DESARROLLO INMOBILIARIO

1. DESARROLLO INMOBILIARIO CLASE 1 INTRODUCCION Profesor Lorenzo CarbonellT. 14 agosto 2008

2. OBJETIVOS DEL CURSO GENERALES • Introducir a los alumnos en el tema inmobiliario. • Otorgar a los alumnos herramientas necesarias para desempeñarse en el área inmobiliaria. ESPECIFICOS • Entender el rol que juega el aspecto económico en el diseño inmobiliario. • Desarrollar la capacidad de detectar oportunidades inmobiliarias. • Otorgar herramientas de análisis inmobiliario (nichos, mercados, oferta-demanda).

3. CONTENIDOS DEL CURSO • Manejo de elementos básicos de economía. • Visión practica del desarrollo de proyectos inmobiliarios en vivienda.Conocimiento de las variables que intervienen en el desarrollo inmobiliario. • Conocer las etapas de desarrollo de un proyecto inmobiliario. • Estudios de mercado; tendencias de localización; nichos de mercado; oferta y demanda. • Conocer formas de evaluación de los proyectos.Estudios de factibilidad económica de los proyectos y las variables que influyen. Concepto de rentabilidad. • Formas de financimiento de proyectos inmobiliarios. • Conceptos de gestión inmobiliaria. Estrategias de comercialización.

4. INTRODUCCION AL CURSO • El desarrollo de proyectos inmobiliarios se ha hecho cada vez más competitivo. • El mercado de desarrolladores ha crecido. • Los precios de venta se han ajustado a la baja. • El desarrollo de conceptos y servicios asociados a los proyectos ha tomado mayor importancia. • Los costos de agencia han aumentado • Incorporación de exigencias relacionadas con el impacto urbano • Cambio de legislación que traslada la responsabilidad de construcción de la Constructora a la Inmobiliaria o al Desarrollador. • Cambio de legislación que incorpora las garantías diversas y amplía plazos de las mismas. • Aumento en los costos de construcción producto de aumento en los valores de materias primas.

5. INTRODUCCION AL CURSO • La organización de los proyectos está compuesta por distintos agentes que han tendido a la especialización. • El nivel de exigencia del mercado y la presión sobre los costos, ha obligado a los especialista a incorporar elementos de productividad • Se tiende a especificar elementos que significan ahorros de costos para los proyecto. • Se incorporan innovaciones tecnológicas en sus diseños. • Se incorporar sistemas de trabajo que apuntan a un mejoramiento en la calidad y competitividad.

6. AGENTES QUE INTERVINEN EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS Se ha ido tendiendo a la especialización generándose distintos especialistas que intervienen en los proyectos: • Administrador • Gestor del producto • Corredor de Terrenos • Especialistas en mercados • Arquitectos • Organismos Públicos • Técnicos especialistas • Abogados • Inspectores Técnicos • Constructores • Agencia de publicidad • Empresa encargada de la Comercialización • Banco Financista • Contadores • Organización de Post-Venta

7. VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO DEL NEGOCIO • Variables Exógenas • Comportamiento de la economía o variables económicas. • Crecimiento de la economía • Tendencias del crecimiento • Comportamiento de la economía mundial y local • Administración financiera del país • Administración presupuestaria • Políticas Fiscales • Políticas Monetarias • Crecimiento del Ingreso de las personas • Ingreso Transitorio • Ingreso Permanente • Distribución del Ingreso • Etapas del desarrollo económico • Políticas Educacionales • Capacitación del trabajador • El riesgo país • Administración Política • Relaciones Internacionales • La tasa de Interés • Tasas de Interés Internacionales • Tasas de Interés de corto plazo • Tasas de Interés de Largo Plazo

8. VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO DEL NEGOCIO • Variables Exógenas • Variables relacionadas con la Administración • Administración de las ciudades • Administración económica y financiera • Seguridad • Aseo y ornato • Control del cumplimiento de las normativas • Políticas urbanísticas • Desarrollo urbano • Planos Reguladores • Comunales • Intercomunales • Políticas culturales • Políticas sociales

9. VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO DEL NEGOCIO • Variables Exógenas • Variables relacionadas con el Mercado • La Competencia • Actual (Stock) • Evolución de la Competencia • Competencia Futura • Los Precios • Políticas de Precios y descuentos • Evolución de precios • Los Productos • El tipo de producto • Definición • Características • Terminaciones • Equipamiento • El Marketing de la competencia • Políticas de ventas • Estrategias comunicacionales • Tendencias del marketing inmobiliario • Presentación Gráfica • El Cliente • Perfil del cliente • Nivel socioeconómico • Necesidades • Requerimientos

10. VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO DEL NEGOCIO • Variables Endógenas • Definición Producto • Definición de concepto producto • Estudio de mercado • Detección de necesidades del cliente • Desarrollo Arquitectónico • Diseño Arquitectónico • Especificaciones • Equipamiento • Terminaciones • Especificaciones • Rendimiento Arquitectónico • Relación superficies construidas y superficies vendidas • Aprovechamiento de superficie del terreno

11. VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO DEL NEGOCIO • Variables Endógenas • Precios • Políticas de precios y descuentos • Estructura de precios • Formas de Pago • Financiamiento • Promoción • Imagen producto • Políticas Comunicacionales • Medios de Comunicación • Plan de Marketing • Administración del proyecto • Administración Financiero Contable • Administración Técnica • Administración Comercial

12. VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO DEL NEGOCIO • Variables Endógenas • Costos asociados al proyecto • Costos de elaboración de anteproyectos y proyectos • Gastos de Administración • Costros de Construcción • Gastos de Comercialización • Costos de Terrenos • Costos Financieros • Control de la ejecución del proyecto • Control de Costos • Análisis presupuestario • Control de avance • Control Financiero • Control Comercial

13. DEMANDA OFERTA Materiales Y equipos Terreno Inversionistas Inmobiliarios Hogares Propietarios Sub contratos Desarrolladores Gestores inmobiliarios Empresas Constructoras Arrendatarios • La demanda de viviendas nuevas se genera por: • Nuevos hogares • Retiros por: • siniestralidad • obsolescencia • reciclaje • La oferta está constituida por: • Stock de • viviendas • Viviendas • construidas • en el período Profesionales Mano de obra PRODUCCION DE VIVIENDAS

14. EQUILIBRIO DE UN MERCADO CUALQUIERA, EN RÉGIMEN DE COMPETENCIA. Si la cantidad demandada de un bien es igual a la ofrecida estamos en un mercado en equilibrio. A. Si el precio cae a un nivel inferior al de equilibrio hay un exceso de demanda, que produce escasez ya que los consumidores están dispuestos a comprar más de lo que los productores están dispuestos a vender al precio de equilibrio; la oferta disminuye hasta el nuevo punto de equilibrio d desplazando la curva de oferta hacia abajo. La escasez hace subir los precios produciendo dos efectos: 1. El mercado se desplaza en sentido ascendente a lo largo de la curva de demanda reduciendo la cantidad demandada. 2. El mercado se desplaza, por la entrada de nuevos oferentes atraidos por el mayor precio, en sentido ascendente a lo largo de la curva de oferta aumentando la cantidad ofrecida.

15. La cantidad demandada disminuye y la ofrecida aumenta, reduciendo la diferencia entre demanda y oferta; el precio sigue subiendo hasta que desaparece el exceso de demanda, restableciéndose el equilibrio del mercado B. Si el precio es superior al precio de equilibrio se produce un exceso de oferta, es decir, los productores están dispuestos a vender más de lo que los compradores están dispuestos a comprar; este excedente provoca la baja del precio, ocurriendo: 1. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de demanda, aumentado la cantidad demandada. 2. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de oferta reduciendo la cantidad ofrecida. Si la cantidad demandada aumenta y la ofrecida disminuye, la diferencia entre oferta y demanda disminuye y el precio baja hasta que desaparece el exceso de oferta, restableciéndose el equilibrio del mercado.

16. El gráfico 1.c.2. muestra la situación de escasez, ya que la cantidad transada es menor que la de equilibrio: x1 < x0. En esa situación están dispuestos a pagar más y los productores producen a un costo P2. Siendo P1 > P2, nuevos productores entran al mercado. El gráfico 1.c.3. muestra que al entrar más productores al mercado se produce excedente ya que x3 > xe. Los consumidores están dispuestos a consumir x2 siempre que el precio sea P4- Como el costo del productor para x3 es P3 y P3 > P4 es decir, el precio de producción es mayor que el de venta, lo que obliga a salir del mercado a parte de los productores, reduciendo la oferta hasta restablecer el equilibrio del mercado. Gráfico 1.c.2. Gráfico 1.c.3.