CPD Capita Selecta Juridische Ontwikkelingen

1. CPD Capita Selecta Juridische Ontwikkelingen NautaDutilh 24 januari 2012 Gaike Dalenoord, David van Dijk Erik Minderhoud, Chris Warner

2. Inhoud

3. I. AIFMD: Impact op de vastgoedsector Gaike Dalenoord

4. Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) Richtlijn inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen “alternatieve beleggingsinstellingen”: ook vastgoed

5. Alternatieve beleggingen Type Private equity Hedge funds Real Estate Other Investments Subtypes Venture capital / durfkapitaal Development capital / Groeikapitaal Activists Long/Short Arbitrage Distress Investment Development Infrastructure Commodities Art Antiques Cars Teak wood Etc. Examples

6. Agenda • Achtergrond AIFMD • Scope en impact van de AIFMD • Status en plan van implementatie van de AIFMD

7. Achtergrond I: Financiële crisis 53% drop between Oct. '07 and Mar. '09

8. Achtergrond II: Risicobeheersing The crisis led some to conclude that: “on the left side of the balance sheet there is nothing right; whilst on the right side of the balance sheet there is nothing left.”

9. Agenda • Achtergrond AIFMD • Scope en impact van de AIFMD • Status en plan van implementatie van de AIFMD

10. AIFMD: Scope 1. Vergunning plicht, vrijstellingen, internationale werking 2. Eisen beheerder / bewaarder 3. Hefboomfinanciering, waardering

11. Vergunning en vrijstellingen • Vergunning plicht (AFM wordt toezichthouder): • * Informatie vereisten * Minimum aanvangskapitaal De ‘minimis’ vrijstellingen: Beheerder ˂ 100 miljoen EUR of assets onder beheer (leveraged) Beheerder ˂ 500 miljoen of assets onder beheer (unleveraged) Verwachting: Veel vrijwillige onderwerping aan AIFMD

12. Internationale werking • Europees paspoort (vanaf juli 2013) Voor EU-beheerders van beleggingsinstellingen die aan professionele beleggers aanbieden. • Geharmoniseerd derden landenbeleid (toekomst) Voor belegginginstellingen van buiten de EU • Gefaseerde invoering: tot 2018 huidige Nederlandse beleid.

13. Beheerder • Algemene beginselen Risicobeheer, liquiditeitsbeheer, belangenconflicten, beloning • Organisatorische voorschriften Algemene beginselen, waardering en delegatie • Transparantievoorschriften Jaarverslag, verstrekking informatie aan beleggers, rapportage

14. Waardering: Artikel 19 AIFMD Lid 1 beheerder zorgt voor passende, consistente procedure t.b.v. accuraat en onafhankelijk waarderen van de activa; Lid 3 activa ten minste één maal per jaar waarderen; Lid 4 a door beheerder zelf (mits functioneel onafhankelijk); of Lid 4 b door een externe taxateur (mits ingeschreven in wettelijk erkend beroepsregister of anders onderworpen aan beroepsmoraal; en lid7: mits gemeld bij autoriteit lid 10: de beheerder is verantwoordelijk voor de waardering, externe taxateur jegens beheerder aansprakelijk i.g.v. opzet of nalatigheid

15. Bewaarder • Onafhankelijk • Rechtspersoon • Taak: Ziet toe op de kasstromen en activa • Contractueel aansprakelijk jegens de beheerder

16. Agenda • Achtergrond AIFMD • Scope en impact van de AIFMD • Status en plan van implementatie van de AIFMD

17. AIFMD Status (timing)

18. Conclusies en vragen So much to do, so little time

19. II. Garanties in faillissement David van Dijk

20. Garanties bij faillissement huurder • Toverformule huurovereenkomst • Toverformule bankgarantie • 403-verklaring

21. MOEDERVENNOOTSCHAP 403 BANK contra-garantie HUURDER abstracte bank- garantie huurovereenkomst VERHUURDER

22. 403-verklaring • Schulden uit rechtshandelingen • Art. 39 Fw.: rechtmatige huurbeëindiging

23. Voorbeeld zwakte 403 OPZEGTERMIJN3 MAANDEN 0 2 10 EINDE HUUROVEREENKOMST AANVANG HUUROVEREENKOMST EINDE OVEREENGEKOMEN DUUR FAILLISSEMENTHUURDER/OPZEGGINGCURATOR

24. MOEDERVENNOOTSCHAP 403 BANK contra-garantie HUURDER abstracte bank- garantie huurovereenkomst toverformule VERHUURDER

25. Aukema / Uni-Invest • Toverformule werkt niet als curator opzegt o.g.v. artikel 39 Fw. (dan wel oplevering boedelschuld) • Werkt wel in geval beroep verhuurder op contractueel beding

26. Abstracte bankgarantie MOEDERVENNOOTSCHAP 403 BANK contra-garantie HUURDER abstracte bank- garantie huurovereenkomst VERHUURDER

27. Conclusie • Rechtspraak casuïstisch • In beweging • “Dubbel gestikt houdt beter”

28. III. De gewijzigde leegstandwet Erik Minderhoud

29. Leegstand als maatschappelijk probleem • Leegstand neemt toe • Slopen zal ook moeten • Transformeren is lastig • (Af-)waarderen is ook lastig • Aantasting leefklimaat • Huurbescherming • Kraakrisico

30. Rol gemeente • Gemeente voert de regie • En is tevens bevoegd gezag bij het verlenen van omgevingsvergunningen • En bevoegd gezag ten aanzien van structuurvisies en bestemmingsplannen

31. Rol gemeente (II) • Leegstandbeleid (inventarisatie, maatregelen) • Leegstandbeheer (overleg eigenaren, kandidaat-huurders, anderen) • Aanpassen gronduitgiftebeleid (en grondprijzen ?) • Aanpassen ruimtelijk beleid • Bundelen kennis en verantwoordelijkheid

32. De gewijzigde Leegstandwet • Leegstandverordening • Melding leegstand • Leegstandoverleg • Leegstandbeschikking • Verplichtende voordracht

33. IV. Fiscale actualiteit Chris Warner

34. Fiscale actualiteit: Overdrachtsbelasting • Vrijstelling voor juridische fusie verruimd; • Praktisch belang met name voor pensioenfondsen.

35. Fiscale actualiteit: BTW – jurisprudentie • Don Bosco arrest EU Hof; • Wijziging in het onderscheid tussen bestaand OG en bouwterrein / nieuw OG; • Aanvankelijk puur fysieke beoordeling; nu speelt de intentie van partijen een rol; • Praktische relevantie; besparen BTW over grondwaarde.

36. Fiscale actualiteit: BTW – jurisprudentie • Vervolg op Don Bosco: wanneer is verbouwen vernieuwen? • Gaat de intentie van partijen een rol spelen? • Praktisch belang: BTW of OVB?

37. Fiscale actualiteit: BTW – jurisprudentie • Is bemiddelaar belast bij aandelen-overdracht?

38. Tot slot: Vragen?