190 likes | 415 Views
Waardedaling woningen bij windturbines. Mythe, sage of werkelijkheid ? 26 november 2013 Nieuw-Beijerland. Wie is Maurice Bakker?. Getrouwd met Figen , dochter Ilayda 40 ( shhht !) Omwonende Windturbine (Houten, Eneco ) Roeier bij URV Viking Rescue Diver
E N D
Waardedaling woningen bij windturbines Mythe, sage of werkelijkheid? 26 november 2013 Nieuw-Beijerland
Wie is Maurice Bakker? • Getrouwd met Figen, dochter Ilayda • 40 (shhht!) • Omwonende Windturbine (Houten, Eneco) • Roeier bij URV Viking • RescueDiver • Voorstander duurzaam en hernieuwbare energie
Wat is Maurice Bakker? • Bachelor in Management, Economie & Recht • Bachelor in Vastgoedkunde • Master in Strategisch Management • bestuurslid NLVOW (Gigawiek Houten) • partner Planschade Instituut • RvA HU (IGO) • 15 jaar ontwikkelaar/ projectmanager
Waarom ik hier sta • Als NLVOW om omwonenden te ondersteunen en eventueel te praten over alternatieven • Als Planschade Instituut om nieuwe klanten te werven, mochten ‘ze’ er toch komen • Als mens om toekomstig omwonenden te behoeden voor de ‘fouten van Houten’ • Als benadeelde huizenbezitter (WOZ-waarde van €675.000,- naar €573.000,- door windturbines)
Is er waardedaling bij windturbines? Het antwoord is: Jee
WOZ beschikkingen/jurisprudentie • < 300 meter tot 50% • < 500 meter tot 40% • < 700 meter tot 30% • < 1.000 meter tot 25% • > 1.000 meter tot 15% • > 2.000 meter tot 0% === • bron: WOZ Consultants
WOZ waarde • juridisch beperkt belang, maar: • waarde in kader economisch verkeer • waterschaps- en OZB belastingen • eigenwoningforfait • erfbelasting • hypotheeknorm/ taxatienorm • algemeen gedachtengoed bij burger • bezwaar maken: www.wozwindmolens.nl (NLVOW)
Planschade = WOZ? • Juridische correlatie • planschade en WOZ mogen niet te ver uit elkaar liggen, bevestigde in oktober 2013 dat bewijslast omdraait als planschade teveel van WOZ afwijkt • wél voor motivering (stel: WOZ daalt alleen door windturbines, dan is planschade ‘evident’) • wél voor maximale invulling bestemmingsplan • waarde in kader economisch verkeer • Koppeling wordt nu door PSI in alle zaken aangevoerd, desnoods naar Europees Hof • Kabinet overweegt WOZ = algemene norm
Planschade = compensatie? • Nee, planschade stelt nooit 100% schadeloos • 2% maatschappelijk eigen risico • feitelijke toekenning <50% van WOZ daling • Lange procedure, gemiddeld 2 jaar (en achteraf) • Juridisch ingewikkeld (= kosten!) • verzoekschrift • taxatie • concept oordeel = min. 30 pagina’s • Schaduwschade/ voorzienbaarheid (vanaf nu) • niet overdraagbaar van verkoper op koper
Krachtenveld Windprojecten Acceptatie = draagvlak
Uit de Dikke Van Dale Compensatiebrengtomwonendenweerterug op nul. Geenverlies, geenwinst. Acceptatiekomt met compensatie, niet met participatie
Participatie = compensatie? • Nee, participatie is ‘fooi’, vaak niet geïndexeerd • Aandeelhouders niet-ontvankelijk in juridisch geschil • Participatie-overeenkomst: finale kwijting • Voorbeeld Houten: • Participatie o.b.v. 5% rendement, obligatie €500,-/stuk • €25,- rendement per jaar, totaal €150,- rendement • WOZ gedaaldca. €50.000,- • €50.000 / €150 = 333 obligaties • investering voor compensatie is 333 x €500 = €166.500
??? = compensatie • Planschade is de enige kans, maar: • dan moet er geen participatie zijn • dan moet omwonende geen aandeelhouder zijn • dan moet de overheid wel meewerken (kosten!) • Voor compensatie bestaat geen wettelijke basis, behoudens indien via privaatrechtelijke rol van gemeente door gemeente geëist als windturbines op grond gemeente staan • Regel het vooraf, achteraf lukt nooit
Fouten van Houten • Geen planschadeovereenkomst bij vergunningaanvraag in 2010 (wet staat per 2005 toe) • Gemeente is belanghebbende tegenover burger geworden, staat feitelijk lijnrecht tegenover omwonenden • Ontkenning WOZ daling, gelijk gehaald via rechter Goed voorbeeld: Tholen. • Omwonenden boden alternatieven, Houten en Eneco als één blok tegenover omwonenden • Houten is grondeigenaar = privaatrechtelijke buur, maar beroept zich alleen op bestuursrechtelijke verantwoordelijkheden
Wat is het Planschade Instituut? En nog belangrijker: wat doet zij?
Wat doet Planschade Instituut? • Staat aan de kant van burgers, werkt niet voor overheden • Verkent nieuwe (juridische) mogelijkheden • Procedeert bijna altijd • niet bij nieuwe feiten/omstandigheden • Verzamelt kennis en doet wetenschappelijk onderzoek • Toetst aan Internationale verdragen
Wat doet Planschade Instituut? • Volledige No Cure No Pay • PSI financiert volledig, advocaten mogen geen NCNP • leges zelf betalen (€300,- tot €500,-), bij winst betaalt gemeente terug • 100% professionals • track record (90% van 200) • taxateur MOET jurist zijn • PSI vraagt 25% vergoeding behaalde resultaat, percentage daalt als meer deelnemers voor zelfde schadeveroorzakend besluit
DANK VOOR UW AANDACHT • http://www.linkedin.com/in/mebakker • @MauriceEBakker