SPREMEMBE IN DOPOLNITVE STANOVANJSKEGA ZAKONA

1. SPREMEMBE IN DOPOLNITVE STANOVANJSKEGA ZAKONA Anita Hočevar-Frantar Ministrstvo za okolje in prostor

2. Novela stanovanjskega zakona • Objavljena v Uradnem listu Republike Slovenije, št. 57/08, veljavnost 25.junij 2008 • Najobsežnejše dopolnitve zadevajo upravljanje, subvencioniranje tržnih najemnin, soinvestitorstvo in partnerstvo .

3. Upravljanje • Do uveljavitve novele zakona so se odločitve sprejemale z več kot 50% soglasjem in s 100% soglasjem • Novela je za nekatere posle uvedla 75% soglasje

4. Več kot 75% soglasje • Pogodba o medsebojnih razmerjih – pred uveljavitvijo novele je bilo potrebno za sklenitev PMR doseči 100% soglasje (v praksi nedosegljivo: neznani, nedosegljivi lastniki,smrt ETL, postopki dedovanja…) • Opravljanje dovoljene dejavnosti v stanovanju • Izboljšave, za katere ni potrebno gradbeno dovoljenje .

5. Opravljanje dovoljene dejavnosti v stanovanju • Stanovanjski zakon ne ureja opravljanja dejavnosti v stanovanju, za kar bi bila potrebna sprememba namembnosti stanovanja v poslovni prostor, niti ne gre za spremembo rabe stanovanja • Ureja opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja(dejavnost, ki ne moti, ne obremenjuje prekomerno skupnih delov in naprav) • Potrebno več kot 75% soglasij solastnikov vključno z neposrednimi sosedi

6. ETL mora o začetku opravljanja dovoljene • dejavnosti obvestiti upravnika • Nadzor izvaja Stanovanjska inšpekcija • Ta določba se smiselno uporablja tudi za • najemnika stanovanja, ki mora pridobiti • tudi pisno soglasje lastnika stanovanja • Za dovoljeno dejavnost, ki se lahko • opravlja v delu stanovanja ne šteje • sobodajalstvo. To ureja zakon o gostinski • dejavnosti. V tem primeru gre za • spremembo rabe stanovanja.

7. 100% soglasje • Sporazum o določitvi solastniških deležev • Spremembe med skupnimi in posameznimi deli • Posebne omejitve rabe posameznih in skupnih delov • Spreminjanje rabe skupnih delov • Izboljšave in gradbena dela za katera je potrebno gradbeno dovoljenje

8. Izboljšave • Do spremembe stanovanjskega zakona: za izboljšave potrebno 100% soglasje, razen za primere, ko so ETL izvedli izboljšave na svoje stroške • Spremembe in dopolnitve zakona: • Izboljšave za katere gradbeno dovoljenje ni potrebno - >75% soglasje • Izboljšave za katere je potrebnogradbeno dovoljenje - 100% soglasje

9. Obratovalni stroški • Obratovalni stroški se ne določajo več po solastniških deležih in so • Izvzeti iz vsebine PMR • Ključ delitve obratovalnih stroškov se bo natančneje določil v podzakonskem predpisu

10. Nekaj obveznosti za upravnika • Upravnik mora vsakemu ETL vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev (hišni predalčniki) in jo objaviti na oglasni deski • Obvezno zbiranje 2 ponudb, če gre za dela, ki po ocenjeni vrednosti presegajo 10.000 € • Po opravljenem zboru mora upravnik v 30 dneh sestaviti zapisnik

11. Poraba sredstev rezervnega sklada Sredstva je mogoče porabiti za poravnavo • Stroškov vzdrževanja (predvideni v načrtu vzdrževanja) • Stroškov, vezanih na dela zaradi učinkovitejše rabe energije • Izboljšav • Nujnih vzdrževalnih del • Za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad

12. Pravilnik o upravljanju • Natančneje določil posle upravljanja ter pooblastila upravnika ter ključ delitveobratovalnih stroškov • Obratovalni stroški so izvzeti iz PMR in se bodo delili po treh kriterijih: • Po osebah • Po enotah • Po površini

13. Dodatna pooblastila stanovanjski inšpekciji • odredi rok za pridobitev soglasij, če ETL namestijo naprave na skupne dele hiše, oziroma odredi odstranitev naprav, če jih etažni lastniki namestijo brez ustreznih soglasij ostalih etažnih lastnikov, • to bo pripomoglo k z manjšanju sporov na sodišču • Če se v stanovanju opravlja dejavnost v nasprotju s soglasji ali brez soglasij odredi z odločbo, da se z dejavnostjo preneha do pridobitve soglasij • na novo so sankcionirane nekatere opustitve dejanj, ki doslej niso bile sankcionirane

14. Najemna razmerja Izjemna dodelitev stanovanja Če najemnik neprofitnega stanovanja (v lasti občine, države, NSO) trajno zapusti stanovanje: • zaradi nastanka nove družine, • ob preselitvi v stanovanje izven kraja bivanja • trajnega odhoda v dom za starejše ali oskrbovano stanovanje sklene lastnik najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov, navedenim v najemni pogodbi, s stalnim prebivališčem na tem naslovu in ob izpolnjevanju vseh pogojev za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem.

15. Subvencije v tržnih stanovanjih • subvencije k najemnini najemnikom v tržnih stanovanjih, ki že dalj časa čakajo na dodelitev neprofitnega stanovanja • hišnikom v hišniških stanovanjih • obe kategoriji bosta morali izpolnjevati dohodkovne in premoženjske pogoje kot veljajo za upravičence do subvencij k neprofitni najemnini

16. Subvencija • Subvencija bo predstavljala znesek v višini razlike med priznano tržno najemnino in priznano neprofitno najemnino • Priznano tržno najemnino določa pravilnik o podrobnejših pogojih, merilih in postopku za dodelitev subvencij mladim družinam za najem tržnih stanovanj (Ur. l. RS, št. 66/07). • Priznana neprofitna najemnina pa je določena v višini 3 € za m2 stanovanjske površine.

17. Sredstva za subvencioniranje • Sredstva za subvencioniranje tržnih stanovanj se bodo zagotavljala iz republiškega in občinskih proračunov • Sredstva za subvencioniranje hišniških stanovanj pa bo zagotavljal republiški proračun

18. Računalniški program • Predvidena je nadgradnja računalniškega programa • Usposabljanje za uporabnike • Uveljavitev novega sistema subvencioniranja tržnih najemnin s 1.1.2009

19. Ukinitev registrov najemnih pogodb • Odprava administrativnih ovir • Dodatni stroški za lastnike • UE niso imele pristojnosti preverjati bistvene sestavine najemnih pogodb ali nanje vplivati • Ob vsaki spremembi najemne pogodbe, sklenitvi aneksa, odpovedi ali prenehanju najemne pogodbe je bilo potrebno izdajati odločbe

20. Pristojnosti občine • 154.člen (2) Občina zagotavlja pridobivanje najemnih in lastnih stanovanj tudi: • z najemom stanovanj na trgu z namenom oddajanja upravičencem do neprofitnih stanovanj, pri čemer občina določi podrobnejša merila njihovega najema in podnajema

21. SOINVESTITORSTVO IN PARTNERSTVO • V okviru soinvestitorstva bo SSRS skupaj z občinami skrbel izključno za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj • V okviru partnerstva pa bosta javni in zasebni partner skrbela za pridobivanje neprofitnih stanovanj pod posebnimi pogoji. • Pogoje za soinvestitorstvo in partnerstvo mora s posebnim aktom določiti tudi SSRS

22. Partnerstvo • Sovlaganjejavnega (javnih) partnerjev in zasebnih investitorjev za pridobivanje neprofitnih in tržnih stanovanj • Zasebni investitorji morajo biti vpisani v register NSO.

23. Zasebni partner • Registriran v okviru registra NSO • NSO je lahko gospodarska družba, ki je registrirana za pridobivanje, upravljanje, oddajanje in prodajo stanovanj • Podrobnejše pogoje glede pridobitve statusa NSO, načina njenega poslovanja, partnerskih razmerij in nadzor nad delovanjem NSO bo predpisal podzakonski predpis

24. Javni partner Javni partner zasleduje javni interes, zato zagotavlja v okviru javnih razpisov za NSO: • ugodna posojila, • zagotovitev zemljišč (komunalno opremljenih ali neopremljenih) kot stvarnega vložka • ustanovitev stavbne pravice v korist NSO • sofinanciranje komunalnega urejanja že pridobljenih zemljiških parcel • sofinanciranje prenove z namenom pridobivanja

25. Pogodba • Za vsa partnerstva pri katerih bo NSO deležna ene ali več ugodnosti, se bo v vsakem posamičnem primeru sklepala pogodba, v kateri bodo tako javni kot zasebni partnerji dogovorili svoje obveznosti in pravice seveda skladno s stanovanjskim zakonom in drugo veljavno zakonodajo.

26. Novost je tudi možnost, da lahko neprofitna stanovanjska organizacija na zemljiški parceli, poleg neprofitnih stanovanj, zgradi tudi določen delež tržnih stanovanj, o čemer se dogovorijo partnerji s pogodbo. (Motiv za zasebni kapital za vlaganja v gradnjo stanovanj).

27. Nadzor • stanovanjska inšpekcija bo izvajala nadzor nad poslovanjem neprofitnih stanovanjskih organizacij • ukrepanje v primeru morebitnih kršitev • V primeru izbrisa iz registra preide premoženje NSO pridobljeno iz naslova partnerstva in morebitnih ugodnosti na javnega partnerja sorazmerno z deleži dodeljenih ugodnosti. • najemne pogodbe, ki morajo biti sklenjene za neprofitno najemnino in nedoločen čas, ostanejo v veljavi tudi po izbrisu NSO iz registra ali po prenosu lastništva na pravne naslednike.

28. Cilj • Vodilo javno-zasebnega partnerstva na področju gradnje neprofitnih stanovanj je, da javni partner (občina, država) pridobi neprofitna najemna stanovanja in s tem možnost reševanja stanovanjskih vprašanj za svoje občane, NSO pa lahko v okviru partnerstva zgradi tudi določen delež stanovanj za trg, ki jih prosto oddaja in s tem zagotovi svoj dohodek in motiv za gradnjo neprofitnih stanovanj.

29. Podzakonski predpis • bo določil podrobnejše pogoje glede pridobitve statusa NSO, načina njenega poslovanja, partnerskih razmerij in nadzor nad njihovim delovanjem. • trenutno je predpis pripravljen v fazi osnutka • rok za preoblikovanje oz. uskladitev poslovanja dosedanjih NSO je 3 leta