Prednášky z Agrárneho práva EU

1. Prednášky z Agrárneho práva EU Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

2. Nájom poľnohospodárskej pôdy Anna Bandlerová Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

3. Legislatíva EU • ktorá se vzťahuje k poľnohospodárskej pôde , nezasahuje do vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, nájomných vzťahov a pozemkových úprav. • Tieto otázky sú výhradne v okruhu pôsobnosti národného práva jednotlivých členských štátov . Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

4. Ak porovnávame pozemkové právo v štátoch EU, zistíme, že existuje mnoho prístupov k regulácii pozemkového vlastníctva a užívania pôdy. • Ochrana vlastníckych práv a práv s nimi súvisiacich je však ve všetkých štátoch obmedzená v zákonom vymedzených prípadoch verejného zájmu. Rozsah obmedzenia je rôzný. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

5. O pozemkovej politike rozhodujú vlády a parlamenty jednotlivých štátov • Trh s pôdným fondom je regulovaný nejviac v štátoch , kde je obmedzený pôdny fond. • Patrí tam : Rakúsko, Francúzsko, Holansko, Belgicko ale aj Spolková republika Nemecko. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

6. Na úpravy pozemkového práva v evropských štátoch pôsobí najmä produkcia tržných prebytkov čo uvoľňuje doterajšie prísné predpisy o užívání poľnohospodárskej pôdy len k poľnohospodárskej produkcii a k vnášaniu ekologických hladísk do hospodárenia s pôdou. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

7. V agrárnom pozemkovom práve sa vyskytujú -základné problémy ako – -územné plánovanie, -hospodárskotechnické úpravy pôdy, - limitovanie predaja, Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

8. -obmedzovanie nadmernej parcelácie a aglomerácie pozemkového vlastníctva, predkupné právo - vyvlastnenie pôdy z výrobného, ekologického a sociálného hlediska atď. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

9. Právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy v SR A)Občiansky zákonník (§§ 663 až 684) - všeobecný právny predpis, B)Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľ. pozemkov, poľ. podniku a lesných pozemkov v znení neskorších zmien :zákon č. 549/2004 Z.z, zákon č.571/2007 Z.z.,zákon č. 396/2009 Z. z.) Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

10. A)Občiansky zákonník • Zmluva -typy zmlúv podľa občianskeho zákonníka, -všeobecná právna úprava, špeciálna právna úprava, -rozdieľ medzi obchodnými zmluvami) -vznik -zmena -zánik zmlúv Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

11. Typ nájomných zmlúv podľa predmetu zmluvy • Nájomná zmluva ,kde predmetom je hnuteľná vec • Nájomná zmluva,kde predmetom je nehnuteľná vec • Nájom a podnájom nebytových priestorov • Nájom a podnájom bytu • Podnikateľský nájom hnuteľných vecí • Nájom poľnohospodárskej pôdy Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

12. Definícia: Nájomnou zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje prenechať za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky a nájomca sa zaväzuje platiť nájomné. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

13. Charakteristika nájomnej zmluvy • -odplata Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

14. Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy: • zmluvné strany, • predmet zmluvy, • cena nájmu, ak sa zmluvné strany nedohodnú na cene, platí sa nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

15. čas platenia nájomného - ak nie je dohodnuté inak alebo ak osobitné predpisy neupravujú inak, platí sa nájomné z poľ. a lesných pozemkov polročne pozadu 1.4. a 1.10. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

16. Forma zmluvy:ústna, zmluva do 5 rokov nemusí mať písomnú formu • Na zabezpečenie nájomnéhomá prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci alebo patria nájomcovi. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

17. Právo nájomcu: vec užívať, brať z nej úžitky, dať vec do podnájmu, ak nebolo dohodnuté inak (výnimkou sú nebytové priestory), užívať vec spôsobom určeným v zmluve alebo primeraným obvyklým spôsobom. Povinnosť nájomcu: zachovať podstatu užívanej veci, oznamovať prenajímateľovi potrebu opráv, starať sa o to, aby nevznikla škoda, platiť nájomné. Občiansky zákonník(pokračovanie) Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

18. 1. Občiansky zákonník(pokračovanie) • Ukončenie nájmu: • uplynutím doby, na ktorú bola nájomná zmluva uzatvorená, • dohodou, • výpoveďou Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

19. odstúpením zo strany nájomcu (ak bola prenajatá vec v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie), • Odstúpením zo strany prenajímateľa (ak nájomca užíva vec tak, že prenajímateľovi vzniká škoda resp. hrozí vznik škody; ak nájomca nezaplatil nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného) Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

20. Zánik nájomnej zmluvy: • zničením prenajatej veci. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

21. B) Zákon č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších zmien • 1. Časť: Nájom pozemku na poľnohospodárske účely • 2. Časť: Nájom pozemku na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku (pre účely podnikania) • 3. Časť: Nájom podniku na poľnohospodársku výrobu • 4. Časť: Nájom lesného pozemku na hospodárenie v lesoch • 5. Časť: Spoločné a prechodné ustanovenia Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

22. Zmeny • Zákon č.549/2004 Z.z. • Zákon č.571/2007 Z.z, • Zákon č.396/2009 Z. z. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

23. Zákon č. 504/2003 Z. z. • Nájomná zmluva k pozemkom na poľnohospodárske účely pre podnikanie ako aj pre prípad, že sa nepodniká sa riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ak zákon č. 504/2003 Z. z. v znení zmien ,neurčuje inak . Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

24. Pozemok na účely zákona 504/2003 Z.z. v znení neskorších zmien sa rozumie : • taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, • pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, • iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku; Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

25. V zmluve je možné dohodnúť aj vykonávanie rybárskeho alebo poľovníckeho práva pri nájme pozemku na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

26. Náležitosti nájomnej zmluvy • zmluvné strany - prenajímateľ, nájomca • predmet zmluvy, • cena za nájom Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

27. nájomná zmluva musí obsahovať: - dohodu o výške nájomného alebo spôsob jej určenia, pričom výška nájmu musí byť najmenej 1% (1.5%-SPF)z ceny poľ. pôdy určenej podľa vyhl.38/2005 Z z Ak je prenajatý pozemok určený na podnikanie Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

28. Táto vyhláška č. 38/2005 Z. z. pri stanovovaní hodnoty pôdy vychádza z kvality a bonity pôdy stanovenej podľa bonitných pôdno – ekologických jednotiek a nezohľadňuje súčasnú trhovú cenu pôdy Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

29. Podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva, dotknutý štát by mal odstrániť všetky prekážky, ktoré bránia tomu, aby sa nájom pôdy realizoval za podmienok, ktoré berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky v dotknutej lokalite.“ Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

30. Inými slovami : • bolo by potrebné vziať do úvahy skutočnú trhovú cenu pôdy v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, nakoľko v hodnote pôdy podľa BPEJ nie je možné zohľadniť budúce faktory vplyvu na zmenu trhovej ceny (napr. priemyselná výstavba, budovanie diaľnic a pod. sú faktory, ktoré majú výrazný dopad na trhovú cenu a nemožno ich predvídať na niekoľko desaťročí dopredu). Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

31. V prípade vzniku súdneho sporu o zaplatenie nájomného, súd pri stanovení výšky nájomného síce rešpektuje minimálnu výšku nájomného 1%, ale vychádza z hodnoty pozemkov určených podľa znaleckého posudku (ktorý vychádza z vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku). (Rozsudok z 27.11.2007 k sťažnosti č. 74258/01 pre porušenie článku 1 Protokolu č. 1 k Dohovoru. In: Justičná revue, príloha č. 4, 2008, roč. 60, s.56 ) Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

32. Forma zmluvy: • ústna, • písomná – (pokiaľ sa na tom zmluvné strany dohodli), AK sa dáva pozemok do nájmu pre účely podnikania - len písomná forma Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

33. Náležitosti nájomnej zmluvy(pokračovanie) • Čas nájmu - nájomná zmluva na pozemok na poľ. účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzatvoriť: • na určitý čas - minimálne na 5rokov, maximálne na 15 rokov, • na neurčitý čas - min. 5 rokov, Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

34. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; • výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8 (5rokov), ak sa nedohodne inak. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

35. Platenie nájomného • nájomné z pozemkov prenajatých na poľ. účely sa platí ročne pozadu k 1.10. kalendárneho roka, ak nie je určené inak Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

36. Platiť nájomné nie je povinný nájomca • Ak ide o mimoriadne okolnosti a to najmä následky prírodných pomerov, ktoré nájomca nespôsobil, a nemožno predpokladať, že by ich odvrátil alebo ich následky mohol odvrátiť alebo prekonať, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

37. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca • Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu • Náhrady a príspevky z verejných prostriedkov prijaté nájomcom v súvislosti s mimoriadnymi okolnosťami sa pripočítajú k úžitkom z prenajatého pozemku. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

38. Čas nájmu pri zmluve o nájme na určitý čas • pri založení alebo obnove ovocného sadu - max. 25 rokov, • pri založení alebo obnove škôlky pre ovocné alebo okrasné dreviny, vinohradu, chmeľnice - max. 30 rokov, rýchlorastúce dreviny • pri založení alebo obnove porastu špargle drobného ovocia - max. 15 rokov, • pri zriadení repozitória, ktoré je registrované - min. 50 rokov, • pri zriadení riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované - min. 10 rokov. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

39. Práva nájomcu • brať úžitky z pozemku, ktorý má v nájme (§2), • využívať prenajatý pozemok riadnym spôsobom na poľ. účely, • vykonať zmenu druhu pozemku len so súhlasom vlastníka pozemku, Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

40. Práva nájomcu • Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. • Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

41. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

42. Na primerané predĺženie času nájmu alebo na primeranú náhradu má nárok nájomca podnikateľ za predpokladu (§13),že : vynaložil nevyhnutné náklady na : • udržiavanie pozemku, • zvýšenie hodnoty pozemku , • výkonnosť pozemku (so súhlasom prenajímateľa), Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

43. ak by sa výpoveď nájomnej zmluvy dohodnutej na čas neurčitý mala skončiť skôr ako sa mu vrátia výdavky. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

44. Nájomca podnikateľ má právo • na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvyna pozemok za nájomné v obvyklej výške, avšak iba vtedy, ak sú splnené dôvody uvedené v § 13 ods. 2 zákona (riadne a včas si plní svoje záväzky), Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

45. Právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy nájomca nemá ak : • prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve • ak má byť nájomcom blízka soba prenajímateľa, • ak má byť nájomcom PO, kde prenajímateľ je členom alebo spoločníkom, • ak ide o pozemok určený na iné ako podnikateľské účely. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

46. Povinnosti nájomcu podnikateľa Ak nedošlo k inej dohode: • nájomca znáša obvyklé náklady, ktoré vznikli pri bežnom užívaní prenajatého pozemku spojené s udržiavaním tohoto pozemku tak, aby bol pozemok spôsobilý na dosiahnutie účelu nájmu (§3) Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

47. Povinnosti nájomcu • platiť nájomné - ročne pozadu k 1.10. kalendárneho roku Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

48. Povinnosti nájomcu • Nájomca je povinný viesť evidenciu pozemkov, ktoré má prenajaté a ktoré sám vlastní a obhospodaruje, podľa prenajímateľov a druhu pozemkov. • Podrobnosti o spôsobe vedenia evidencie pozemkov ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej republiky (ďalej len ministerstvo ). Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

49. Povinnosť oznámiť nájomný vzťah • Vznik nájomného vzťahu k poľnohospodárskemu pozemku, ak trvá aspoň päť rokov, by mal vlastník oznámiť príslušnej správe katastra, ktorá byformouzáznamu zaevidovala vznik tejto právnej skutočnosti (§34 a nasl. katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z v znení neskorších predpisov ) Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy

50. V praxi sa však toto ustanovenie nedodržiava • Za nerešpektovanie tohto ustanovenia hrozí účastníkom nájomného vzťahu len veľmi nízka sankcia (1000 Sk pre fyzickú osobu a túto pokutu nemožno uložiť opakovane, v prípade právnickej osoby je to 10 000 Sk s možnosťou opakovaného uloženia).. Prednáška č.7 Nájom poľnohospodárskej pôdy