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Wohnrecht im Wandel

Wohnrecht im Wandel. Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien. Erster Teil. Grundsätzliches zum Wohnrecht Das Mietrecht des ABGB Regelungsansätze des MRG. Literatur zum Wohnrecht insgesamt. Hausmann/Vonkilch Wohnrecht (Springer Verlag)

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Wohnrecht im Wandel

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Presentation Transcript

  1. Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

  2. Erster Teil Grundsätzliches zum Wohnrecht Das Mietrecht des ABGB Regelungsansätze des MRG

  3. Literaturzum Wohnrecht insgesamt • Hausmann/Vonkilch • Wohnrecht (Springer Verlag) • Schwimann • Kommentar zum ABGB, 2. Auflage, Band IV • Illedits/Reich-Rohrwig • Kurzkommentar zum Wohnrecht • Würth/Zingher/Kovanyi • Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I und II • Zwei spezifisch wohnrechtliche Fachzeitschriften • Wohnrechtliche Blätter (wobl), Verlag Österreich • immolex, Manz Verlag

  4. Literaturzum Mietrecht • Koziol/Welser • Bürgerliches Recht, 13. Auflage 215 ff (Bearbeiter Schauer) • Rummel • Kommentar zum ABGB, 3. Aufl (Bearbeiter Würth) • Dirnbacher • MRG idF der WRN 2009, ÖVI • Würth/Zingher/Kovanyi • Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I • Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner • MGA zum ABGB, 37. Auflage §§ 1090 ff • Prader • Gesetzausgabe MRG und ABGB-Mietrecht, 3. Auflage • Stabentheiner • Mietrecht, 3. Auflage

  5. Literaturzum Wohnungseigentumsrecht • Dirnbacher • WEG idF der WRN 2009, ÖVI • Tschütscher • WEG – Handbuch für die Praxis, 2. Auflage • Illedits • Wohnungseigentum, 4. Auflage • Palten • Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage • Prader • MGA WEG 2002, 3. Auflage

  6. „Besondere“ Literatur • Stampfer • Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich (Manz Verlag 1995) • Schauer/Stabentheiner • Erneuerung des Wohnrechts (Verlag Österreich 2000) • Stabentheiner/Vonkilch • Jahrbuch Wohnrecht (NWV) • 30 Jahre Mietrechtsgesetz • Schwerpunktheft wobl Juli/August 2012

  7. Begriff des Wohnrechts • kein Systembegriff des Wohnrechts • unscharfe Grenzen • einerseits zu eng (auch Geschäftsräume) • andererseits zu weit (Verwaltungs-, Familienrecht) • Normenkreise • drei klassische Materien: MRG, WGG, WEG • Hilfsmaterien, zB HeizKG • weitere Wohnrechtsgesetze, zB BTVG, MaklerG • hereinreichende Normen, zB ABGB, KSchG • angelagerte Normen, zB Nachbarrecht

  8. Gemeinsames – Trennendes • Liegenschafts- bzw Gebäudebezug • unterschiedliche rechtliche Anbindungen • Entstehungsgeschichte und Motive • Schutz eines Schwächeren • Gründe für die Schutzwürdigkeit • Vertragsmacht • Informationsvorsprung • Mehrheitsverhältnisse • Typisierung des Rechtsschutzes – Gerechtigkeit? • rechtspolitische Sensibilität • Dauerrechtsverhältnisse • verschärfte intertemporale Problematik

  9. Das Mietrecht des ABGB • 25. Hauptstück (§§ 1090 – 1121) • auch für Raummiete • bei Vollausnahmen aus dem MRG • Mietrechtsnovelle 2001 • Schwachstellen • dispositiver Charakter • im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis allerdings KSchG zu beachten (§ 1096 ABGB iZm § 9 KSchG) • keine Schutzmechanismen • „Kauf bricht Miete“

  10. Funktion und Intentionendes Mietrechtsgesetzes • Sondergesetz, das ABGB verdrängt • regelt die Raummiete • Ziel ist Mieterschutz • Grundüberlegung: schwächere Marktposition • Vorläufer: kaiserliche Verordnungen, MG 1922 • Säulen: • Bestandschutz (Befristungs- und Kündigungs-schutz) • Preisschutz • relativ zwingendes Gesetzesrecht

  11. Befristung • Befristungsschutz: Beschränkung von Frist-verträgen durch ius cogens • einheitlicher Befristungstatbestand • Voraussetzungen: • Schriftlichkeit • Vereinbarung des Erlöschens mit Zeitablauf • bei Wohnungen Untergrenze von 3 Jahren • siehe an sich § 902 Abs 2 ABGB und Europäisches Fristenübereinkommen • aber: bei Berechnung befristeter Mietverträge abweichende Übung (maßgeblich laut Art 1 Abs 1 lit c des Übk) • ebenso für Verlängerung • bei Fehlen einer Voraussetzung Endtermin nicht durchsetzbar

  12. Vorzeitige Mieterkündigung • Vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des Wohnungsmieters nach einem Jahr • dreimonatige Kündigungsfrist, daher nach 16 Monaten • kann nicht abbedungen oder beschränkt werden • nicht bei Geschäftsräumlichkeiten • Mieterkündigung auch außergerichtlich möglich (bloßes Schriftformerfordernis)

  13. Stillschweigende Erneuerung • Rechtsfolgen durch WRN 2006 neu geregelt • Voraussetzung wirksame Befristung (oder Verlängerung) • Mieter bleibt nach Vertragsablauf weiter im Objekt, ohne Verlängerungsvereinbarung • einmalige Verlängerung nur auf 3 Jahre (§ 29/3/b) • statt auf unbestimmte Dauer • auch bei Geschäftsräumlichkeiten 3 Jahre • Mieter kann aber jederzeit vorzeitig kündigen • jedoch keine „revolvierende“ Befristung ex lege • schriftliche Verlängerung innerhalb der drei Jahre möglich

  14. Befristungsabschlag • Herabsetzung gesetzlicher Zinsgrenzen • Intentionen • geringeres Entgelt für unsicheren Verbleib • Anreiz für unbefristetes Mietverhältnis • nicht bei „freiem“ Mietzins • einheitlich 25 % • Entfall bei Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis

  15. Ausblick • Am 9. November 2012 setzen wir mit der Besprechung des Mietrechtsgesetzes fort • Same station

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