TRŽIŠTE NEKRETNINA U SRBIJI - BEOGRADU sa akcentom na građevinsko zemljište

1. TRŽIŠTE NEKRETNINA USRBIJI - BEOGRADUsa akcentom na građevinsko zemljište

2. aktuelni zakoni oblici prometa nekretnina prava na nepokretnosti svojina na nepokretnosti Svojina može biti: privatna društvena državna mešovita aktuelni Zakoni Zakon o prometu nepokretnosti Zakon o planiranju i izgradnji Zakon o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima Zakon o obligacionim odnosima Zakon o stranim ulaganjima Zakoni u pripremi Zakon o restituciji ZAKONSKA REGULATIVA

3. Svo zemljište se deli na: GRAĐEVINSKO POLJOPRIVREDNO Građevinsko zemljište se deli na: Javno građevinsko zemljište (namena - izgradnja objekata od društvenog interesa kao što su škole, putevi, parkovi, infrastrukturni objekti) Ostalo građevinsko zemljište (namena - izgradnja stambenih, poslovnih, komercijalnih, uslužnih i industrijskih objekata) PODELA ZEMLJIŠTA PREMA NAMENI

4. KAKO DO LOKACIJA ZA IZGRADNJU • Direkcija za gradsko građevinsko zemljište • Kupovina firmi u stečaju/privatizacija preduzeća • Kupovina građevinskog zemljišta od vlasnika • Kupovina prava korišćenja • Kupovina poljoprivrednog zemljišta i konverzija u građevinsko zemljište

5. DIREKCIJA ZA GRADSKO GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE Direkcija priprema lokacije za izgradnju i u skladu sa važećim Odlukama “daje u zakup” te lokacije zaintresovanim investitorima pod tačno utvrđenim uslovima Na ime zakupa građevinskog zemljišta investitor plaća: • Zakupninu – plaća se mesečno sve vreme trajanja zakupa • Naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta - jednokratno • Naknadu za uređivanje ostalog građevinskog zemljišta – jednokratno (1) i (2) su varijabilni iznosi i oni podležu licitiranju dok je (3) fiksni trošak i dodaje se na postignuti izlicitiran iznos

6. OSTALI NAČINI DOLASKA DO LOKACIJE • Kupovina firmi u stečaju / privatizacija društvenih preduzeća čest je način dolaska do atraktivnih lokacija. Slikovit primer je privatizacija “Robnih kuća Beograd” • Kupovina građevinskog zemljišta koje je u vlasništvu pravnih ili fizičkih lica predstavlja najjednostavniji način dolaska do lokacije za izgradnju, preduslov su rešeni pravno imovinski odnosi • Kupovina prava korišćenja nad zemljištem je sa pravne tačke veoma osetljiv i zahtevan proces i nalaže postupnost, važno je pribaviti Član 84 (kojim se potvrđuje da je pravo korišćenja u prometu i da se to pravo može prodati) • Kupovina poljoprivrednog zemljšta i konverzija u građevinsko zemljište - ne tako čest način pribavljanja lokacije i primenjuje se najčešće za projekte vezane za agrarni sektor (fabrike za preradu polj. proizvoda, stočne farme ili postrojenja itd)

7. PREGLED KRETANJA CENA NATRŽIŠTU NEKRETNINA U BEOGRADU Beograd kao regionalni ekonomski, privredni i kulturni centar odlikuje se najvišim cenama nekretnina kada je u pitanju izdavanje i kupoprodaja prostora. Tražnja je već duži niz godina mnogostruko veća od ponude svih kategorija prostora (stambenog, poslovnog, komercijalnog i magacinskog – industrijskog) ZAŠTO? Neki od razloga su • Dostupnost stambenih kredita povećava tražnju za stambenim prostorom • Beograd je veliko a dobro koncentrisano tržište svih roba i usluga i pruža velike razvojne mogućnosti – sva predstavništva stranih firmi su ovde • Priliv stranog kapitala i investiciona ulaganja ino. fondova u nekretnine je sve veći (primer: GRAWE poslovna zgrada Blok 26 namenjena izdavanju) • Beograđani imaju najveću kupovnu moć i u proseku najviši nivo ličnih primanja

8. Poslovni prostor Beograd je u poslednjih nekoliko godina promenio izgled, nove poslovne zgrade moderene arhitekture i tržni centri su postali obeležje Novog Beograda budući izgled poslovno – komercijalnog kompleksa UŠĆE na Novom Beogradu investitor MPC Holding

9. Poslovni prostor - iznajmljivanje prosečna visina rente za poslovni prostor klase A i klase B pored osnovnih troškova, zakupac plaća i troškove održavanja od 2,5 do 3,5 EUR/m2/mesečno (samo klasa A) Poslovni prostor – prodaja cene poslovnog prostra u prodaji se kreću od 1.500 do čak 5.000 EUR/m2 faktori cene prema jačini uticaja: LOKACIJA (makro i mikro) opremljenost dostupnost gradskim saobraćajem parking prostor funkcionalnost datum izgradnje spratnost Poslovni prostor iznajmljivanje i prodaja

10. Prodajni prostor - Retail U Beogradu su još uvek aktuelne trgovačke ulice kada je u pitanju kupovina ali šoping centri će svakako zauzeti veliki deo tržišta. Prvi šoping centar je svečano otvoren 01.11.2007 – DELTA 67. Mnogi su u fazi izgradnje i u fazi planiranja novi Delta shopping mall DELTA 67

11. Tržni centri u izgradnji i u planu “TC Trošarina” u planu – investitor Verano group Vero Centar sa tržnim centrom “zira” u izgradnji – investitor Verano group DELTA planet autokomanda u planu, početak izgradnje 2008 godine

12. Prodajni prostor - Retail Prodajni prostor možemo svrstati u dve velike kategorije: • prodajni prostor duž pešačkih zona i trgovačkih ulica (može biti (1) High street ili (2) Secondary street) • prodajni prostor u okviru trgovačkih centara i šoping molova (razlikujemo delove namenjene super marketima i za ostale korisnike) pregled nivoa renti prodajnog prostora u Beogradu za 2006 godinu Ovakve cene zakupa prodajnog prostora su se zadržale i u 2007 godini. Očekuje se blagi pad u narednom periodu zbog priliva novih kvadrata naročito u kategoriji shoping centara

13. Stambeni prostor Stambena izgradnja u Beogradu je veoma unosan posao što se potvrđuje kroz niz velikih stambenih projekata koji su u izgradnji kao što su Park Apartmani, Galerija Apartmani, Panorama Dedinje i kao najveći Belville – Univerzitetsko naselje sa preko 1700 stambenih jedinica koje gradi DELTA i koje se nalazi pored nedavno otvorenog DELTA 67 shopping mall-a Belville – univerzitetsko naselje blok 42 rok izgradnje do pošetka Univerzijade 2009

14. Gore vidimo da je broj novizgrađenih stanova u Beogradu u periodu 2003 – 2006 godine stalno u porastu Kako se kretala cena stanova u novogradnji i koja je prosečna kvadratura stanova možemo videti u tabeli ispod (1 EUR = 80,00 din) Stambeni prostorBeograd ima najveću tražnju za stambenim prostorom u Srbiji zahvaljujući brzom ekonomskom rastu, dostupnosti stambenih kredita, povećanom tražnjom za radnom snagom, prilivom stranog kapitala i povoljnim klimatskim uslovima

15. Cene stanova mnogo variraju od lokacije do lokacije. Pogledajmo pregled cena po m2 stanova u delovima grada koji su najatraktivniji za izgradnju. U pregled su uključene cene stanova sa teritorije opština Vračar, Stari Grad, Savski Venac (gde spadaju Senjak i Dedinje) i Novi Beograd. Pregled je dat u rasponu cena za 2007 godinu. Po pitanju izdavanja stambenog prostora najviše rente su u gore navedenim opštinama gde se za 1m2 može dobiti i do 12 EUR/m2/mesečno. U ostalim delovima grada renta se kreće od 4 – 8 EUR/m2/mesečno

16. Građevinsko zemljište Beograd je doneo Generalni plan do 2021 godine kojim je utvrđeno planirano korišćenje zemljišta

17. GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE Građevinsko zemljište se prodaje po cenama koje se kreću u rasponu od 50 do čak 1500 EUR/m2. Faktori koji utiču na nivo cene građevinskog zemljišta su: • mogućnosti izgradnje oličene u koeficijentu izgrađenosti, koeficijentu zauzetosti i dozvoljenoj spranosti objekta (veći koeficijenti i veći broj dozvoljenih spratova podižu cenu zemljišta) • namena zemljišta – zemljište namenjeno izgradnji komercijalnih objekata je skuplje od onog za industriju • komunalna opremljenost zemljišta – investitor utvrđuje da li je moguće i u kom roku priključiti se na magistralne mreže gasovoda, struje, vode i kanalizacije • lokacija zemljišta – makro lokacija i mikro lokacija Građevinsko zemljište za izgradnju stambenih objekata se prodaje po cenama koje su u direktnoj zavisnosti od gore navedenih faktora. Najčešći ključ po kome se dolazi do cene je procenat od vrednosti sagrađenih i prodatih stambenih jedinica. Taj procenat varira od 15 % na lošijim pa čak do 30 % na extra lokacijama. Građevinsko zemljište koje je namenjeno izgradnji komercijalnih sadržaja se može kupiti po cenama od 50 – 150 EUR/m2. Lokacije se nalaze na Novom Beogradu i na prilaznim pravcima Beogradu. Do sada su u Beogradu svoje mesto našli METRO (2), MERKUR (1), MERKATOR (1), IDEA (1), INTEREX (2), Rodić MEGA, SuperVERO (3), TEMPO (2)