FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin 1

1. FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin1 Norberto Hochheim2 1 BONIN Engenharia de Avaliações msbonin@gmail.com 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil norberto.hochheim@ufsc.br – hochheim@gmail.com

2. Contextualização • A NBR 14.653, da ABNT, prevê quatro métodos para identificar o valor de um bem: comparativo, involutivo, capitalização da renda e evolutivo. • Comparativo: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra • Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.

3. Contextualização • Capitalização da Renda: identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis • Evolutivo: determina o valor do imóvel através da soma do valor do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de comercialização (FC), que representa, entre outras coisas, o grau de valorização do imóvel no mercado local

4. Objetivos • Apresentar um procedimento detalhado para o cálculo do fator de comercialização • Determinar o FC para casas de diferentes padrões, em alguns bairros da cidade de Florianópolis • Obter uma noção sobre o comportamento do mercado imobiliário em relação à compra e venda de casas, de acordo com o padrão e a região

5. Justificativa • A determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do método evolutivo • Escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto • Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local • Pretende-se com esse trabalho promover a discussão a respeito do tema

6. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

7. MétodoEvolutivo VI = (VT + CB) * FC • Valor do terreno: estimado através do método comparativo direto de dados de mercado ou do método involutivo • Custo de reedição das benfeitorias: estimado pelo método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo • Fator de comercialização: estimado pelo método comparativo direto de dados de mercado. Pode atingir um valor maior ou menor que a unidade, dependendo da conjuntura do mercado (???)

8. MétododaQuantificação do Custo • Vistoria • Cálculo da área equivalente • Estimação do custo de construção • Cálculo da depreciação física • Determinação do custo de reedição

9. Cálculodaáreaequivalente Estimação do custo de construção A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no custo de reprodução das benfeitorias (Crep).

10. Depreciação física • Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo • Pode ser calculada por meio de orçamento para recomposição do bem na condição de novo ou através da aplicação de coeficiente de depreciação • Método de Ross-Heidecke: D = (1 - K) * CD Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D

11. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado • Vistoria: Caracterização do imóvel • Pesquisa de dados de mercado • Cálculo do valor

12. MÉTODO

13. Método • Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche e Trindade • Pesquisa de mercado: terrenos e casas • Classificação do padrão das casas • Cálculo dos valores dos FC’s: • Valores estimados dos terrenos • Valores estimados das benfeitorias • Determinação do fator de comercialização

14. RESULTADOS

15. Modelos estatísticos para os terrenos • Variável dependente: VU (Valor Unitário) • Variáveis independentes: Área, Distância, Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento), Localização • Canasvieiras: 26 dados • Jurerê Tradicional: 37 dados • Jurerê Internacional: 72 dados • Campeche: 39 dados • Trindade: 25 dados

16. Modelos estatísticos dos terrenos

17. Padrão simples Principais características: • Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas • Geralmente compostas de sala, um ou dois dormitórios, banheiro, cozinha, eventualmente área de serviço externa e cobertura simples para um veículo • Utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples

18. Padrão simples Cálculo do valor unitário: • Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI. • Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. • Área construída: 61,85 m². • Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI) • Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas. VUF = R$ 968,68/m²

19. Padrão médio Principais características: • Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados • Geralmente compostas de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos • Utilização de materiais construtivos convencionais e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série

20. Padrão médio Cálculo do valor unitário: • Projeto-padrão CR.1-3Q...104 do SINAPI. • Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada. • Área construída: 103,90 m². • Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI) • Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidro-sanitário, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas. VUF = R$ 1.111,31/m²

21. Padrão superior Principais características: • Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos • Geralmente compostas de salas para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos • Utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda

22. Padrão superior Referência para o cálculo do valor unitário: • Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini. • Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas, composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3 quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área de serviço, garagem para dois carros. • Área construída: 158,73 m². • Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo) • Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011, Florianópolis) • Itens adicionais: Licenças e taxas. VUF = R$ 1.694,87/m²

23. Padrão fino Principais características: • Edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar • Geralmente compostas de salas para três ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos • Utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda

24. Padrão fino Referência para o cálculo do valor unitário: • Projeto-padrão R1-A, NBR 12.721:2006. • Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel). • Área construída: 224,82 m². • Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011, SINDUSCON Fpolis) • Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidro-sanitário, elétrico e estrutural, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas. VUF = R$ 2.040,60/m²

25. Padrão luxo Principais características: • Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo • Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências completas para empregados e garagem para quatro ou mais veículos • Utilização de materiais construtivos e acabamentos excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente desenhados e fabricados por encomenda

26. Padrão luxo Referência para o cálculo do valor unitário: • Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini • Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e closet, dependências completas para caseiro, terraço coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia, lavanderia e piscina • Área construída: 594,23 m² • Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus) • Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis) • Itens adicionais: Licenças e taxas VUF = R$ 2.151,15/m²

27. Fatores de comercialização • Agrupamento dos dados de mesmo padrão • Cálculo do FC individual para cada imóvel • Eliminação dos dados discrepantes (critério de Chauvenet) • Cálculo do fator de comercialização médio e o desvio-padrão para cada conjunto

28. Exemplo: Cálculo do FC Preço = R$ 285.000,00 Área construída = 121,00 m² Área do terreno = 418,00 m² VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0] + 90,532 x [1] = R$ 371,39/m² Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02 Idade = 15 anos Idade referencial = 70 anos % Vida = 21% Estado de conservação = Regular (“c”)  K = 0,851 C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio) Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51 Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81 Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65 Custo da Benfeitoria = 134.468,51 – 16.028,65 = R$ 118.439,86 FC = 285.000/ (155.241,02+ 118.439,86) = 1,04

29. Campeche FC Médio • Espera-se que os fatores de comercialização sejam um pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os diferentes padrões • Fatores de comercialização abaixo de 1  mercado recessivo • Valores de terreno e/ou construção superestimados • Pouca diferença entre os padrões simples, superior e fino • Padrão médio  maior procura

30. Canasvieiras FC Médio • Padrão médio  valor dentro do esperado • Padrões superior, fino e luxo  mercado recessivo ou valores superestimados • Pouca diferença entre os padrões superior e fino • Padrão luxo  menor procura

31. Jurerê Internacional FC Médio • Fatores de comercialização acima de 1 mercado aquecido • Pouca diferença entre os padrões médio, superior e fino • Padrão luxo  maior procura

32. Jurerê Tradicional FC Médio • Padrões médio e luxo  dentro dos valores esperados • Padrões superior e fino  mercado normal • Maior procura pelos padrões médio e luxo

33. Trindade FC Médio • Padrão médio  mercado aquecido • Padrão fino  mercado recessivo, baixa liquidez

34. Resumo • Padrão simples  mercado desaquecido, com baixa procura • Padrão médio  imóveis valorizados, com boa procura • Padrão superior  mercado aquecido no Jurerê Internacional, recessivo no Campeche e estável nos outros bairros • Padrão fino  mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e Trindade • Padrão luxo  mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em Jurerê Internacional e Tradicional

35. CONCLUSÕES

36. Conclusões • A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do método evolutivo • O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado imobiliário • Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância de seu cálculo no uso do método evolutivo • Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe a possibilidade de estes não representarem o custo real de construção, devido às discrepâncias existentes entre estes projetos e as benfeitorias avaliandas • O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel

37. OBRIGADO!

38. FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS Maximiliano Schmitz Bonin1 Norberto Hochheim2 1 BONIN Engenharia de Avaliações msbonin@gmail.com 2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia Civil norberto.hochheim@ufsc.br – hochheim@gmail.com