Provvärdering

1. Provvärdering

2. Provvärdering • Ortsprismaterialet hämtas från Ortsprisregistret. • Problemställningar: • Vilka köp ska hämtas hem? • Jämförbarhetskoder • Fångeskoder • Köpedatum eller lagfarts- datum ? • Köp enbart från nivååret? • Omräkningsfaktorer?

3. Provvärdering • Vissa typer av köp gallras bort redan vid inskrivningen av lagfarten, t ex uppenbara släktköp • En s k ”maskinell” gallring av köpen sker därefter vid uttaget ur Ortsprisregistret • köp med K/T utanför visst intervall, vanligen 0,5<K/T<5 • Ofta kan också andra kri- terier medföra automatisk bortgallring av köpet

4. Provvärdering • Värderingsteknikern granskar kvarvarande köp inför den fort- satta analysen. • Bortgallring av: • släktköp • annan intressegemenskap • tvångsförvärv • vissa exekutiva förvärv • transportköp • köp av ideella andelar • köp med stor andel annan egendom än fastigheten ifråga • köp med avvikande relation mellan köpeskilling och taxeringsvärde

5. Provvärdering • Exempel på gallringskoder: • TR Transportköp • EX Tvångsförvärv • X Vissa andra exekutiva förvärv • S Släktköp • IG Annan intressegemenskap • IA avser ideell andel < 50 % • AE Köpeskillingen kan ej juste- ras i erforderlig omfattning • BS Taxeringsvärde kan ej bestämmas • AP Extrem relation mellan taxe- ringsvärde och köpeskilling

6. Provvärdering • Erfordras köp från längre period än nivååret? Skäl? Tidsperiod? • Om så är fallet, hur hantera köp från olika år? • Kriterier? • Vikter?

7. Provvärdering • Om viktning av förvärv från olika år 1(2) • Fördelar: • kompenserar för viss osäkerhet i om- räkningstal över tiden • ger större tyngd åt nivåårets köp, inte bara vad gäller värdenivån i sig utan också vad gäller marknad och pris- bildning • lättbegriplig konstruktion

8. Provvärdering • Om viktning av förvärv från olika år 2(2) • Nackdelar: • koefficienterna, ”vikterna”, kan ej be- räknas utan måste bestämmas sköns- mässigt • försvårar i någon mån resultatanalysen

9. Provvärdering Exempel på viktning: AFT94: Andra halvåret 1990 0,50 1991 0,75 1992 1,00 Kraftiga prisfall under perioden1990 - 1992 låg bakom viktningen

10. Provvärdering • Steg 1: • Analys av fastighetsmarknaden med användning av K/T d v s köpeskilling i förhållande till tidi- gare taxeringsvärde • Vid FFT06 således analys av • K2004/T2003

11. Provvärdering • Steg 2: • Konstruktion av tabeller och övrigt underlag t ex SV-och SO- tabeller med stöd av analyserna • Steg 3: • Nivåläggning av respektive värde- område för att uppnå rätt taxe- ringsvärdenivå • Vid FFT06 således tomtmarks- värden samt S-nivåer och ålders- inverkan så att i genomsnittT2006/K2004 = 0,75 • Analyslistor av olika slag

12. Provvärdering • Återkoppling till individuellvärdering - arbetsgång 1(2) • Inledande arbete • Datainsamling • Prisbildning och prispåverkan • Besiktning • Värdering och analysmetod • Värdebedömning • Redovisning/dokumentation • (Fastighetsvärdering - Grundläggande teori och praktisk värdering, LMV-rapport 2004:3)

13. Provvärdering • Återkoppling till individuellvärdering - arbetsgång 2(2) • Värdering och analysmetod • Ortsprismetod • Välj normeringsmått • Avgränsa delmarknad • Beräkna prisutveckling • Avgränsa m h t värdefaktorer • Applicera prisutveckling • Beräkna medeltal

14. Värdering • Övningsuppgift 2A-1: • Bestäm marknadsvärdet i januari 2007 för ett radhus på Snögatan med följande egenskaper: • - Gavelradhus på ordinär tomt, ”friköpt” (äganderätt) • - Boyta 117 kvm, 5 rok • - Normal standard • - Nybyggnadsår 1975, ej ombyggt • - Något eftersatt underhåll

15. Värdering Övningsuppgift 2A-2: Bestäm marknadsvärdet i januari 2007 för ett friliggande hus i Villastaden med följande egenskaper: - Friliggande hus på tomt 1150 kvm, ”friköpt” (äganderätt) - Boyta 210 kvm, 8 rok - Normal standard - Nybyggnadsår 1918, ombyggt och moderniserat - Gott underhåll

16. Provvärdering Övningsuppgift 2B: Bestäm taxeringsvärdenivåerna för friliggande småhus och tomtmark för de tre värdeområdena Stångby, Skultelyckan och Stora Råby i Lunds kommun med ledning av utdelat material.