Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi

1. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht Graf-Adolf-Straße 80 40210 Düsseldorf Tel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15 www.Mietrecht-Rath.de info@Mietrecht-Rath.de

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7. Übersicht I. Der Mietvertrag II. Mieterhöhung III. Mangelrechte IV. Betriebskosten V. Schönheitsreparaturen/ Renovierungspflichten • Kündigung/ Abmahnung • Vertragsabwicklung: Räumung und Herausgabe • Zwangsvollstreckung

8. I. Der Mietvertrag Schriftform nur, wenn - länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet oder - Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB • Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger • Beseitigungswille/ Modernisierung • Personal

9. I. Der Mietvertrag • Hausordnung • Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte • Keine Überraschungsklausel • Klare, verständliche, eindeutige Formulierung • Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB

11. II. Mieterhöhung Staffelmiete, § 557a BGB • Schriftform • Mindestens 1 Jahr Abstand • Vollständige Staffelangabe • Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung

12. II. Mieterhöhung - Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB • Ortsüblichkeit, Mietspiegel • Kappungsgrenze 20% • Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn • Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung

13. II. Mieterhöhung § 559 BGB Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB sind bauliche Veränderungen, - durch die Energie eingespart werden kann (Energetische Modernisierung), • durch die Wasser eingespart wird, • durch die der allgemeine Gebrauchswert erhöht wird, • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden. Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind bauliche Maßnahmen, - die zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlich sind Duldungspflicht des Mieters in beiden Fällen, § 555d BGB Mieterhöhung nur bei Modernisierungsmaßnahmen, § 559 BGB

14. II. Mieterhöhung § 559 BGB • Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB • Ankündigung 3 Monate vorher, § 555c BGB • Umlegung von 11 % der Kosten auf Jahresmiete • 3 Monate keine Minderung § 536(1a) BGB

15. III. Mangelrechte Mangel • Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen • Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung

16. III. Mangelrechte • Minderung von selbst (rückwirkend nur wenn unter Vorbehalt gezahlt wurde) • Beseitigungsanspruch • Schadensersatz nur bei Verschulden des Vermieters • Selbstvornahme • Kündigung

17. IV. Betriebskosten • Heizkostenverordnung, HeizkostenV • Vereinbarung über Umlage Vorauszahlung oder Pauschale „Contracting“ nachträglich möglich • Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung • Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen • Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung • Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung, Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung • Prüfungsrecht des Mieters • Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB • Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate • Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung • Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB

18. V. Schönheitsreparaturen • Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch (= Renovierung) • Tapezieren, Streichen und Lackieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 II. BV • Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung

19. V. Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag • Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB • (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!) • Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung • Keine starren Fristen

20. VI. Kündigung • Eigenbedarf • Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung • Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf • Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse

21. VI. Kündigung/ Abmahnung • § 543 BGB: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses • Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, • Lärmstörungen, • UnerlaubteTierhaltung (Erlaubnisvorbehalt zulässig; generelles Verbot unzulässig), • Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, • Hausfriedensstörung, • Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter • Unberechtigte Drittüberlassung • Zahlungsverzug und -säumigkeit

22. VI. Kündigung/ Abmahnung • Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei • Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch • Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters • Inhalt und Form • Schriftform • Begründung

23. VII. Vertragsabwicklung • Räumungs- und Herausgabeanspruch • Rückgabe der Mietsache • Entfernung eingebrachter Sachen • Vermieterpfandrecht • Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, „besenrein“) • Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast

24. VII. Vertragsabwicklung • Rechtslage bei nicht rechtzeitiger Räumung und Rückgabe • Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung • Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“ • Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen

25. VII. Vertragsabwicklung • Verjährung • 6 Monate, § 548 BGB: Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag • 3 Jahre: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung • Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe

26. VIII. Zwangsvollstreckung Räumungsklage und Zwangsvollstreckung • Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen • Gegen jeden Mieter und Besitzer • „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung • „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos) • „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar

27. Vielen Dank für ihr Interesse. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an! Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Graf-Adolf-Straße 80 40210 Düsseldorf Tel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15 www.Rath-Kanzlei.de info@Mietrecht-Rath.de