TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO EN GUATEMALA Un mosaico de experiencias

1. Seminario-taller Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica San Salvador, 27 y 28 de septiembre de 2007 TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO EN GUATEMALA Un mosaico de experiencias Presentación preparada por Silvia García Vettorazzi y Jean-RochLebeau con la colaboración de Violeta Reyna

2. CONTENIDO • El marco general (Parte I) • Contexto actual • El marco regulatorio • Los principales actores • El mosaico de experiencias Breve referencia a 7 casos clave para entender las múltiples y variadas interrelaciones entre turismo y desarrollo inmobiliario en Guatemala … y su (s) impacto (s) • El marco general (Parte II) • Desarrollo turístico y mercado inmobiliario … los impactos sociales, económicos y ambientales de esta relación • Desafíos en la investigación sobre este tema

3. CONTEXTO ACTUAL • El paso del café al turismo …

4. CONTEXTO ACTUAL Vonós a Guate …. EL ALMA DE LA TIERRA !!!

5. MARCO GENERAL • Un país con potencial turístico abrumador. • Aumento paulatino en los últimos 10 años de la frecuentación turística. • Turismo como segunda fuente de ingresos del país. • Crecientes esfuerzos de dinamizar la actividad turística (INGUAT) sin que sea eje articulador aún … aunque planteado en la propuesta de Agenda Nacional 2008-2011. • Pocas inversiones del capital transnacional, en comparación con otros países de la región.

6. MARCO REGULATORIO • Ley de Turismo de 1951 • Ley orgánica del INGUAT de 1973 (modificada posteriormente) • Estrategia Nacional de Turismo –ENT-, elaborada en julio del 2000 por el Gobierno de la república a través del Comisionado Presidencial de Desarrollo Turístico y el INGUAT • Política Nacional para el desarrollo turístico sostenible de Guatemala, 2004-2014 (en proceso de actualización en este momento) • El turismo como eje articulador en la Agenda nacional 2008-2011 planteada por ASIES • No se cuenta con Ley de fomento turístico, pero ha habido iniciativas como la Ley de incentivos para el desarrollo turístico nacional, 2005, impulsada por el PAN • Decreto no vigente para la exoneración del pago de impuestos a importaciones

7. PRINCIPALES ACTORES • El perfil de los oferentes y demandantes depende de cada caso particular: modelo de turismo, proyecto, territorio … • Conviene identificar a los actores con participación en la estrategia y política nacional (INGUAT, CAMTUR, Asies) • Es necesario también identificar a los actores del mercado inmobiliario (propietarios privados de la tierra y de los recursos, promotores y desarrolladores inmobiliarios, propietarios de los medios de producción, poderes públicos, los ciudadanos …)

8. EL MOSAICO DE EXPERIENCIAS Breve referencia a 7 casos clave para entender las múltiples y variadas interrelaciones entre turismo y desarrollo inmobiliario en Guatemala

9. EL MOSAICO DE EXPERIENCIAS

10. EL MOSAICO DE EXPERIENCIAS • El Lago de Atitlán y la pérdida de la playa por las comunidades locales. • Antigua Guatemala, patrimonio de la humanidad a costa del desplazamiento de sus residentes. • Monterrico, la proliferación de chalets y el deterioro ambiental. • El IRTRA de Reu y la disneylandización de la finca. • Amatique en Izabal, de bahía a jungla maya para cruceros. • Las Verapaces y la lucha por la explotación turística y renta de los recursos naturales. • Petén y el riesgo de un neo-colapso maya.

11. El Lago de Atitlán y la pérdida de la playa por las comunidades locales • El caso de San Marcos la Laguna y la promoción de un turismo “espiritual” New Age. • El papel de los no-locales en la promoción del turismo. • El despojo de tierras. • La activación de un mercado de tierras en tierras de propiedad comunal. • La resistencia.

12. Las Piramides, centro de meditación profesional con especialidad de Hatha Yoga, Shaluna-Ka, Metaphysics & Astral, Relajación, Travel, … 12

13. Antigua Guatemala, patrimonio de la humanidad a costa del desplazamiento de sus residentes • Promoción del turismo ligado a la importancia histórica y patrimonial de la ciudad. • Proceso de revitalización urbana que ha implicado la dinamización del mercado inmobiliario … alza de precios, especulación, elitización … • Cambios en la economía local, crisis del café y urbanización de fincas contribuyen al proceso. • Alza de precios exorbitante … valorización inmobiliario sin precedentes. • Los impactos sobre la población local se manifiestan en un desplazamiento de residentes hacia la periferia y municipios aledaños. • Mercados de tierra sin regulación … la valorización no se recupera.

14. Aspectos clave en el estudio de la relación entre turismo y desarrollo inmobiliario • Procesos de revitalización urbana y su impacto en la promoción del turismo • Especulación inmobiliaria y valorización exorbitante de la tierra y de los inmuebles • Gentrificación (elitización o aburguesamiento) • Mercados de tierras sin regulación • Debilidad institucional • No recuperación de la valorización por la colectividad (falta de instrumentos de gestión de la tierra y de recuperación de la plusvalía) • No se trata de un megaproyecto, pero de la suma de intervenciones de estrategias individuales que en su conjunto producen un efecto de gran impacto sobre las poblaciones locales.

15. Monterrico, la proliferación de chalets y el deterioro ambiental • Reserva natural recientemente descubierta • Proliferación e chalets y generación de un mercado inmobiliario • Deterioro ambiental

16. El IRTRA de Reu y la disneylandización de la finca • Parque de diversiones Xocomil (parque acuático) y Xetulul (parque temático) y complejo hotelero del Instituto de recreación de los trabajadores de la empresa privada en Guatemala –IRTRA- • Reconversión de fincas de café • Proliferación de servicios turísticos que viven del “rebalse” • Modelo que no se trata de un circuito cerrado

17. Amatique en Izabal, de bahía a jungla maya para cruceros • Amatique Bay Resort & Marina, es un proyecto que tuvo un costo aproximado de US $ 5.5 millones desarrollado por la empresa Pichilingo Resort & Marina, que inició el proyecto en 1997 y al mismo tiempo desarrolló el área hotelera del complejo. •  Se trata de un megaproyecto en proceso de reconversión en este momento. •  En la actualidad hay un grupo de inversionistas que impulsa el proyecto Mayan Jungle Resort, que según lo anunciado costará entre US $80 y 100 millones y que promueve “convertirse en la perla del Caribe”. • El nuevo proyecto está enfocado hacia el segmento de personas jubiladas … segundas residencias.

18. Proyecto con representante inmobiliario que ya inició las ventas, aunque no se ha empezado con la construcción aún.

19. Las Verapaces y la lucha por la explotación turística y renta de los recursos naturales • Explotación turística del sistema de Cuevas de Candelaria, ubicadas en Alta Verapaz. • No se trata de un caso de desarrollo inmobiliario propiamente, pero es interesante por involucrar la lucha por la renta de la tierra, a través de la utilización de los recursos. • La declaración del sitio como “Patrimonio Cultural de la Nación” puso en riesgo la legalización de la tierra de comunidades Q’eqchi’ asentadas en torno al sistema de cuevas desde finales de la década de los 60. • Finalmente se logró la entrega de títulos en patrimonio agrario, lo que permitió el inicio de proyectos con el objetivo de desarrollar nuevas alternativas económicas para las comunidades basados en el manejo sostenible de los recursos naturales y culturales .

20. Caso interesante porque permite romper mitos … • Y se trata de un caso pionero para el manejo participativo del patrimonio.

21. Petén y el riesgo de un neo-colapso maya • Explotación turística de los sitios arqueológicos y de los atractivos naturales. • Es un área que se inserta en circuitos turísticos más amplios como la Ruta Maya. • Cuenta con un potencial identificado por empresarios nacionales y transnacionales … y se plantean nuevos proyectos ... como el de un grande resort de lujo en Mirador.

22. Petén y el riesgo de un neo-colapso maya • El caso es interesante por la participación de las comunidades locales en la oferta turística … y por su resistencia ante los megaproyectos. • Un tema clave a considerar es el e la certeza jurídica de la tierra.

23. De los pocos estudios identificados, se encuentra el de Allen Cordero a finales de los 90: “Turismo y dinámicas locales: El caso de Flores, Petén”, centrado en el impacto del turismo, principalmente su capacidad como oferta de empleo local y análisis de los actores. • Se concluye que el modelo de un “turismo segregado” plantea escasas vinculaciones económicas, sociales y culturales en las comunidades locales. • Consideramos que la situación probablemente está cambiando y se presentan casos en los que se mantiene este modelo, pero hay apertura hacia un modelo de integración???

24. EL MOSAICO DE EXPERIENCIAS • Una diversidad de casos • Diferentes modelos de turismo • Diferente perfil y participación de actores • Impactos sociales y territoriales diferenciados • Funcionamiento particular del mercado inmobiliario en cada caso • Distintas reconfiguraciones de las relaciones de poder en el espacio local • …

25. Opiniones de CAMTUR sobre la dificultad en el desarrollo de megaproyectos en el país • Certeza jurídica de la tierra de los litorales … se desconfía de OCRET (Of. de control de reservas del Estado). • Escaso desarrollo de infraestructura. • No hay inversionistas nacionales en aventurarse. • Inseguridad general del país. • No hay ley de fomento turístico.

26. IMPACTOS • Los impactos positivos y negativos … impactos sociales y ambientales. • Valorización y dinamización de los mercados inmobiliarios. • Desplazamiento de población y “despojo” de tierras. • Tema de distribución de rentas entre comunidades locales y capital (trans)nacional. • El turismo podría constituirse en un factor de recuperación de plusvalía sobre el suelo. • El turismo como una oportunidad de desarrollo local.

27. ASPECTOS CLAVE EN EL ESTUDIO DE LA RELACIÓN ENTRE TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO • El carácter de los proyectos … GPU? o conjunto de estrategias individuales con el mismo efecto. • Valorización inmobiliaria por los proyectos turísticos. • Distribución de la renta. • Regulación de los mercados. • Instrumentos de gestión del suelo (medidas de planificación, legales y fiscales) • Capacidad institucional.

28. DESAFÍOS PARA LA INVESTIGACIÓN • Estudio de casos. • Análisis más profundo de los aspectos. • Recomendaciones en términos de política. • Propuesta de instrumentos de gestión de la tierra.

29. GRACIAS