1 / 11

SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV

SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV. Peter Englund Handelshögskolan. Reala huspriser. De nordiska länderna. Regional spridning och samvariation. Några gemensamma drag. Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder Tätorter växer och mark blir en allt knappare resurs.

kaelem
Download Presentation

SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Peter Englund Handelshögskolan

  2. Reala huspriser

  3. De nordiska länderna

  4. Regional spridning och samvariation

  5. Några gemensamma drag • Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder • Tätorter växer och mark blir en allt knappare resurs. • Huspriser rör sig i cykler • Prisutvecklingen är förutsägbar • Men kanske inte totalavkastningen • Huspriser samvarierar • Mellan regioner i samma land • Mellan olika länder • Gemensamma makrofaktorer • Migration mellan regioner

  6. Två marknader i en • Marknaden för hus (tillgångsmarknad) • Avkastning = kapitalkostnad. • Avkastning = värdet av boendetjänster (implicit hyra) - drift och underhåll + värdestegring. • Kapitalkostnad = lånekostnad + kostnad för eget kapital (efter skatt) + fastighetsskatt. • Direktavkastning = brukarkostnad • Direktavkastning = (värdet av boendetjänster) / huspris • Brukarkostnad = (kapitalkostnad + kostnad för drift och underhåll) / huspris • Marknaden för boendetjänster • Utbud = efterfrågan • Priset (hyran) beror på • Efterfrågan • Brukarkostnaden • Inkomst • Befolkningsutveckling • Utbud • Produktionskostnader

  7. Direktavkastning (hyresindex/småhusprisindex)Brukarkostnad (baserad på femårig bostadsränta efter skatt minus förväntad KPI-inflation)

  8. Tillgångsmarknaden • Direktavkastningen har fallit i takt med brukarkostnaden, men • kapitalkostnaden har antagligen fallit mer än femårsräntan, på grund av • Ökade lånemöjligheter • Amorteringsfria lån • Valfri räntebindingstid • förväntade kapitalvinster är inte samma sak som KPI-inflation • Om bostäder är övervärderade borde marknaden förvänta sig fallande priser (= högre brukarkostnad idag). • fastighetsskatten har sänkts • värdet av boendetjänster har antagligen stigit mer än bruksvärdehyran. • Sammantaget ter sig tillgångsvärderingen rimlig .

  9. Marknaden för boendetjänster • Hyresnivån och boendekostnaden i egna hem har stigit mer än priser i allmänhet. • Efterfrågan har ökat i takt med stigande realinkomster och växande tätortsbefolkning. • Utbudet har inte ökat i takt med efterfrågan, trots att huspriserna stigit mer än byggkostnaderna • Trögheter i planprocessen? • Bristande konkurrens i byggsektorn?

  10. Huspris/produktionskostnad (”Tobins Q”) och bostadsinvesteringar, index

  11. Sammantaget • Dagens värdering inte orimlig givet • låga långa realräntor • lågt byggande • förväntningar om fortsatt låga realräntor och lågt byggande • Men om (när) byggande kommer igång och realräntorna stiger finns det utrymme för prisfall.

More Related