Download
1 / 25
270 likes | 512 Views
اولين كنفرانس اقتصاد شهري ايران 2-3 آذرماه 1390. The First Iranian Conference of Urban Economics 23 – 24 Nov 2011. ماليات بر املاک منبع مناسب برای تأمين مالی بخش عمومی شهری در ايران ( مطالعه موردی شهرداری اصفهان ). دکتر رضا نصر اصفهانی:هیئت علمی دانشگاه علوم اقتصادی
E N D
اولين كنفرانس اقتصاد شهري ايران2-3 آذرماه 1390 The First Iranian Conference of Urban Economics 23 – 24 Nov 2011
ماليات بر املاک منبع مناسب برای تأمين مالی بخش عمومی شهری در ايران ( مطالعه موردی شهرداری اصفهان ) دکتر رضا نصر اصفهانی:هیئت علمی دانشگاه علوم اقتصادی آمنه شهیدی: دانشجوی دکتری اقتصاد دانشگاه تربیت مدرس الهام مومنی: کارشناس حقوق
مسئله شهرداری ها برای تولید و ارائه کالاها و خدمات عمومی (محلی) نیازمند منابع (درآمد) می باشند؟ بررسی منابع درآمدی موجود نشان دهند نامناسب بودن این منابع است. • عدم توجه به اثرات بیرونی • عدم مشارکت مستقیم همه شهروندان • بالا بودن کمانه و انتقال آن از پرداخت کننده به سایر شهروندان • عدم کفایت منابع برای تامین همه مخارج • نوسانی بودن منابع با توجه به نوسانان اقتصادی
منابع و مخارج شهرداری • مخارج نگهداری شهرها • مخارج توسعه شهرها • مخارج خدمات خاص مانند حمل و نقل عمومی، گورستان، آتش نشانی و ... • ادبیات نظری برای تامین مالی حکومت محلی در سه دامنه زیر گسترش یافته است: • ادبیات نظری کالاها عمومی محلی • ادبیات نظری عدم تمرکز مالی و مالیات محلی • ادبیات نظری انتقال های دولت مرکزی به دولت محلی • ادبیات نظری بهای خدمات و تعرفه گذاری
ادبیات نظری وضع مالیات محلی • اصل عدالت: در اينجا مفاهيم متداول عدالت افقي و عمودي مطرح است. سهم ماليات‌ها بر درآمد افراد كم‌درآمد نبايد بيشتر از سهم ماليات‌ها از درآمد افراد پر‌درآمد باشد. • اصل كارايي: ماليات محلي بايد بهبود كارايي را به دنبال داشته باشد. اين كار مستلزم آن است كه رأي‌دهندگان محلي به گونه‌اى ماليات محلي را بپردازند كه بهره‌مندى از خدمات ارائه شده، بيانگر گرايش به پرداخت در برابر آن باشد. • اصل قابليت مشاهده: حسابدهي ارائه‌كنندگان خدمات به پرداخت‌كنندگان ماليات به اين بستگي دارد كه رأي‌دهندگان به دقت بدانند چه مبلغي به صورت ماليات مي‌پردازند. بنابراين، مي‌توان گفت كه حسابدهي محلي از راه ماليات‌هاي مشهود بهبود مي يابد. • اصل استقلال محلي: بدين معني كه دولت‌هاي محلي و رأي‌دهندگان آنها در تعيين نرخ‌هاي ماليات محلي آزاد باشند. كنترل نرخ‌هاي ماليات از سوي دولت مركزي به منزله به كارگيرى نرخ يكسان ماليات در سطح ملي خواهد بود.
ادبیات نظری وضع مالیات محلی • اصل صرفه‌جويي: هزینه وصول زیاد نباشد. عدم پرداخت آن گسترده نباشد . ماليات محلى بايد چنان وضع شود كه درك آن ساده باشد و پرداخت آن بار سنگيني براي ماليات‌دهنده نباشد. • اصل كفايت درآمد: درآمد حاصل از ماليات، بايد کفاف هزینه سطح از خدمات مورد نظر را داشته باشد. از اين رو نرخ ماليات بايد نرمش‌پذير باشد. يعني پايه مالياتي بايد در گذر زمان بزرگ شود و همراه با مخارج گسترش يابد تا از تنگناى مالي پرهيز شود. • اصل ثبات درآمد: يافتن مالياتي كه متأثر از روندهاي نامساعد درازمدت نباشد، دشوار است اما مي‌توان مالياتي را يافت كه دست‌كم در كوتاه‌مدت درآمد حاصل از آن بي‌ثبات نباشد. اين گونه بي‌ثباتي مي‌تواند موجب استمرار نداشتن در دسترسي به خدمات دولت محلي شود. • اصل عدم جابجايي پايه مالياتي: نرخ بالاي ماليات محلي نبايد موجب از ميان رفتن پايه مالياتي شود، مسئله مهاجرت پايه مالياتي.
ویژگی منابع مناسب • عادلانه :افراد با برخورداری یکسان از خدمات شهری به یک میزان پرداخت کنند . افراد با برخورداری بیشتر بیشتر عوارض پرداخت کنند. • شفاف باشد: مستقیم(بدون کمانه)، ساده، روشن و قابل محاسبه براي هر شخص غير متخصص باشد • کارا باشد:شرط لازم: عدم تاثير بر قيمت هاي پايه اخذ عوارض شرط كافي: به سایر اهداف اقتصادی کمک کند مثلا توزیع درآمد • پایداری: شرط لازم مستمر بودن: پایه اخذ عوارض در چه دوره های مشمول پرداخت عوارض می شود. شرط کافی قابل برنامه ریزی بودن: سهم عوامل تعیین کننده در میزان عوارض تا چه حد قابل پیش بینی و برنامه ریزی است. • کفایت: شرط لازم: هزینه های مستقیم بالا نباشد شرط کافی: در اجرای قوانین کفایت مخارج پیش بینی شده را دهد، پذیرفته می شود. امکان پذیری: با توجه به شرایط مدیریت شهری در ایران امکان پذیر نیز باشد تا بتوان در شرایط موجود اقتصاد ایران مورد استفاده قرار گیرد.
منبع مناسب؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از منابع درآمدی مناسب برای تأمین مالی شهرداری‌ها، مالیات محلی بر دارایی(املاک) است. مالیات بر دارایی: در این نوع پایه محاسبه ارزش دارایی اشخاص است. مانند عوارض سالانه خودروهای سواری که در حال حاضر 0.15درصد ارزش روز ماليات‌هاي محلي: ماليات‌هايي هستند كه مقامات محلي نرخ و پايه آن را مشخص نموده(یا در هر منطقه نرخ و نحو محاسبه آن متفاوت است) و درآمد حاصل در همان منطقه جغرافیایی خرج می شود.
ویژگی های مالیات بر ارزش املاک • قابلیت رویت بالا علل خصوص در کشورهای در حال توسعه • ارزش املاک با توجه به نوسانات کوتاه مدت اقتصادی تغییر نمی کند. • پایه غیر قابل جابجایی است. • قسمت عمده ارزش زمین ناشی از خدمات ارائه شده به ملک از طرف شهرداری می باشد • درباره املاك مسكوني رابطه همبستگي نيرومندى ميان درآمد شخص (يا خانوار) و ارزش مسكن وى وجود دارد • مالكيت يك خانه گران‌قيمت مي‌تواند بيانگر درآمد گذشته باشد نه درآمد حال(بازنشسته) • افراد ثروتمندی که در خانه های استیجاری زندگی می کنند. • این نوع مالیات نمی تواند شرط عدالت مبتنی توان پرداخت را بطور کامل پوشش دهد.
تجربه مالیات بر دارایی مالیات بر دارایی ملکی یکی از قدیمی ترین مالیات ها در نظام اقتصادی است. در اکثر کشورهای جهان این مالیات به شکل گسترده وجود دارد و یکی از منابع اصلی دولت های محلی و شهرداری ها محسوب می شود. انواع این مالیات • مالیات بر مجموع ارزش دارايی • مالیات بر ارزش ساخت • مالیات بر ارزش زمین • مالیات‌های افزایش ارزش زمین • مالیات‌بندی بهبودی • مالیات‌های اختصاصی • مالیات‌های قیمت‌گذاری و ... از بين پايه‌هاي مختلف اخذ ماليات، مطالعه حاضر ماليات بر ارزش زمين را مورد توجه قرار داده است . اخذ درصد ثابتی از ارزش زمین در شهرها به صورت سالیانه
تجربه مالیات بر دارایی هنري جورج فيلسوف Henry Georgeو تئوري‌پرداز قرن نوزدهم معتقد است اخذ درصدي از منافع حاصل از زمين به عنوان ماليات، از عادلانه‌ترين ماليات‌هاي ممكن است زيرا موجب مي‌شود منافع حاصل از اين ثروت خدادادي تنها در اختيار گروهي خاص قرار نگيرد هدف اصلی هدايت منابع زمين شهري به سمت استفاده و كاربري بهينه است • بار مالياتي دوره‌اي كه بر روي ملك بصورت نقدی وضع می شود(هزینه نگهداری) • افراد بهره‌برداري بهينه از ملك خود مي‌كند • ایا ملك را مي‌فروشد.بالا بودن هزینه نگهداری افزايش قيمت و انتظارات تورمي در بازار زمین منجر به افزايش مالیات ، • افزايش هزينه‌هاي نگهداري زمين، • مالكاني كه قادر به استفاده بهينه از زمين خود نباشند اقدام به فروش زمين‌هاي خود می کند • افزایش عرضه
عوارض نوسازی و تجربه چهل ساله • وجود مشکل اساسي در ساختار ارزش‌گذاري املاک و مستحدثات براي محاسبه عوارض نوسازي مي‌باشد • بر این اساس ساختار اخذ مالیات محلی بر ارزش املاک به عنوان گزینه مناسب پیشنهاد شد: • سوال آیا این پایه توان تامین مالی بر اساس مدل را دارد؟ • برای پاسخ به این سوال برآوردی از ارزش روز املاک شهر اصفهان ارائه و با توجه به آن پاسخ ارائه شد.
ارزش ملک=مساحت عرصه × برآورد ارزش روز بر اصلي×ضريب کاربري • املاک مسکوني معادل ارزش برآورد شده. • املاک تجاري معادل سه برابر ارزش مسکوني • املاک تجاري مسکوني معادل 2 برابر ارزش مسکوني • املاک دولتي معادل يک سوم ارزش مسکوني • املاک آپارتمانيمعادل ارزش مسکوني • املاک باير و فضاي سبز معادل يک پنجم ارزش مسکوني • ساير(املاک‌صنعتي، توليد و دفترکار معادل يک‌ونيم، املاک باستاني و مذهبي معادل يک دهم، املاک نظامي، باير، فضاي سبز، آموزشي، ورزشي و درماني معادل يک پنجم ارزش مسکوني
نتایج • ارزش املاک شهر اصفهان در حدود 1300هزار ميليارد ريال برآورد شد. • در صورت اعمال تعرفه يک درصدي بصورت عام مي‌توان انتظار داشت 13000ميليارد ريال منابع مالي در شرايط تحقق کامل براي بخش عمومي حاصل شود. • اجرايي کردن نتايج می تواند منجر به صدور پروانه‌هاي ساختماني بدون دريافت عوارض ساخت شود • اين موضوع منجر به کاهش قيمت تمام شده ساختمان مي شود. • انتظار مي‌رود ابعاد رواني موضوع بصورت شوک کاهش در قيمت‌هاي ساختمان ظاهر شود.
نتایج • در شرايط جديد در بخش صدور مجوز تجاري بدون نگاه به درآمد، به ساير مسائل(شهرسازي، ترافيکي و ...) توجه جدي نمايند. • عدم دريافت عوارض بر پروانه هاي ساختماني در بخش تجاري • منجر به کاهش چشمگير هزينه تمام شده واحدهاي تجاري جديد، • انتظار کاهش قيمت واحدهاي تجاري موجود نيز شود. • انتظار شوک قيمتي معکوس به بازار واحدهاي تجاري داشت. • عدم دريافت عوارض تفکيک اراضي مي تواند منجر به کاهش هزينه تمام شده زمين به عنوان يک نهاده اصلي در ساختمان سازي شود. • دريافت سالانه مبالغ قابل توجه از املاک متناسب با ارزش روز به عنوان يک هزينه جاري براي املاک با قيمت بالا، انتظار کاهش تقاضا براي اين املاک را با توجه به شرايط تقاضا دارد. • لذا مي‌تواند به عنوان عامل کاهش قيمت باشد.
نتایج • با توجه به تمايل زياد شهروندان براي نگهداري بخشي از دارايي‌هاي خود بصورت املاک و مستغلات در شهرها، دريافت اين ماليات يا عوارض مي‌تواند منجر به کاهش تمايل به نگهداري از املاک و مستغلات عمل نمايد. لذا مي‌تواند به عنوان عامل کاهش تقاضاي سوداگري در بازار زمين و مستغلات عمل نمايد. • انتظار افزايش عرضه واحدهاي بدون استفاده با توجه به هزينه نگهداري جديد مي تواند منجر به حرکت منحني عرضه به سمت جلو و در شرايط ثبات ساير شرايط کاهش قيمت در اين بخش باشد. • با توجه به اين موضوع که عمده دارايي املاک در اختيار دهک‌هاي بالاي درآمد است. دريافت ماليات يا عوارض بر اساس ارزش روز مي تواند عامل مهمي در توزيع درآمد محسوب شود.
پیشنهادات • ماليات بر املاك، توسط شهرداري هر محل وصول شده و سپس بين دولت و شهرداري تقسيم شود؛ پيشنهاد اين مطالعه، 50 درصد سهم شهرداري محل و 50 درصد سهم دولت است. • مبنای محاسبه ماليات، آخرین قیمت معامله شده املاک در نظر گرفته شود. • برای سال اول، برآورد ارزش قیمت روز املاک در نظر گرفته شود. • معافيت‌هاي لازم اعمال شود؛ به عنوان مثال براي یک واحد مسکونی با ارزشی معادل دویست میلیون تومان، معافیت در نظر گرفته شود. • تجمیع مالیات و عوارض در خصوص املاک • قوانین مغایر (مانند مالیات مضاعف بر املاک و مستغلات و ...) لغو گردد.
مطالعات تکمیلی • محاسبه خط فقر مسكن در هر شهر به منظور بدست آوردن معيار مناسب معافيت از مالیات بر املاک؛ • بررسي رابطه موجود بين دهك هاي درآمدي و دارايي ملكي افراد به منظور یافتن معيارهاي مناسب طبقات و گروه هاي مالياتي براي اعمال نرخ هاي چندگانه؛ • بررسي تأثير اخذ ماليات بر دارایی ملکی بر ساختار سبد داريي خانوارها در بلندمدت؛ • بررسي تأثير اخذ اين ماليات بر حباب قيمت مسكن؛ • بررسي تأثيرات جايگزينی اين ماليات (به عنوان يك منبع مناسب قابل برنامه ريزي ) با عوارض ساخت وساز بر ساختار خدمات رساني شهرداري ها؛
