Bibob en Vastgoed

1. Bibob en Vastgoed 6 oktober 2014 Reimer Veldhuis en Alain de Jonge

2. Vastgoed en de Wet Bibob Onderwerpen: • Precontractuele fase; • Bibob-advies: en dan?; • Bibobná sluiten overeenkomst. Doel: zuiver zaken doen zonder schade “Behind every successful fortune; There is Crime”? ¹ ¹ Mario Puzo, the Godfather

3. Precontractuele fase Uitgangspunt: contractsvrijheid. Onbegrensd? Nee: • afbreken onderhandelingen onaanvaardbaar, i.v.m. gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen of overige omstandigheden van het geval → bijv. :onvoorziene omstandigheden, uitlatingen partijen, duur onderhandelingen • gebonden aan onderhandelingsresultaat, zgn. rompovereenkomst → overeenstemming essentialia, openstaande punten ondergeschikt, verklaringen over en weer gericht op gebondenheid • algemene beginselen behoorlijk bestuur → bijv. zorgvuldigheidsbeginsel, motiveringsbeginsel, vertrouwensbeginsel Dus: ‘Rules of Engagement’ vaststellen! “I will make you an offer you cannot refuse”

4. Precontractuele fase “Never let anyone know what you are thinking.”?? • Rules of Engagement • Voorbehoud maken →een tijdig, uitdrukkelijk en duidelijk voorbehoud staat aan totstandkomingsvertrouwen in de weg • Let op: niet (stilzwijgend) opgeven! • Nadrukkelijk blijven herhalen, ook bij overdracht dossier →estafette • Voorbehoud ruim formuleren: • integriteit/Bibob; • andere (politieke/beleidsmatige/bedrijfseconomische) redenen

5. Precontractuele fase Bepalen wel/geen advies  Beleid? • Informatie (ambtelijk, vragenformulier, LBB, OM, RIEC) geeft aanleiding tot vragen • Hoogte aankoopsom of bieding ongebruikelijk in relatie tot de waarde • Bedrijfsmatig onroerend goed, meerdere objecten, hoge waarde Informeren? (artikel 32 Wet Bibob) Rechtsmiddelen? “Keep your friends close and your enemies closer.”

6. Precontractuele fase Periode tijdens adviesaanvraag Concept contract opstellen? Kan: maar altijd opschortende voorwaarde inzake Bibob-adviesopnemen! Contract sluiten, bij tijdsdruk? Bijv. bestuursorgaan heeft haast, of is ‘verliefd’ op het gebouw → opschortende of ontbindende voorwaarde inzake Bibob-advies opnemen. “We are all honorable men here, we do not have to give each other assurances as if we were lawyers.”

7. Precontractuele fase Let op bij opschortende/ontbindende voorwaarden: • buitengerechtelijke ontbinding bij huur gebouwde onroerende zaken onmogelijk;oplossing: bij huur gebouwde onroerende zaken alléén werken met opschortende voorwaarde • ontbindende voorwaarde bij erfpacht/eigendomsoverdracht problematisch nánotariële levering;oplossing: wachten met notariële levering tot na advies • opschortende voorwaarde niet ‘verwerken’ door feitelijke levering/ingebruikgeving voorafgaand aan adviesoplossing: separaat sleutelcontract sluiten “Lawyers can steal more money with a briefcase than a thousand men with guns and masks.”

8. Bibob – advies, en dan? Beoordelenadvies en zienswijze (artikel 33 Wet Bibob)? • geen gevaar → Bibob staat niet in de weg aan contracteren→ Wel integriteitsprobleem en dan? • ernstig gevaar→ afbreken? → andere mogelijkheden? • mindere mate van gevaar→ afbreken toch mogelijk?→ andere mogelijkheden? “I will make him an offer, He can't refuse.”

9. Bibob – advies, en dan? Aanvullende voorschriften/verbeterplan: • Aanvullende waarborgen • doorsnijden relaties • extra toezicht/controle • hertoetsing op termijn Niet accepteren verbeterplan: afbreken “Never get angry,' the Don had instructed. 'Never make a threat. Reason with people.”

10. Bibobná sluiten overeenkomst Bibob instrumentarium ook tijdens looptijd overeenkomst wezenlijke rol: Art. 5a Wet Bibobgeeft mogelijkheid om tussentijds Bibob- advies te vragen → in overeenkomst bepalen dat overeenkomst kan worden opgeschort, ontbonden of beëindigd indien een van de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties zich voordoet Relevant bij (i) koop/eigendomsoverdracht en (ii) duurovereenkomsten/duurrelaties (huur, erfpacht, bruikleen) (i) koop: ontbinding na notariële levering is complex → financiering, beperkte zakelijke rechten, doorlevering “Revenge is a dish which taste best when served cold.”

11. Postcontractuele fase (duurovereenkomsten) “Leave the gun, take the cannoli.” (ii) duurovereenkomsten/duurrelaties: Erfpacht Artikel 5:87 lid 2 BW: beëindiging erfpacht alleen bij achterstand canonbetaling of ernstige wanprestatie → de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming Let op: erfpacht veelomvattend recht, beëindiging evenredig? Huur gebouwde onroerende zaken Ontbinding alleen mogelijk via de rechter → de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming die ontbinding via de rechter rechtvaardigen Huur losse grond/bruikleen Geen wettelijke belemmeringen voor beëindiging → de in artikel 9 lid 3 Wet Bibob genoemde situaties in contract definiëren als ernstige tekortkoming die buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigen

12. Postcontractuele fase (duurovereenkomsten) Vragen en Antwoorden “Your enemies always get strong on what you leave behind.”