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Wohnrecht im Wandel. Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien. Erster Teil. Grundsätzliches zum Wohnrecht Das Mietrecht des ABGB Regelungsansätze des MRG. Literatur zum Wohnrecht insgesamt. Hausmann/Vonkilch Wohnrecht (Springer Verlag)
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Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien
Erster Teil Grundsätzliches zum Wohnrecht Das Mietrecht des ABGB Regelungsansätze des MRG
Literaturzum Wohnrecht insgesamt • Hausmann/Vonkilch • Wohnrecht (Springer Verlag) • Schwimann • Kommentar zum ABGB, 2. Auflage, Band IV • Illedits/Reich-Rohrwig • Kurzkommentar zum Wohnrecht • Würth/Zingher/Kovanyi • Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I und II • Zwei spezifisch wohnrechtliche Fachzeitschriften • Wohnrechtliche Blätter (wobl), Verlag Österreich • immolex, Manz Verlag
Literaturzum Mietrecht • Koziol/Welser • Bürgerliches Recht, 13. Auflage 215 ff (Bearbeiter Schauer) • Rummel • Kommentar zum ABGB, 3. Aufl (Bearbeiter Würth) • Dirnbacher • MRG idF der WRN 2009, ÖVI • Würth/Zingher/Kovanyi • Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I • Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner • MGA zum ABGB, 37. Auflage §§ 1090 ff • Prader • Gesetzausgabe MRG und ABGB-Mietrecht, 3. Auflage • Stabentheiner • Mietrecht, 3. Auflage
Literaturzum Wohnungseigentumsrecht • Dirnbacher • WEG idF der WRN 2009, ÖVI • Tschütscher • WEG – Handbuch für die Praxis, 2. Auflage • Illedits • Wohnungseigentum, 4. Auflage • Palten • Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage • Prader • MGA WEG 2002, 3. Auflage
„Besondere“ Literatur • Stampfer • Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich (Manz Verlag 1995) • Schauer/Stabentheiner • Erneuerung des Wohnrechts (Verlag Österreich 2000) • Stabentheiner/Vonkilch • Jahrbuch Wohnrecht (NWV) • 30 Jahre Mietrechtsgesetz • Schwerpunktheft wobl Juli/August 2012
Begriff des Wohnrechts • kein Systembegriff des Wohnrechts • unscharfe Grenzen • einerseits zu eng (auch Geschäftsräume) • andererseits zu weit (Verwaltungs-, Familienrecht) • Normenkreise • drei klassische Materien: MRG, WGG, WEG • Hilfsmaterien, zB HeizKG • weitere Wohnrechtsgesetze, zB BTVG, MaklerG • hereinreichende Normen, zB ABGB, KSchG • angelagerte Normen, zB Nachbarrecht
Gemeinsames – Trennendes • Liegenschafts- bzw Gebäudebezug • unterschiedliche rechtliche Anbindungen • Entstehungsgeschichte und Motive • Schutz eines Schwächeren • Gründe für die Schutzwürdigkeit • Vertragsmacht • Informationsvorsprung • Mehrheitsverhältnisse • Typisierung des Rechtsschutzes – Gerechtigkeit? • rechtspolitische Sensibilität • Dauerrechtsverhältnisse • verschärfte intertemporale Problematik
Das Mietrecht des ABGB • 25. Hauptstück (§§ 1090 – 1121) • auch für Raummiete • bei Vollausnahmen aus dem MRG • Mietrechtsnovelle 2001 • Schwachstellen • dispositiver Charakter • im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis allerdings KSchG zu beachten (§ 1096 ABGB iZm § 9 KSchG) • keine Schutzmechanismen • „Kauf bricht Miete“
Funktion und Intentionendes Mietrechtsgesetzes • Sondergesetz, das ABGB verdrängt • regelt die Raummiete • Ziel ist Mieterschutz • Grundüberlegung: schwächere Marktposition • Vorläufer: kaiserliche Verordnungen, MG 1922 • Säulen: • Bestandschutz (Befristungs- und Kündigungs-schutz) • Preisschutz • relativ zwingendes Gesetzesrecht
Befristung • Befristungsschutz: Beschränkung von Frist-verträgen durch ius cogens • einheitlicher Befristungstatbestand • Voraussetzungen: • Schriftlichkeit • Vereinbarung des Erlöschens mit Zeitablauf • bei Wohnungen Untergrenze von 3 Jahren • siehe an sich § 902 Abs 2 ABGB und Europäisches Fristenübereinkommen • aber: bei Berechnung befristeter Mietverträge abweichende Übung (maßgeblich laut Art 1 Abs 1 lit c des Übk) • ebenso für Verlängerung • bei Fehlen einer Voraussetzung Endtermin nicht durchsetzbar
Vorzeitige Mieterkündigung • Vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des Wohnungsmieters nach einem Jahr • dreimonatige Kündigungsfrist, daher nach 16 Monaten • kann nicht abbedungen oder beschränkt werden • nicht bei Geschäftsräumlichkeiten • Mieterkündigung auch außergerichtlich möglich (bloßes Schriftformerfordernis)
Stillschweigende Erneuerung • Rechtsfolgen durch WRN 2006 neu geregelt • Voraussetzung wirksame Befristung (oder Verlängerung) • Mieter bleibt nach Vertragsablauf weiter im Objekt, ohne Verlängerungsvereinbarung • einmalige Verlängerung nur auf 3 Jahre (§ 29/3/b) • statt auf unbestimmte Dauer • auch bei Geschäftsräumlichkeiten 3 Jahre • Mieter kann aber jederzeit vorzeitig kündigen • jedoch keine „revolvierende“ Befristung ex lege • schriftliche Verlängerung innerhalb der drei Jahre möglich
Befristungsabschlag • Herabsetzung gesetzlicher Zinsgrenzen • Intentionen • geringeres Entgelt für unsicheren Verbleib • Anreiz für unbefristetes Mietverhältnis • nicht bei „freiem“ Mietzins • einheitlich 25 % • Entfall bei Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis
Ausblick • Am 9. November 2012 setzen wir mit der Besprechung des Mietrechtsgesetzes fort • Same station