Organizace a řízení výstavbových projektů v praxi

1. Organizace a řízení výstavbových projektů v praxi Ing. Luboš Krejčí, CSc. TOP D.C.C. s.r.o.

2. Výstavbový projekt • souhrn komplexních činností, které musí být plánovány, kontrolovány, organizovány, financovány, vyhodnocovány od prvotního záměru až po konečný hmotný objekt • nutné stanovit cíle výstavbového projektu (věcné, ekonomické, časové)

3. Životní cyklus stavby záměr užívání projektování likvidace realizace

4. Fáze výstavbového projektu • výstavbový projekt má fáze shodné s životním cyklem stavby záměr Předinvestiční fáze (projektování) Investiční fáze (realizace) Provozní fáze (užívání)

5. Organizace • požadavky na uvádění stavby do provozu • dodavatelský systém • zařízení staveniště • lhůty výstavby • časový postup výstavby

6. Dodavatelský systém • 1 dodavatel • více dodavatelů • kombinace • popř. „svépomocí“

7. Organigram

8. Časový postup výstavby • časové vazby včetně dodavatelů • požadavky na termíny – milníky • … • harmonogramy • síťové grafy • cyklogramy – časoprostorové grafy

9. Harmonogram

10. Účastníci projektu - přímí Přímí • Investor • Stavebník – stanovuje veškeré podmínky v organizaci • Zhotovitel • Projektant • Uživatel • Developer

11. Účastníci projektu - ostatní Ostatní • Stavební úřady • Dotčené orgány státní správy • Banky • Pojišťovny • Správce sítí

12. Technický dozor investora • fyzická osoba pověřená investorem k provádění kontrolní činnosti • povinnost seznámit se s dokumentací stavby • kontrola provádění stavby • kontrola fakturace • organizování kontrolních dnů • přebírá zápisem do stavebního deníku jednotlivé části stavby (zakryté části atd.) • přebírá a kontroluje kvalitu stavebních materiálů, množství , druh a zpracování • …

13. Autorský dozor • fyzická osoba (event. fyzické osoby) pověřená objednatelem stavby výkonem AD • stavební zákon neukládá objednatelům staveb zajistit AD • zabezpečuje, zhruba řečeno, soulad realizační dokumentace a realizace stavby s projektovou dokumentací, operativně řeší všechny problémy ve vazbě na projekt • výkon AD zahrnuje vysvětlující, koordinující, kontrolní a operativní činnosti • provádí po celou dobu výstavby kontrolu nad dodržováním projektové dokumentace, koordinuje případné změny a úpravy stavby • v průběhu celé výstavby na základě požadavků investora, či zhotovitele upřesňuje celou projektovou dokumentaci a vypracovává jednotlivá dílčí řešení pomocí prováděcích detailů, které řeší a v mnoha případech zkvalitňují vlastní výstavbu • …

14. Státní stavební dohled • zajišťuje ochranu odborných zájmů jako stavební úřady, které vyplývají zejména z provádění stavby nebo její změny, z vlastností stavby při jejím užívání a odstranění • orgány státního stavebního úřadu jsou zejména pověření pracovníci stavebního úřadu • u obcí, které nejsou stavebním úřadem, vykonávají pověření pracovníci dohled rozsahu, který je stanoven stavebním zákonem • …

15. Záměr projektu Rozhodování o: • cíl projektu • účel projektu • investice • způsob financování • způsob organizace a řízení • územní řízení a rozhodnutí

16. Územní řízení Účastníci • navrhovatel, organizace či občané, jejichž vlastnická nebo jiná práva k pozemkům nebo stavbám včetně sousedních pozemků a staveb mohou být rozhodnutím přímo dotčena. Návrh • podává navrhovatel u místně příslušného stavebního úřadu • dokumentace (1: 1 000 či 1 : 500)

17. umísťování stavby • změna využití území • ochrana zájmů v území • na základě územního rozhodnutí

18. Územní rozhodnutí • rozhodnutí o umístění stavby • rozhodnutí o využití území • rozhodnutí o chráněném území nebo ochranném pásmu • rozhodnutí o stavební uzávěře • rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků • platnost 2 roky

19. Předinvestiční fáze • projektová činnost • inženýrská činnost • dodavatelé • uzavírání smluv • stavební řízení a rozhodnutí

20. Stavební řízení Účastníci • stavebník, organizace a občané, kteří mají vlastnická či jiná práva k sousedním pozemkům nebo stavbám a jejichž práva, právem chráněné zájmy nebo povinnosti mohou být stavebním povolením dotčeny Žádost • podává stavebník u místně příslušného stavebního úřadu • projektová dokumentace (1:200, 1:100, popř. 1:50)

21. Stavební povolení • změna stavby • udržovací práce • na základěstavebního povolení • v určitých případech stanovených v zákoně lze stavby provádět pouze na základě ohlášení • platnost 2 roky

22. Investiční fáze • předání a převzetí staveniště • výstavba • předání a převzetí stavby • vady a nedodělky • kolaudační rozhodnutí

23. Kolaudační řízení Účastníci • stavebník, popř. uživatel (provozovatel), je-li v době zahájení řízení znám • zahajuje se na návrh stavebníka • na základě kolaudačního řízení vydává příslušný stavební úřad kolaudační rozhodnutí

24. Kolaudační rozhodnutí • dokončenou stavbu, popř. její část schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí • při změně užívání a účelu je nutná rekolaudace

25. Provozní fáze - užívání • katastr nemovitostí • energie • provoz • záruky • údržba