Gradevinsko zemlji te Dr Slavka Zekovic, vi i naucni saradnik Institut za arhitekturu i urbanizam Srbije, Beograd AF, 20

1. Gradevinsko zemlji�teDr Slavka Zekovic, vi�i naucni saradnikInstitut za arhitekturu i urbanizam Srbije, BeogradAF, 20.mart 2010.

2. GLAVNE TEME 1. Pojam i uloga gradevinskog zemlji�ta 2. Svojina/vlasni�tvo 3. Osvrt na politiku gradevinskog zemlji�ta u ex-komunistickim zemljama 4. Zemlji�na politika u zemljama u tranziciji 5. Zemlji�na politika u zemljama tr�i�ne privrede 6. Gradevinsko zemlji�te u Srbiji 7. Reformske osnove upravljanja gradevinskog zemlji�ta 8. Gradevinsko zemlji�te i javni interes 9. Politika razvoja komunalne privrede u Srbiji

3. 1.Pojam i uloga gradevinskog zemlji�ta Gradsko gradevinsko zemlji�te cini najvredniji deo fizickog (��tvrdog��) teritorijalnog kapitala Gradjevinsko zemlji�te je resurs dvojnog karaktera: proizvodni faktor i faktor potrro�nje Znacaj zemlji�ta samo zajedno sa objektom Gradevinsko zemlji�te ograniceno prirodno, dru�tveno, ekonomsko i javno dobro koje ima vrednost i tr�i�nu cenu. Stoga u planiranju i u upravljanju zemlji�tem, treba obezbediti sledece : Zemlji�ne parcele treba da budu geografski definisane. Utvrdivanje dru�tvene i ekonomske vrednosti zemlji�ta (evaluacija zemlji�ta), cena, gradska renta. Pouzdano merenje gradevinskih (zemlji�nih) parcela i njihovo integrisanje u zemlji�na i planska dokumenta, kao i u pravni i informacioni sistem. Vlasni�tvo i ekonomsko-tr�i�ne transakcije sa zemlji�tem podle�u javnoj dru�tvenoj kontroli i garancijama (monitoring).

4. Uloga sistema i politike gradevinskog zemlji�ta mocna poluga politike konkurentnosti prostora i ekonomije povi�avanja vrednosti zemlji�ta - teritorijalnog kapitala gradova rast novostvorene vrednosti privrede sigurnost privatnih i institucionalnih ulaganja suzbijanje i ogranicavanje bespravne izgradnje olak�avanje nove izgradnje, urbane obnove, revitalizacija braunfilda smanjivanje tro�kova uredivanja i njihova transparentnost sa stanovi�ta investitora sni�avanje tro�kova funkcionisanja grada i komunalnih infrastrukturnih sistema sredstvo za obezbedjenje boljih fiskalnih efekata prevencija korupcije i spekulacija sa gradevinskim zemlji�tem, eliminisanje mogucih berzanskih manipulacija sprecavanje potencijalnih aktivnosti tzv.�urbane mafije�

5. 2. Svojina/vlasni�tvo Formalisticko i naucno shvatanje pojma svojine. Pravni koncept zemlji�nog vlasni�tva: kontinentalni (rimsko pravo), anglosaksonski (englesko obicajno pravo). Sadr�ina prava svojine i njegova ogranicenja. Ogranicenja prava svojine u javnom interesu. Oblici ogranicenja prava svojine u javnom interesu (porezi, javna, planska i urbanisticka regulativa, eksproprijacija. Ogranicenja svojine u interesu pojedinaca (trecih lica, suseda). Podela i vrste svojine Prava i interesi na zemlji�tu

6. Svojinska prava Vlasni�tvo kao naj�ire ovla�cenje na stvarima obuhvata: Pravo posedovanja (ius posedendi) pravo kori�cenja (ius usedendi) pravo raspolaganja (ius abudendi) pravo ubiranja plodova i prihoda od zemlji�ta (ius fruendi) Pravo na zemlji�te-deo ljudskih prava dr�ava zadr�ava prava da u javnom interesu ekspropri�e zemlji�te dr�ava ima pravo lizinga kao obligaciono-pravni odnos i zakonska osnova za rentiranje zemlji�ta Pravo na zemlji�tu cine: pravo prodaje, pravo davanja u zakup, pravo stavljanja pod hipoteku, pravo povracaja, pravo planske kontrole, pravo promene namene, pravo izgradnje, pravo uklanjanja objekta i dr.

7. Sadr�ina prava svojine i njegova ogranicenja Pravo svojine je iskljucivo, nedeljivo, jedinstveno, elasticno. Ovla�cenje vlasnika da se usprotivi bespravnom uznemiravanju i da trpi ona uznemiravanja koja imaju pravni osnov (npr.urbanisticku pravnu normu); Pravo svojine, cija se sadr�ina konkretno odra�ava kroz pravo kori�cenja, pravo raspolaganja i ubiranja efekata, ograniceno je u meri u kojoj je vlasnik du�an da u korist zajednice trpi uznemiravanja u vr�enju tog prava. Iako pojedinci i grupe u�ivaju maksimalna svojinska prava na zemlji�tu, ova prava su podlo�na odredjenim ogranicenjima koja propisuje dr�ava i lokalne samouprave.

8. Ogranicenja prava svojine u javnom interesu Ogranicenje svojine na zemlji�tu (npr.zemlji�ni maximum, velicina parcele); Ogranicenja zbog urbanistickih potreba (urb.pravnih normi-velicina parcela, oblik, pravila gradjenja i dr.); Ogranicenja radi za�tite spomenika kulture i za�tite prirode; Ogranicenja radi za�tite biljnog i �ivotinjskog sveta; Gradjevinsko zemlji�te ima liberalniji pravni re�im od re�ima dobara od op�teg interesa.

9. Vrste svojine Privatna svojina (pojedinca, preduzeca, korporacije, penzioni fond, osiguravajuca dru�tva, dobrotvorne organizacije ) Javna svojina (dr�avna, op�tinska, lokalna, svojina preduzeca u javnom sektoru, institucionalni vlasnici-penzioni fond, fond socijalnog osiguranja, osiguravajuca dru�tva, dobrotvorne organizacije i sl) Zadru�na svojina (me�ovito, kondominium, idr.) Privatni vlasnici gradjevinskog zemlji�ta moraju da po�tuju urbanisticke pravne norme i urbanisticke pravne akte � iz cega sledi da nema nadmoci privatne svojine

10. Prava i interesi na zemlji�tu Svojina jednog lica (vlasnik) - pravna cinjenica de jure (sa svim svojinskim elementima - posedovanje, kori�cenje, raspolaganje, ubiranje plodova) U dr�avini drugog lica (dr�alac) - pravna cinjenica de facto, sadr�i pravo upotrebe pravo eksploatacije dr�anje putem ugovora (zakup, ortakluk, hipoteka, slu�benost) Koristi ga trece lice (korisnik) � pravna cinjenica de facto Razlika izmedu svojine i dr�avine � iz svojine su svi svojinski elementi, iz dr�avine su interesi Prava i interesi na zemlji�tu nisu apsolutna, jer dr�ava ureduje svojinske odnose

11. 3. Osvrt na politiku gradevinskog zemlji�ta u ex-komunistickim zemljama Dr�avno/javno vlasni�tvo nad urbanim/gradjevinskim zemlji�tem; tretman gradj. zemlji�ta kao neekonomskog dobra marginalne tr�i�ne vrednosti, koje nije u slobodnom prometu (nema institucija tr�i�ta); administrativna alokacija gradjevinskog zemlji�ta; kori�cenje zemlji�ta se odredjuje tehnickim normama; standardizacija i javna kontrola; javno finansiranje najva�nije infrastrukture; ulogu urbanistickog planiranja kao svojevrsnog supstituta tr�i�ta; primena arhitektonskih metoda radi minimiziranja negativnih efekata u prostoru; nedovoljno efikasno kori�cenje zemlji�ta, marginalne cene zemlji�ta, koji treba da reflektuju potencijale urbanih naselja i lokacija

12. 4. Zemlji�na politika u zemljama u tranziciji Reformski zakoni u regulisanju zemlji�ta 0) Formiranje tr�i�ta zemlji�ta, instrumenata zemlj.politike 1)Imovinska prava a) povracaj (restitucija) zemlji�ta i nepokretnosti biv�im vlasnicima; b) reforma zakupskih prava 2) Uspostavljanje privatno-svojinskih odnosa na zemlji�tu 3) Uspostavljanje zemlji�nog registra i kontrole 4) Prilagodavanje urbanisticke i gradevinske regulative 5) Pravna sigurnost vlasnika, investitora 6) Mehanizam kapitalizacije imovine i efektivnost, transparentnost u upravljanju zemlji�tem 7)Ekonomska i fiskalna politika u upravljanju zemlji�tem

13. 5. Zemlji�na politika u zemljama tr�i�ne privrede - karakteristike tr�i�nog sistema gradjevinskog zemlji�ta Dominacija privatne svojine nad gradjevinskim zemlji�tem (u delu zemalja) tr�i�na alokacija zemlji�ta Ravnopravnost privatne i javne svojine nad gradjevinskim zemlji�tem Puno pravo kori�cenja i transakcija zemlji�ta direktnim ugovornim i obligacionim odnosom vlasnika/korisnika lokacije, u skladu sa urbanistickim planom Promet zemlji�ta se obavlja posredstvom tr�i�ta, koje je specificno Upravljanje gradjevinskim zemlji�tem se odvija tr�i�nim mehanizmima Opremanje zemlji�ta vr�e investitori-preduzimaci i promoteri, ugovornim odnosom preduzimaca/developera na uredjenju lokacije i lokalne vlasti, Pribavljanje,opremanje i aktiviranje gradjevinskog zemlji�ta za razne namene obavlja se kombinovanim delovanjem tr�i�nih mehanizama i planskih faktora, javna kontrola individualnih interesa/ kori�cenja zemlji�ta, uz tr�i�ne mehanizme, generi�e odluke o razvoju i urbanoj rekonstrukciji i afirmi�e pojedine prostore, Urbana rekonstrukcija sa primenom politike �zelenih pojasa� ogranicava procese izgradnje u ivicnom pojasu grada, odnosno predstavlja protivte�u suburbanizacije Globalizacija i gradjevinsko zemljiste, greenfield i brownfield investicije uloga urbanistickog planiranja, kao vida intervencije kojim se koriguju pojedini oblici nesavr�enosti tr�i�ta zemlji�ta

14. Specificnosti tr�i�ta gradskog zemlji�ta planirano kori�cenje zemlji�ta utice na tr�i�nu cenu lokacije � namena i kapaciteta segmentiranost tr�i�ta razlicita svojstva pojedinacnih lokacija kao potencijal ili ogranicenje neelasticno�cu ponude (ogranicena ponuda zemlji�ta za pojedine namene) uz rastucu tra�nju, uz stalan rast cena gradskog zemlji�ta visoke cene pojedinacnih lokacija i dug period otplate investicija u zemlji�te koncentracija finansijskih sredstava radi pospe�ivanja transakcija, uslovljena razvijeno�cu finansijskih institucija i finansijskih mehanizama (hipotekarni krediti, obveznice na nekretnine, akcija i sl.),idr.

15. Tr�i�te gradskog zemlji�ta, mehanizmi i institucije na tr�i�tu zemlji�ta Specificnost tr�i�ta zemlji�ta funkcionalna segregacija tr�i�ta gradj.zemlji�ta na poslovno, stambeno, proizvodno... Povecanjem intenziteta kori�cenja gradjevinskog zemlji�ta i rentabilnijom namenom raste i vrednost gradjevinskog zemlji�ta Lokaciona neelasticnost gradjevinskog zemlji�ta uslovljava ogranicenu ponudu zemlji�ta Ogranicena ponuda utice na rast cene zemlji�ta Porastom cene zemlji�ta podstice se njegova ponuda,tj. elasticnost ponude Elasticnost ponude zemlji�ta posti�e se na racun poljoprivrednog zemlji�ta u ivicnim delovima grada

16. Tr�i�te zemlji�ta Tr�i�te nekretnina - znacajan deo privrednog ambijenta zemlji�te se koristi kao zalog za dobijanje kredita tr�i�te lokacija tr�i�te neizgradenog zemlji�ta - lokacija tr�i�ta razlicitih vrsta nekretnina tr�i�te zakupa tr�i�te investitora i sl. segmentiranost tr�i�ta prema namenama svaki grad ima specificno tr�i�te zemlji�ta U funkcionisanju tr�i�ta nekretnina glavnu ulogu imaju tr�i�ni akteri uloga dr�ave svedena na otklanjanje tr�i�nih nedostataka, na regulisanje tr�i�nih kretanja i regulisanje pravila

17. Instrumenti zemlji�ne politike 1) planerski 2) poreski 3) tr�i�ni 4) finansijski 5) administrativni

18. 1)Instrumenti planerske politike Urbanisticki/regulacioni i prostorni planovi, zoning, parcelacija, propisi o gradenju zabrana ili restrikcija izgradnje na odredenoj lokaciji Planerski dogovor i JPP 2)Instrumenti poreske politike porez na imovinu porez na prihod od imovine i porez na ekstra prihod od imovine porez na promet nekretnina porez na naslede i poklone porez na promet apsolutnih prava porez na uvecanu vrednost zemlji�ta (renta) porez na neizgradeno zemlji�te porez na promenu namene zemlji�ta posebni porez na komercijalno zemlji�te (namenjeno poslovnom prostoru ali i stanovima za izdavanje i prodaju), koji mogu biti vi�estruko veci posebna izuzeca od placanja poreza

19. 3)Tr�i�ni instrumenti slobodno tr�i�te prometa zemlji�tem (ponuda, tra�nja, prodaja) postojanje privatnih, javnih i me�ovitih preduzimackih kompanija mogucnost predinvestiranja u zemlji�te, ukljucujuci i privatni kapital kroz programe npr.urbane obnove (JPP) 4)Finansijski instrumenti bankarske i druge finansijske institucije � razvojne, hipotekarne banke, kreditne zadruge, �tedionice, investicioni fondovi, institucionalni investitori i mogucnost kreditiranja proizvodnje gradevinskog zemlji�ta i izgradnje kamatne stope i sistem subvencija sekundarno tr�i�te hartija od vrednosti i placanje pomocu obveznica, deonica/akcija vecina instrumenata ima in/direktno dejstvo 5)Administrativni instrumenti Nacionalizacija, eksproprijacija ogranicavanje prava dr�anja neizgradenog zemlji�ta obaveza uredenja zemlji�ta tj. Parcelacija za�tita prirodnih i kulturnih objekata banke podataka o zemlji�tu Preparcelacija razvoj lokalne infrastrukture

20. Osnovni faktori tra�nje za zemlji�tem/nekretninama Stratifikacija tra�nje prema namenama/aktivnostima ekonomska kriza, nestabilnost, inflacija (podsticu ulaganja u nekretnine radi ocuvanja i bezbednosti kapitala), ekonomski prosperitet (uslovljava povecanje tra�nje poslovnog i �proizvodnih� prostora) privredno restrukturiranje (uslovljava pad tra�nje za industrijskim lokacijama; zbog porasta efikasnosti intenzivnije se koriste proizvodni faktori i resursi/ zemlji�te porast stanovni�tva i porast kupovne moci (uticu na porast stambene tra�nje za odredjenim tipom izgradnje) finansijski podsticaji (povoljni krediti, smanjenje kamata podsticu gradnju stanova), poreska politika (smanjenjem poreskih stopa u oblasti zemlji�ne politike podstice se tra�nja za lokacijama)

21. Cene zemlji�ta u gradovima zemalja tr�i�ne privrede realne i relativno stabilne-rast u Ju�noj Evropi Cene zemlji�ta razlikuju se prema namenama, relaciji grad-ostalo podrucje 7-20 x Cena gradj.zemlji�ta odra�ava njegovu sada�nju vrednost i planirano kori�cenje Ekonomska cena zemlji�ta je rezultat tro�kova (rada, kapitala, tehnologije, preduzetni�ta), obuhvata cenu poljoprivrednog zemlji�ta i komunalno opremanje Renta predstavlja cenu zemlji�ta koja se formira na tr�i�tu (ponuda i potra�nja) Ekonomska renta-ekstra prihod koji nastaje kao rezultat izuzetne lokacije Struktura cene 1m2 opremljenog zemlji�ta u gradovima: do 5% na ime poljoprivrednog zemlji�ta, 15-20% tro�kovi opremanja zemlji�ta, 75-80% uvecana vrednost zemlji�ta-renta Povecanje cene zemlji�ta u Kopenhagenu 800puta, Madridu 500 puta, Minhenu 40 Razlike izmedju vrednosti i cene zemlji�ta dovode do spekulacija u GRADOVIMA U Beogradu je u slobodnoj kupovini oko 20,000 ha poljoprivrednog u gradjevinsko-sa prisvajanjem najveceg dela rente od strane vlasnika, bez oporezivanja U Srbiji prisutne spekulacije cena zemlji�ta: polo�aj zemlji�ta uz krupnu javnu infrastrukturu podi�e vrednost zemlji�ta 10 puta, javne odluke o planiranim namenama gradjevinskog zemlji�ta 10 puta, komunalno opremanje do 10 puta, -ukupno 1000 puta! U promeni vrednosti zemlji�ta tri praga: polo�aj u odnosu na centar, planske odluke kao osnova za privodjenje nove namene, stepen infrastrukturne opremljenosti Svi gradovi Evrope sa dominacijom javnog vlasni�tva na zemlji�tu primenjuju metod rezidualnih vrednosti u politici cena zemlji�ta (Stokholm, Amsterdam, Helsinki, Bec, Frankfurt)-Residual value approach, Capitalized value approach, Comparative appraisal procedure)

22. Cene zemlji�ta-gradska renta u USD/ m2 gradovi stanovanje kancelarije industrija komercijalni trgovina centar grada Kopenhagen 90 98 49 907 729 Madrid 102 268 78 366 244 Pariz 170 354 126 472 472 Atina 29 80 - 58 275 Dablin 58 130 36 863 432 Milano 58 324 34 431 - Oslo 87 189 73 725 363 Lisabon 46 234 33 312 332 Stokholm 78 352 110 470 470 London - 718 103 3.233 - Tokio 198 847 - - - Njujork 300 600 400 1.700 - Izvor: �Land use management and environmental improvement in cities�, Proceedings of a European Workshop, European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions,Lisbon , 1992. Beograd 100 300 30-40 500-1000

23. Renta Specifican oblik dohotka-ekstra dohodak, nezaradjeni dohodak koji ostvaruje vlasnik nepokretnosti bez rada, izdavanjem u zakup (rezultat tra�nje i ogranicenosti resursa) Oznacava dohodak dobijen od zemlji�ta Renta predstavlja cenu zemlji�ta koja se formira na tr�i�tu (ponuda i potra�nja) Vrednost zemlji�ta se determini�e kroz transakcije i odnose ponude i tra�nje na relativno slobodnom tr�i�tu zemlji�ta ili administrativno kontrolisanom tr�i�tu Renta koju prisvaja vlasnik zemlji�ta je funkcija tra�nje (zbog neelasticnosti ponude) i rapidno raste sa procesom urbanizacije i izgradnje Su�tina rente je da je prisvajanje rente ekonomski oblik u kome se realizuje zemlji�na svojina, tj. da svaki oblik svojine ispoljava rentu Zemlji�na svojina je uzrok postojanja rente,(diferencijalne rente) Za ispoljavanje rente neophodno da tr�i�ni mehanizmi slobodno deluju (zakonom ponude i tra�nje), uz urbanisticko planiranje kao korektiv U na�im uslovima naknada za kori�cenje zemlji�ta (nedavno ukinuta zakonom) ne mo�e ispoljiti svojstva rente zbog nedostatka tr�i�ta zemlji�ta, ogranicenog prometa dr�avnog gradj. zemlji�ta U Srbiji usled neovla�cene i nekontrolisane parcelacije poljoprivrednog zemlji�ta, rente od zemlji�ta prelivene su privatnim vlasnicima, posrednicima, investitorima (spekulacije sa zemlji�tem, bespravna izgradnja, podstandardna urbanizacija i dr.) Procene su od 10-15 puta u razvijenim do 1800 puta npr.u �paniji. U Srbiji 1000 Stopa oporezivanja rente 40-70%, kod nas kvazi-tr�i�ne osnovice cene zemlji�ta Dr�ava i lokalna zajednica gube potencijalna poreska sredstva u ovim transakcijama

24. Osnovni oblici dr�avne intervencije na tr�i�tu gradskog zemlji�ta 1.Registri zemlji�ta 2. Planska sredstva (urbanisticko i prostorno planiranje planiranje) 3. Razvoj zemlji�ta Preuredjivanje zemlji�ta (readjusment) Uvodjenje zemlji�ta za razvoj- tehnika upravljanja zemlji�tem za konverziju privatnog vlasi�tva zemlji�ta na periferiji za urbane namene Postojanje rezervi zemlji�ta u javnoj svojini, radi prodaje ili zakupa Direktno investiranje u infrastrukturu 4. Pravna i poreska sredstva Limitiranje zemlji�ne parcele u vlasni�tvu za sva pravna i fizicka lica, Eksproprijacija zemlji�ta i formiranje banke zemlji�ta Porez na kapitalnu dobit od zemlji�ta Oporezivanje zadr�avanja zemlji�ta (van f-je) 5. Subvencije radi potpunog ili delimicnog podsticanja razvoja akterima, fizickim licima 6. Oduzimanje pojedinih ili svih svojinskih prava privatnim vlasnicima gradjevinskog zemlji�ta tj. njihovo preno�enje u javno vlasni�tvo. Razlozi za intervencije dr�ave na tr�i�tu gradjevinskog zemlji�ta: eliminacija nesavr�enosti i nedovoljne efikasnosti tr�i�ta zemlji�ta i nekretnina redistribucija dru�tvenih resursa tako da svi akteri ucestvuju u tome i td. Sprecavanje neefikasnog urbanog razvoja i razme�taja (koji povecava tro�kove poslovanja komunikacija, urbane disekonomije i dr.) Prevencija spekulacija Prevencija nastanka slamova Prevencija i odr�avanje kvaliteta �ivotne sredine

25. 6. Gradevinsko zemlji�te u Srbiji Pojam i vrste gradjevinskog zemlji�ta Upravljanje i kori�cenje gradjevinskog zemlji�ta u Srbiji Pribavljanje gradjevinskog zemlji�ta Slabosti i prednosti dr�avne svojine nad gradjevinskim zemlji�tem Finansiranje uredivanja gradevinskog zemlji�ta Naknada za uredivanje zemlji�ta Glavni problemi gradjevinskog zemlji�ta u gradovima Efekti postojeceg sistema gradevinskog zemlji�ta Restitucija gradevinskog zemlji�ta Rang Srbije u pogledu dobijanja gradevinske dozvole i registracije imovine Rang Begrada prema pokazateljima lakoce poslovanja (u oblasti zemlji�ne politike)

26. Pojam i vrste gradevinskog zemlji�ta (Zakon o planiranju i izgradnji, Cl.82-84) Gradevinsko zemlji�te jeste zemlji�te odredeno zakonom i planskim dokumentom kao gradevinsko, koje je predvideno za izgradnju i redovno kori�cenje objekata, kao i zemlji�te na kojem su izgradeni objekti u skladu sa zakonom i zemlji�te koje slu�i za upotrebu tih objekata. Vrste gradjevinskog zemlji�ta 1) gradsko gradevinsko zemlji�te - zemlji�te u gradevinskom podrucju naseljenog mesta koje je kao takvo odredeno planskim dokumentom, koji se donosi za op�tinu, grad i grad Beograd, 2) gradevinsko zemlji�te van granica gradskog gradevinskog zemlji�ta - zemlji�te u gradevinskom podrucju izvan naseljenog mesta, koje je kao takvo odredeno planskim dokumentom koji se donosi za op�tinu, grad i grad Beograd Izgradeno i neizgradeno gradevinsko zemlji�te Uredeno i neuredeno gradevinsko zemlji�te

27. Upravljanje i kori�cenje gradjevinskog zemlji�ta Monopol javne/dr�avne svojine nad gradskim zemlji�tem nedostatak stvarnog tr�i�ta gradjevinskog zemlji�ta, regulatornih mehanizama i institucija Administrativna alokacija gradskog zemlji�ta neefikasnost sredstava ulo�enih u zemlji�te -nema reprodukcije lokacija ulo�eni dru�tveni kapital u javna dobra i zemlji�te ima za cilj efikasnost, ne i �oplodjavanje� tj. kapitalizaciju - vracanje kroz profit Kod gradjevinskog zemlji�ta ne vladaju ekonomske zakonitosti-postojeci instrumenti ne omogucavaju povracaj i kapitalizaciju ulaganja nekontrolisana kapitalizacija ulo�enih dru�tvenih sredstava od korisnika Naknade kao parafiskalni mehanizmi za pribavljanje lokalnih javnih prihoda (nema oporezivanja), nije obezbedjen mehanizam njihovog povracaja stopa poreza na promet zemlji�ta/nepokretnosti �transakcije (3%) Nesputana i korumpirana dr�ava (lokalna vlast) Slabosti postojeceg informacionog sistema o zemlji�tu

28. Pribavljanje gradjevinskog zemlji�ta (1) kupovina na tr�i�tu zemlji�ta u privatnoj i dr�avnoj svojini. (2) Zakup zemlji�ta u dr�avnoj svojini (3) Eksproprijacija (4) Nasledjivanje

29. Izabrani pokazatelji o gradevinskom zemlji�tu u Srbiji, 2005.

30. Slabosti i prednosti dominacije dr�avne svojine na zemlji�tu Slabosti ogranicavanje gradjanskih prava na svojinu (pitanja restitucije) administrativno upravljanje gradjevinskim zemlji�tem duge administrativne procedure pribavljanja kao barijera za strana i druga ulaganja nera�ci�ceni imovinsko-pravni odnosi usporavaju i poskupljuju izgradnju objekata ogranicenja prometa zemlji�ta oko 20% predmeta kod civilnih sudova odnosi se na pitanja zemlji�ta, imovinsko-pravne odnose i nekretnine neefikasnost sredstava ulo�enih u gradjevinsko zemlji�te nema povracaja ulo�enih dru�tvenih i drugih sredstava neefikasno administrativno upravljanje zemlji�tem, prouzrokuje urbane disekonomije, ukljucujuci smanjenje kvaliteta izgradjene sredine Prednosti velika sloboda planiranja unapred, obezbedjenje javnog interesa mogucnost intervencije dr�ave na cenu zemlji�ta gradjevinsko zemlji�te u dr�avnoj svojini moze biti u lizingu sprecavanje spekulacija

31. Metod dodeljivanja dr�avnog zemlji�ta Javno nadmetanje (51%) Prikupljanje ponuda (30%) Neposredna pogodba (19%) Ko upravlja gradevinskim zemlji�tem? Javno preduzece (71%) Op�tinski organ uprave (29%)

32. Finansiranje uredivanja gradevinskog zemlji�ta 1) naknada za uredivanje gradevinskog zemlji�ta; 2) zakupnina za gradevinsko zemlji�te; 3) otudenje gradevinskog zemlji�ta (javnim nadmetanjem, oglasom, pogodbom-op�tina); 4) konverzije prava kori�cenja,uz nadoknadu, odnosno prava zakupa; 5) drugi izvori u skladu sa zakonom

33. NAKNADA ZA URE�IVANJE GRA�EVINSKOG ZEMLJI�TA Naknadu placaju investitori pre izgradnje jednokratno, u vi�e rata, po m2 izgradene povr�ine, nameni objekta, zonski Sadr�i tro�kove pripreme terena i komunalne infrastrukture 2005. god. 120 mil.EUR ili 10,3% fiskalnih prihoda op�tina naknada se obracunavala prema �stvarnim� tro�kovima uredenja zemlji�ta sada se visina naknade utvrduje na osnovu kriterijuma: stepena komunalne opremljenosti, godi�njih programa za uredivanje gradevinskog zemlji�ta, urbanisticke zone, namene objekta tro�kovi komunalne infrastrukture na gradskim lokacijama slicni � vrednost lokacija razlicita, zavisno od komercijalne atraktivnosti investitor placa tro�kove komun. infrastrukture i gradske rente �stvarni� tro�kovi uredenja zemlji�ta kao min. licitaciona cena na tenderu licitacioni metod odredivanja naknade pokazuje da vlasti i same misle da sistem utvrdivanja nije adekvatan Prekomerno izlicitirana cena naknade predstavlja JEDNOKRATNU KAPITALIZOVANU RENTU tj.cenu kupovine prava kori�cenja lokacije Dr�ava pri tome ne prodaje vlasni�tvo vec pravo zakupa na odredeno vreme dvojni karakter instrumenata naknade za uredenje deo za komunalnu infrastrukturu deo je ustvari naplata kapitalizovane gradske rente, tj.cene zemlji�ta

34. Pravci transformacije naknade za uredenje gradevinskog zemlji�ta Umesto naknade za uredenje zemlji�ta moguce uvodenje naknada za infrastrukturu ili infrastrukturnih naknada (impact fee) Transformacija naknade u sferi a) reforme komunalne privrede i finansiranja kom.infrastrukture b) sprege sa urbanom politikom lokalne zajednice Namensko finansiranje komunalne infrastrukture ima opravdanost zbog bud�etskog usmeravanja Odredjivanje visine pojedine infrastrukturne naknade zavisi od konkretne komunalne usluge, programa razvoja komunalne infrastrukture u lokalnoj zajednici transformacija naknade za uredenje zemlji�ta prenosi se u domen ekonomske regulacije komunalnih delatnosti

35. NAKNADA ZA KORI�CENJE GRA�EVINSKOG ZEMLJI�TA �ta je naknada za kori�cenje gradevinskog zemlji�ta? Gradevinsko zemlji�te je u dr�avnoj svojini i korisnici su zakupci pa placaju zakupninu koja se zove � NAKNADA ZA KORI�CENJE GRA�. ZEMLJI�TA Naknada je namenjena komunalnom opremanju gradevinskog zemlji�ta Naknada je miks 2 komponente zakupnine za kori�cenje dr�avnog zemlji�ta da�bine za usluge komunalnih delatnosti (zajednicka komunalna potro�nja) Tr�i�na vrednost objekta sadr�i i vrednost prava kori�cenja grad. zemlji�ta Dvostruko oporezivanje prava kori�cenja gradevinskog zemlji�ta naknadu za kori�cenje grad. zemlji�ta porez na imovinu Naknada za kori�cenje gradevinskog zemlji�ta u Srbiji u 2005, -5,5 milijardi dinara (60 mil.EUR) ili 5,1% bud�eta Naknada se placa po m2 izgradene povr�ine objekta op�tine odreduju visinu naknade, kriterijume i merila za naplatu zonski sistem naplate u gradovima (3-6 zona, u KG 423 zone!) veoma niska visina naknade (u BG IX 2009. 1 din/m2 stana/mesecno) ili 0,1 eurocent/m2/mesecno ili 12 evra/god. Ukidanje naknade Zakonom o planiranju i zgradnji, 2009. - transformacija naknade u porez na imovinu

36. Problemi gradjevinskog zemlji�ta u gradovima Deficit gradjevinskog zemlji�ta razlicitog stepena opremljenosti, po prihvatljivim cenama u skladu sa kupovnom moci Visoki tro�kovi uredjivanja gradjevinskog zemlji�ta (30-50% u ceni izgradj.m2) Manjak vecih parcela u centralnim urbanim oblastima Neorganizovano i neuredjeno tr�i�te gradj.zemlji�ta, lokacija Neefikasni javni programi uredjenja gradjevinskog zemlji�ta, Nespremnost preduzetnika i gradjana da prate nerealne planove, programe uredjenja zemlji�ta i dr.-posledica bespravna izgradnja, urbanisticki nered, podstandardna naselja, problemi kvaliteta �ivljenja, ekolo�ki problemi i dr. Administrativne procedure, korupcija, monopoli Neadekvatna kapitalizacija gradjevinskog zemljista

37. Efekti postojeceg sistema gradevinskog zemlji�ta Neefikasnost (slabosti) kori�cenja zemlji�ta U odsustvu stvarnog tr�i�ta gradevinskog zemlji�ta, na formiranje cene ne uticu ponuda i tra�nja Administrativni nacin odredivanja korisnika zemlji�ta administrativni nacin odredivanja zakupnine Politicka dimenzija u upravljanju zemlji�ta i u tranzicionom periodu Socijalna dimenzija u upravljanju zemlji�ta Smanjenje izgradnje i investicija Pravna nesigurnost investitora Neizvesna stabilnost sistema zemlji�ta zbog cestih promena Neizvesnost u procesu privatizacije gradevinskog zemlji�ta (mo�e da poveca tro�kove investitora) Smanjenje lokalnih prihoda od zemlji�ta Manji fiskalni efekti zbog neefikasnog kori�cenja gradevinskog zemlji�ta Zavisnost fiskalnih prihoda gradova od tr�i�ne vrednosti nekretnina (kao poreske osnove) � veca cena nekretnina � veci prihodi od imovine Smanjenje i usporavanje ulaganja u nekretnine

38. Restitucija gradevinskog zemlji�ta Zakon o restituciji/denacionalizaciji imovine nije donet Prema podacima Mre�e za restituciju u Srbiji, gradani potra�uju 109 miliona m2 gradevinskog (10.900 ha), dok je prema drugim procenama 12.000 ha gradevinskog zemlji�ta. U Beogradu se potra�uje 2.652 ha gradevinskog zemlji�ta ili 24% ukupno prijavljenog oduzetog gradevinskog zemlji�ta u RS Procene potra�ivanja za imovinu krecu se od 20-221 milijardi � Pitanje nadoknada biv�im vlasnicima, imajuci u vidu da BDP Srbije iznosi 32 milijarde �. Procenjuje se da vrednost imovine cije vracanje u izvornom obliku nije moguce iznosi ~ 3,6 milijardi �.