Wohnrecht im Wandel

Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

Zweiter Teil Kündigungsschutz Preisschutz - das Mietzinsrecht Die „Klassengesellschaft“ des MRG

Der Kündigungsschutz • § 30 MRG nur für unbefristete Verträge • auch im Teilanwendungsbereich • Mieterkündigung nicht beschränkt • Form der Kündigungserklärung: • früher immer gerichtliche Kündigung • Änderung durch die WRN 2006: Mieter kann wahlweise auch nur schriftlich kündigen • auch mit Telefax, ebenso Mail mit PDF-Dokument • Auch Mieter hat § 560 ZPO (Kündigungstermin, Kündigungsfrist) zu beachten • Vermieterkündigung nur aus wichtigem Grund; Eventualmaxime • demonstrative Aufzählung in § 30 Abs 2 MRG

Kündigungsgründe • qualifizierter Mietzinsrückstand • besonderes Schutzelement § 33 Abs 2 MRG • Rückstandsbeschluss • einstweiliger Mietzins • Weitergabe, Nichtbenützung der Wohnung • Rechtfertigung in Schutzzielen des MRG: • Bedürfnis nach Wohnversorgung geschützt, nicht Hortung von Wohnraum • Urteil des VfGH vom 14.6.2004, A 17/03-17 • gleiche Erwägungen bei Geschäftsräumen • Eigenbedarf • ohne und mit Ersatzbeschaffung • strenger Maßstab beim Erfordernis des dringenden Bedarfs • im letzten Jahrzehnt Judikatur aber etwas großzügiger • vereinbarter Kündigungsgrund

Verspätete Kündigung • Neuregelung durch WRN 2006 und WRN 2009 • schriftliche Mieterkündigung (§ 33 MRG): • Wirkung verspätet zugehender Kündigung für den nächstmöglichen Termin • gerichtliche Kündigung (§ 563 ZPO): • Kündigung nach Fristbeginn bei Gericht eingebracht – Zurückweisung • Kündigung verspätet zugestellt – bei Rüge der Verspätung Verschiebung der Wirksamkeit

Rechtspolitisches zum Kündigungsrecht • Liberalisierungswunsch der Vermieterseite bei Eigenbedarf • vermehrt Klagen über „Mietnomaden“ • Wunsch der Mieterseite nach Wiederein-beziehung der Ein- und Zweifamilienhäuser

Der Preisschutz • gesetzliche Höchstgrenze für den Mietzins • Regelung der überwälzbaren Bewirtschaftungskosten • Verbot von Ablösen und sonstigen Entgeltzahlungen ohne Gegenleistung • korrespondierende Regeln über die Erhaltung – eigentümerähnliche Position des Mieters • durch Klauselentscheidungen des OGH aber ins Wanken geraten

Geschichtliche Entwicklung • Mieterschutzverordnungen 1917 und 1918 • Mietengesetz 1922 – Friedenszins • 1955 außerhalb Wiens freie Mietzinsbildung • 1968 Freigabe der Mietzinsbildung • 1974 Höchstmietzins für Substandardwohnungen • 1982 Mietrechtsgesetz – Kategoriesystem • Mietrechtsnovelle 1985: Kategorie A ohne Größenbegrenzung in Angemessenheit • 1994: 3. WÄG – Richtwertsystem

Aktuelle Ausgestaltung • Zinsbegrenzungssysteme • Angemessenheitsschranke • Richtwertmietzins • Kategorie-D-Zins • Sonstige Zinsregelungen • Befristungsabschlag • Mietzinserhöhung nach §§ 18 ff MRG • Anhebungsrecht nach § 45 MRG • Anhebungsrecht nach § 46 MRG • Anhebungsrecht nach §§ 12a, 46a MRG • Wohnbauförderungsrecht • Untermietzins (§ 26 MRG)

Angemessenheitsschranke • Geltungsbereich • Geschäftsräume • Wohnungen im „Neubau“ • „neu geschaffene“ Wohnungen • Wohnungen in „Denkmalschutzgebäuden“ • „Großwohnungen“ der Kategorien A und B • nachträgliche Mietzinsvereinbarung • Standardanhebung • Kriterien • Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungszustand, Erhaltungszustand • Vergleichswertmethode

Das Richtwertsystem • Richtwert früher durch Verordnungen • 2008 aber durch das MILG (BGBl I 2008/50) gesetzlich festgelegt (§ 5 Abs 1 RichtWG) • Valorisierung alle 2 Jahre nach VPI 2000 • Zuschläge und Abstriche für • Vergleichskriterien aus dem WEG (Lage, Stockwerkslage, Ausstattung, Grundriss usw) • Gemeinschaftsanlagen, Gemeinschaftsräume • Lagekomponente (Wohnumgebung) • Erhaltungszustand des Hauses • Kategorie-Abstriche (25% für B, 50% für C) • unterschiedliche Bewertung des Systems

Rechtspolitisches zum Mietzinsrecht • Forderung der Mieterseite nach • Konkretisierung des Richtwertsystems • Wunsch der Vermieterseite nach • Beseitigung des Befristungsabschlags • Entfall der Anhebungsbegrenzung bei nicht privilegiertem Eintritt • Wohnrechtsnovelle 2006: • keine inhaltlichen Änderungen, nur: • Rügeobliegenheit des Mieters vor Kategorieherabstufung • Ausdehnung der Präklusion der Mietzinsanfechtung • Regierungsprogramm für die 23. Legislaturperiode • „Verbesserung der Transparenz von Mietverträgen für Vermieter und Mieter im Bereich der Mietzinsbildung“ • gemeint: Konkretisierung der Zuschläge/Abstriche im Mietvertrag • nicht verwirklicht • Regierungsprogramm für die 24. Legislaturperiode • außer Valorisierungsharmonisierung (mit WRN 2009 nicht verwirklicht) keine Ankündigungen zum Mietzinsrecht; auch nichts geschehen

Die „Klassengesellschaft“des Mietrechts • sehr unterschiedliche Anwendungsbereiche • Hauptmiete – Untermiete • Besserstellung des Untermieters durch das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz • durch Wohnrechtsnovelle 2006 weitere Filetierung des Anwendungsbereichs • derzeit große Kluft zwischen beati possidentes und Wohnungssuchenden

Ausblick • Am 14. Dezember 2012 setzen wir mit der Besprechung des Wohnungseigentumsrechts fort. • wieder 13 - 16 Uhr • wieder Seminarraum 41

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