Desarrollo inmobiliario y preocupaciones ambientales en la franja costera de Guanacaste

1. Desarrollo inmobiliario y preocupaciones ambientales en la franja costera de Guanacaste Marcela Román Forastelli 11 de mayo, 2007 Nicoya

2. Estructura de la presentación • Dinamismo del sector inmobiliario en las costas. • Actividades productivas en la zona marino-costera y preocupaciones ambientales. • Serias deficiencias en planificación del territorio y regulación de las actividades. • Reflexiones finales.

3. Dinamismo del sector inmobiliario Factores que dinamizan el mercado Crecimiento del mercado inmobiliario Proyectos inmobiliarios turísticos

4. Principales características del mercado inmobiliario nacional • Prioridad en vivienda. • Mayor concentración en la Gran Área Metropolitana. • Rápido crecimiento en zonas costeras. • Inversionista nacional es conservador (una casa). • Fuente creciente de atracción de inversión extranjera. • Limitaciones en la infraestructura y servicios públicos. • Mercado de creciente complejidad y sofisticación. • Importante diversificación de instrumentos financieros. • Escasa regulación y lentitud en los trámites. • Poca preocupación por temas ambientales.

5. Gran dinamismo del mercado inmobiliario nacional El Mercado Inmobiliario costarricense se encuentra inmerso en un profundo proceso de transformación, primero como resultado del auge habitacional acontecido en la Gran Área Metropolitana de San José durante la primera parte de la década del 2000 y luego con el dinamismo inmobiliario en la zona costera, que inició en Guanacaste y continúa hacia el Pacífico Central.

6. Contribuyen: Posicionamiento de la marca país que genera la actividad turística. La situación demográfica en Estados Unidos. Bajo precio relativo de la propiedad inmobiliaria para el segmento extranjero. Buenas condiciones para el endeudamiento de los locales. Mayor participación del Sector Financiero. Obstaculizan: Empiezan signos de escasez de RRHH. Disponibilidad de maquinaria y equipo. Preocupa el manejo del recurso hídrico y el débil control ambiental. Infraestructura pública: origen de los recursos y participación del sector privado. Muchos y lentos trámites atrasan las obras. Nuevos productos en el mercado requieren de nuevas regulaciones. Débiles e insuficientes instrumentos de planificación del territorio. Seguridad jurídica y materia registral. La amenaza de una desaceleración brusca del mercado de la vivienda de Estados Unidos. Factores que contribuyen o limitan el desarrollo del mercado inmobiliario

7. El número de m2 construidos por año más que se duplica entre el 2001 y 2006 Evolución del área total construida y el número de permisos otorgados. 2001-2006 1/ Datos estimados con base en el primer semestre del 2006. Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

8. Se estiman cerca de 4 millones de m2 efectivamente edificados en el 2006 Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

9. Los 12 cantones que más m2 habitacionales construyen Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

10. También aparecen cantones costeros en los primeros lugares de construcción comercial Fuente: Elaboración propia con datos del INEC.

11. Grandes flujos de inversión externa directa en el sector inmobiliario costero • El Banco Central estimó la inversión total de extranjeros en el sector inmobiliario para el año 2004 en $176.6 millones, y para el año 2005 en $224.5 millones, para un crecimiento anual del orden del 27%. Las estimaciones preliminares del 2006 son de un monto cercano a los $350 millones (56% de crecimiento). • En términos relativos, la inversión en el sector inmobiliario en el 2004 representó un 22.5% del total de la inversión extranjera directa para ese año, para el 2005 y 2006 un 25%. Fuente: BCCR, 2006.

12. Zonas costeras dominan la Inversión extranjera directa en el sector inmobiliario 36% 23% 37% 25% 32% 23% 34% 27%

13. Gran número de desarrollos inmobiliarios de vivienda turística Cantones de Santa Cruz y Garabito concentran el 62% de los proyectos y el 75% de la inversión Fuente: ICICOR

14. Actividades productivas en la zona marino-costera y preocupaciones ambientales Protección y amenazas en el área costera Actividades turísticas y problemas ambientales Contaminación costera Conflictos socioambientales

15. Desarrollo urbano desordenado • El fuerte proceso de urbanización de la GAM de las últimas 3 décadas y más recientemente de otras zonas en ciudades secundarias y áreas costeras, que se dio en un contexto de ausencia de planificación territorial, se ha caracterizado por ser expansivo en el uso del territorio y desordenado en la configuración de las ciudades. • La zona marino-costera se ha descrito como particularmente vulnerable, debido a que es afectada tanto por las acciones realizadas en su territorio, como por las actividades a nivel de cuencas hidrográficas en casi todas las regiones del país, que terminan repercutiendo en la costa.

16. Áreas protegidas marinas y costeras • El área protegida marina representa un 16,52% de la superficie marina nacional. • De esta área protegida, un 88% está en parques nacionales y un 3,9 en zona costera. • En términos de la zona económica exclusiva (ZEE), el área protegida marina representa apenas un 0,9%.

17. Península de Nicoya y costas de Guanacaste con poco potencial para formar acuíferos

18. Evidencias de contaminación costera • Evaluación en Tamarindo, Jacó, Sámara y playa del Coco evidencian que la sobreexplotación, la disminución de la recarga y la contaminación (antrópica y natural) de los acuíferos costeros han provocado en algunos casos contaminación e intrusión salina, con la consecuente pérdida de la calidad del agua y el riesgo para el abastecimiento de la población. • Con muestras tomadas entre 1996 y 2003 en bahía Culebra, el golfo Dulce, el golfo de Nicoya y Limón se documenta la presencia de concentraciones de compuestos industriales llamadas PCB. • Los PCB tienen una vida media sumamente larga en peces adultos, provocan perturbación endocrina y conllevan efectos carcinógenos. Costa Rica prohibió su uso en el 2001, pero se mantienen desechos sin manejo que continúan impactando los cursos de agua.

19. Disponibilidad de agua en zonas costeras ¿preocupación de autoridades e inversionistas? • AyA estima que los grandes desarrollos turísticos han significado una demanda de agua similar a la que requiere Liberia para su funcionamiento. • SENARA y AyA calculan que al 2017, Liberia tendrá problemas con el suministro del agua pues serán necesarios 70 l/s adicionales. • Costa Rica tiene 9 campos de Golf operando y se estima que en Guanacaste se construirán 10 campos más en las próximas 2 décadas. La preocupación en términos ambientales se relaciona con dos aspectos: las grandes extensiones de tierra que ocupan (entre 50 y 100 hectáreas) y la alta demanda de agua para riego.

20. Las 21 marinas permitirían el atraco de más de 5.500 embarcaciones La Nación, 26 de marzo del 2007.

21. Conflictos socioambientales • El uso del agua ha generado conflictos entre comunidades y actividades turísticas. Un caso muy conocido en Guanacaste (Santa Cruz) es sobre el uso del acuífero del río Nimboyores para proyectos hoteleros, debido a la variada demanda para uso doméstico, agrícola y turístico. • Se han presentado diversos casos relacionados con construcciones ilegales en la ZMT, tales como el cierre de la marina Flamingo, que fue abierta en una zona pública y cerrada por el Tribunal Ambiental Administrativo durante más de dos años. • La construcción y el movimiento de tierras son las mayores causas de denuncias ambientales en el país.

22. Serias deficiencias en planificación del territorio y regulación de las actividades

23. Un mercado poco regulado • El dinamismo de la actividad turística e inmobiliaria se da un contexto de limitadas capacidades institucionales para la regulación y el control. • El marco jurídico vigente para la planificación del territorio está disperso y no posee la concordancia jurisprudencial correspondiente. • La Ley de Planificación Urbana, Ley de construcciones, el Reglamento a la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre y Ley Orgánica del Ambiente, los principales instrumentos.

24. Un complejo marco normativo • Al menos en 45 leyes, reglamentos o decretos contienen algún aspecto relacionado la planificación y control del uso del suelo. • 32 contienen aspectos directamente relacionados con el tema de desarrollo urbano, 7 con infraestructura, 6 con la zona marino costera, 21 incluyen normas sobre manejo de agua, saneamiento y salud pública, en 17 de ellas se refieren a la protección y manejo de recursos naturales, 36 especifican alguna responsabilidad municipal en el manejo del suelo, en 15 se mencionan asuntos de prevención y atención de emergencias, 22 tratan el tema de expropiaciones y servidumbres y 8 se refieren al manejo de cuencas hidrográficas.

25. La ley data de 1968, al iniciar del año 2007 la mayoría de las municipalidades no poseen planes reguladores Situación de los Planes Reguladores al 3 de enero del 2007 Nota: incluye 81 municipalidades y 8 consejos de distrito. Fuente: CGR, 2007, a partir de información brindada por el INVU.

26. Algunas reflexiones finales

27. En resumen… • El dinamismo del sector inmobiliario y turístico está cambiando la cara de las zonas costeras, en términos de uso del territorio, inversión y actividad económica. De momento no parece que cambie también las características estructurales de las regiones (pocos encadenamientos, baja educación, altos niveles de pobreza). • Estos cambios no han sido acompañados de una planificación adecuada, que considere los impactos ambientales de dicho crecimiento y las capacidades locales para suplir de servicios públicos básicos a la población, y mantener la protección de los recursos naturales involucrados.

28. Sugerencias para la discusión • Diseñar políticas de ordenamiento urbano a nivel subnacional. • Es necesario discutir sobre reglas más amplias de planificación del territorio, que superen los límites que impone la división política administrativa del país. • Regulación del precio del agua. • Es importante discutir en qué medida, el precio que actualmente se paga por el derecho al uso de agua está incentivando una conducta inapropiada de los agentes del mercado inmobiliario. • Valorar el impacto ambiental y socioeconómico del cambio en el uso de la tierra en las zonas costeras asociado al desarrollo del mercado inmobiliario. • La acelerada transformación del espacio costero trae nuevas y diversas presiones sobre los recursos naturales y la calidad del ambiente, así como sobre las condiciones socioeconómicas de la población. • Mejorar el marco de regulación de los agentes del mercado. • Una adecuada combinación de normas bien fiscalizadas y agilidad y sencillez en trámites, parece ser la demanda de los diferentes agentes del mercado.