispecialeacordate de oricepersoanăimplicatăînvânzaresau de oriceelement al valoriispeciale.
Estimarea valorii de piaţăA. Delimitări conceptuale • o proprietate va fi schimbată - valoareauneiproprietăţi este mai degrabă o sumă de baniestimatădecât un preţ de vânzarepredeterminatsaupreţul curent de vânzare • preţul la care piaţaaşteaptă ca o tranzacţiesăpoată fi încheiată la data evaluării. • la data evaluării –valoarea de piaţăestimată este specificăunui moment, unei date precise. • valoareaarputea fi incorectăsauinadecvatăpentru o altădată, avândînvederemodificările permanente ale pieţei • definiţiapresupunerealizareasimultană a schimbuluişidefinitivareacontractului de vânzare, fărăoricefluctuaţie a preţului care altfelarputeasăapară.
Estimarea valorii de piaţăA. Delimitări conceptuale ă • un cumpărătordecis - care este motivat dar nu constrânssăcumpere. • nu este nicinerăbdător, nicideterminatsăcumpere la oricepreţ • judecăînconcordanţăcurealităţilepieţeicurenteastfelcă nu va plăti un preţ mai mare decâtpreţulcerutpepiaţăînacest moment • un vânzătorhotărât –carenu este nicinerăbdătorsauconstrâns/ dispussăvândă la oricepreţ, niciforţatsămenţină un preţ care nu este consideratrealistpepiaţacurentă. • este motivatsăvândăproprietatea, încondiţiilepieţei, la cel mai bun preţobtenabil, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricarear fi acelpreţ.
Estimarea valorii de piaţăA. Delimitări conceptuale • o tranzacţiecupreţuldeterminatobiectiv - o tranzacţieîncheiată de părţiîntre care nu există o relaţieparticularăsauspecială (de ex, companiamamăcufiliala sa, proprietarulcuchiriaşul). • Altfel, preţuriletranzacţiilornu ar fi caracteristicepieţeisauar putea fi majorateprinincludereaunuielement de valoarespecială • o activitate de marketing adecvată - proprietatea va fi prezentatăpepiaţăîncel mai adecvatmod, care poate duce la cedareaei la cel mai bun preţ. • Duratatimpului de expunerepepiaţăpoate varia înfuncţie de condiţiilepieţei, dar trebuiesă fie suficientăpentru a permite ca proprietateasă fie adusăînatenţiaunuinumărcorespunzător de potenţialicumpărători • Perioada de expuneretrebuiesăînceapăînainte de data evaluării.
Estimarea valorii de piaţăA. Delimitări conceptuale • părţileimplicate au acţionatîncunoştinţă de cauzăşi prudent - atâtcumpărătoruldecis, câtşivânzătorulhotărâtsuntinformaţi, de o manierărezonabilă, înlegăturăcunaturaşicaracteristicileproprietăţii, cuutilizărileexistenteşipotenţiale ale acesteia, precumşiasuprastadiuluiîn care se aflăpiaţa, la data evaluării • fiecare parte acţioneazăînpropriulinteresşiînmod prudent, dispunând de cunoştinţelenecesarepentru a obţinecel mai bun preţ, corespunzătorpoziţieiocupateîntranzacţie • prudenţa este măsuratăprinreferire la conjuncturapieţei, de la data evaluăriişineluândînconsiderareeventualeleinformaţiiulterioareacestei date • Totuşi, nu este neapărat imprudent un vânzător care vindeproprietateape o piaţăcupreţuriînscădere, la un preţ mai micdecâtceleanterioare • fărăconstrângere - fiecare parte este motivatăsăîncheietranzacţia, dar niciuna nu este niciforţată, niciobligatăînmodnejustificatsăfacăacestlucru.
Estimarea valorii de piaţăb. CONCEPTUL DE CEA MAI BUNĂ UTILIZARE • Cea mai bună utilizare (CMBU) - cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă valoarea cea mai mare a proprietăţii evaluate • poate să fie continuarea utilizării existente a proprietăţii sau alte utilizări alternative • Ex. o clădire are ca şi utilizare existentă activităţi industriale, iar o utilizare alternativă acesteia poate să fie cea comercială, ca spaţii de birouri.
Estimarea valorii de piaţăb. CONCEPTUL DE CEA MAI BUNĂ UTILIZARE Determinarea CMBU - analiză a mai multor alternative posibile, pentru care se determină nivelul cheltuielilor şi veniturilor viitoare aferente proprietăţii: • legalpermisibilă • concordanţacureglementărilelegalesaunormativele de construcţii, reglementările zonale şireglementările de mediu; • fizicposibilă • caracteristicilefizice (mărime, formă, naturaterenului, suprafaţa, topografia, accesibilitatea, risculdezastrelornaturale, faţadă, adâncime), respectivcapacitateaşidisponibilitateautilităţilorpublice ; • fezabilăfinanciar • pentruaceleutilizări care au întrunitcondiţiilelegaleşifizice, reţinându-se utilizările care aduc un venit net pozitiv; • maximproductivă • se testeazăcea mai mare valoarereziduală a terenuluiaferent
Estimarea valorii de piaţăc. Metode de evaluare Alegere în funcţie de natura activului şi circumstanţele în care acesta va fi cel mai probabil tranzacţionat pe piaţa liberă: • metode de comparaţie de piaţă - fundamentatepeobservaţiile de piaţă; • abordareaprincapitalizareavenitului • includeanalizafluxului de numeraractualizat • se bazeazepefluxurile de numerardeterminate de piaţăşipe rate ale rentabilităţiiderivatedinpiaţă • costurile de construcţieşideprecierea • analizacosturilorşi a deprecierilorcumulatereflectate de piaţă
Estimarea valorii de utilizareA. Delimitări conceptuale • Standarde cu care are legătură: IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă, GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de piaţă sau în afara pieţei • Definiţie: identică cu a valorii de piaţă, presupunându-se în plus următoarele: • Cumpărătorul doreşte activul pentru starea curentă, în care se găseşte şi pentru a continua aceleaşi operaţii din întreprindere; • Întreprinderea îşi va continua activitatea într-un viitor previzibil. • Acestea sunt ipoteze specifice care reflectă cerinţele situaţiilor financiare de a fi elaborate mergând pe premisa continuităţii activităţii, doar dacă managementul nu lichidează sau vinde afacerea.
Estimarea valorii de utilizare B. METODE DE EVALUARE • Când nu sunt suficiente informaţii de piaţă, cum este cazul proprietăţilor specializate, poate fi determinată utilizând celelalte două abordări (venit sau cost) • De cele mai multe se recomandă abordarea venit • În condiţiile previzionării unor rezultate constante sau cu evoluţie discontinuă, pe un orizont de prognoză limitat - tehnici de actualizare (valoarea de utilizare = valoarea actuală)
Estimarea valorii de utilizare c. Tehnici de actualizare • Modelare financiară bazată pe ipotezele explicite referitoare la venitul şi cheltuielile previzionate aferente unei proprietăţi • privind mărimea, calitatea, variabilitatea, momentul şi durata intrărilor şi ieşirilor de numerar care sunt actualizate • De luat în considerare următoarele elemente : • viitoarele fluxuri de numerar; • variaţii posibile ale sumelor sau ale perioadelor de obţinere a fluxurilor de numerar; • preţul care reflectă riscul obţinerii fluxurilor de numerar; • valoarea în timp a banilor, reprezentată de rata de actualizare (dobânzii) fără risc; • alţi facturi, cum sunt lichiditatea şi imperfecţiunile pieţei; • în cazul datoriilor, efectul costului creditului.
Estimarea valorii de utilizare c. Tehnici de actualizare • Două tehnici: • a ratei de actualizare ajustate (cu risc) - dacă pot fi observate pe piaţă preţuri pentru active (datorii) similare • a valorii actuale aşteptate – când nu pot fi observate preţurile de mai sus • Se ia în considerare riscul şi incertitudinea pentru a reproduce comportamentul pieţei vis-a-vis de activele şi datoriile cu fluxurile de numerar incerte • Se utilizează ca şi referinţă de bază: rata activelor monetare = rată fără risc şi care are o maturitate sau o durată care coincide cu perioada acoperită de fluxurile de numerar (rata dobânzii fără risc).
Estimarea valorii de utilizare c. Tehnici de actualizare • Tehnica ratei de actualizare ajustate • Utilizează un singur set de fluxuri de numerar (FN) pentru cele mai bune estimări • FN se actualizează cu o rată care include riscul inerent acestora numită rată de actualizare ajustată la risc. • Presupunerea că rata de actualizare poate încorpora integral riscul inerent fluxurilor de numerar. • Tehnica valorii actualizate aşteptate • un set de FN - suma tuturor posibilelor fluxuri de numerar, fiecare ponderată cu probabilitatea sa • reflectă prima de risc a pieţei pentru riscul inerent fluxurilor de numerar aşteptate (care nu este reflectată în alt mod în cadrul fluxurilor de numerar) • se pot utiliza două metode, dintre care: • FN aşteptate sunt actualizate cu o rată care include riscul inerent lor (rată de actualizare ajustată la risc) • Pentru a estima rata de actualizare cu risc, se pot utiliza modele pentru preţul activelor cu risc, de exemplu CAPM (Capital Asset Pricing Model).
Estimarea valorii de utilizare c. Tehnici de actualizare Alte recomandări: • orizontulde prognoză - o perioadă de timp specificată în general corelată cu comportamentul de piaţă al clasei de proprietate şi sectorului ei de piaţă • frecvenţa intrărilor şi ieşirilor de numerar (lunar, trimestrial, anual) ar trebui să fie derivată din piaţă • rata de actualizarecorectă, adecvată • dacăfrecvenţafluxului de numerar este trimestrială, rata de actualizareadecvatătrebuiesă fie ceaefectivtrimestrialăşi nu rata nominală • să fie preluate de pepiaţaproprietăţilorşiîntreprinderilorcomparabile • aprecierea comparabilităţii - similitudine privind: venitul, cheltuielile, riscul, inflaţia, ratelereale ale rentabilităţiişipreviziunilevenituluiproprietăţilorcomparabile • valoarea reziduala • depinde de practicile de pepiaţasubiectului de evaluat • o estimare a valorii de piaţăa proprietăţii la fineleperioadei de previziune • se poate calcula pebazavenitului net dinanulurmătorultimului an al analizei FN
Estimarea COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NETa. Delimitări conceptuale • Standard specific: GN 8 Costul de înlocuire net • Când se foloseşte • estimarea valorii activelor specializate în scopuri de raportare financiară • în mod particular - formă a valorii de utilizare care se determină potrivit IAS 36 Deprecierea activelor (testul de depreciere) • pentru proprietăţi imobiliare noi sau relativ noi, proiecte de construcţii, alte active cu destinaţii speciale sau care nu se tranzacţionează frecvent pe piaţă
Estimarea COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NETa. Delimitări conceptuale Definiţii • CIN • suma care i-ar fi necesară unui cumpărător dat pentru a cumpăra sau a construi un bun având o utilitate echivalentă • costul curent necesar pentru înlocuirea unui activ cu activul său modern echivalent din care se scade deteriorarea fizică şi toate formele relevante ale deprecierii şi optimizării • Proprietatea specializată • proprietate care se vinde rar pe piaţa liberă sau niciodată, cu excepţia cazului în care se vinde întreaga întreprindere sau entitatea din care face parte, datorită unicităţii sale, rezultată din proiectul şi natura sa specializată, din configuraţia sa, din mărimea, localizarea sau din alte caracteristici
Estimarea COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NETa. Delimitări conceptuale Termeni • Cost de reproducţie (reconstrucţie) ≠ Cost de înlocuire • Cost de reproducţie (reconstrucţie) (Crc) = costul curent de construcţie a uneicopiiidenticeactivuluievaluat (aceleaşimaterial, de exemplu) • Cost de înlocuire (CIN) = costul curent al unui bun asemănător, nu identic celui evaluat • Cazul proprietăţilor imobiliare • Ccr - se determină atunci când se identifică aceleaşi materiale, normative de construcţie, arhitectură şi planuri, calitate a manoperei şi sunt înglobate toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate • CIN - estimarea costurilor de achiziţie a terenului şi de construcţie a unei noi clădiri, având aceeaşi utilitate, ori de adaptare a unei clădiri vechi pentru aceeaşi utilizare, fără costuri de legate de timpul de construcţie/adaptare
Estimarea COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NETB. Deprecierea – componentă a cin • Dacă activul evaluat nu este nou: • CIN = Costul de brut (CIB) - Deprecierea cumulată datorată deteriorării fizice, a deprecierii funcţionale, respectiv a deprecierii economice.
Estimarea COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NETB. Deprecierea – componentă a cin Depreciereafizică • pierdereacapacităţiitehniceiniţiale ca urmare a folosiriiactivului, întimp, încadrulproceselor de exploatare ale întreprinderii • acea parte a uzurii fizice care se consideră a fi recuperabilă • se cuantifică prin costul de readucere a activului la condiţia de nou sau ca şi nou şi se verifică dacă costul de corectare a stării tehnice este mai mare decât creşterea de valoare rezultată • uzura fizică nerecuperabilă se referă la elemente ale activului deteriorate fizic, care nu pot fi corectate în prezent, din motive practice sau economice. • cazul bunurilor mobile - deprecierea fizică corespunde imposibilităţii activului de a funcţiona la toleranţele şi capacităţile proiectate, după ce s-a exclus, ca şi cauză posibilă, cea a programului producţiei. • cazul proprietăţilor imobiliare - potfiutilizate • proceduri de estimare a sumei/procentajului cu care să se rectificecondiţiafizică a amenajărilorşiconstrucţiilor • estimări ale elementelorspecifice ale deprecieriişi ale cheltuielilorantreprenorilorsaucomparaţiadirectă a valorilorunitare ale proprietăţilor cu condiţie/stare similară
Estimarea COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NETB. Deprecierea – componentă a cin Depreciereafuncţională • echivalentul uzurii morale • se datoreazătehnologiiloravansate, încorporateînactivelenoi, care astfelsuntaptesăproducămaieficientbunurişiservicii = factoriinerenţiactivului • exemple: schimbări ale proiectului de construcţie, alematerialelorutilizabile, cheltuieli de exploatareexcedentarecelorpreconizate, supraadecvare, ineficienţă • se constatăprincomparareaactivuluievaluatcu un altulînlocuitor mai eficientşi/sau mai puţincostisitor, dezvoltat de tehnologiamodernă • se cuantifică prin capitalizarea pierderilor de profit aferente influenţelor negative sau comparaţii cu tranzacţii care au suferit aceleaşi influenţe • cazul proprietăţilor imobiliare • deprecierea sau neadecvarea funcţională - demodare, neadecvare sau supradimensionare din punct de vedere a dimensiunilor propriu-zise, a stilului sau a instalaţiilor şi echipamentelor ataşate • deprecierea recuperabilă (doar aceasta se reţine) se cuantifică prin costul de înlocuire pentru deficienţe care necesită adăugiri, înlocuiri, modernizări sau supradimensionări
Estimarea COSTULUI DE ÎNLOCUIRE NETB. Deprecierea – componentă a cin Deprecierea economică • numită şi depreciere externă • pierderea de valoare sau de utilitate a unui activ datorată unor factori externi activului • Exemple de factori externi: • economici propriu-zişi care conduc la creşterea preţului la materii prime, forţa de muncă sau utilităţi, la cererea scăzută a activului respectiv pe piaţă sau la concurenţă sporită, respectiv la influenţarea utilizării activului cum sunt amplasarea în zonă, urbanismul, finanţarea; • factorii de mediu, care pot conduce la investiţiiviitoarepentruremedieresaupentruachiziţiinoi, nepoluante. • douăprocedee : • estimareapenalităţiipentruinutilitate, procentual, princomparareanivelului actual de exploatare cu capacitateateoretică/tehnică; • actualizarea/capitalizareacheltuielilor de exploatareexcedentarecauzate de factoriexterni (cum arficreştereapreţului la materii prime)