GAYRIMENKUL DEĞERLEME ESASLARI VE KIRSAL KONUTLARDA DEĞERLEMEDE GÖZ ÖNÜNDE BULUNDURULAN KRİTERLER

1. GAYRIMENKUL DEĞERLEMEESASLARI VE KIRSAL KONUTLARDA DEĞERLEMEDE GÖZ ÖNÜNDE BULUNDURULAN KRİTERLER

2. Cemal Bahadır SAYGILIAnkara ÜniversitesiZiraat FakültesiTarımsal Yapılar Ve Sulama BölümüKırsal Yerleşme PlanlamasıYRD. DOÇ.DR HAVVA EYLEM POLAT

3. Değerleme Esasları • Hazırlamış olduğum sunumda teorik olarak taşınmaz değerleme esaslarını ve kırsal konutlarda değerlemede göz önüne alınan hususları, teori ile pratik alandaki uygulama farklılıklarından bahsetmeye çalışacağım.

4. DEĞERLEME PROJESİ BİR MÜŞTERİNİN BİR GAYRIMENKULÜN DEĞERİ HAKKINDAKİ SORUSUNA CEVAP VEREBİLMEK İÇİN KULLANILAN SİSTEMATİK PROSEDÜR

5. PROSEDÜRPROBLEMİN TANIMI • DEĞERLEMENİN NE İÇİN KULLANILACAĞI • DEĞERLEMENİN AMACININ BELİRLENMESİ • DEĞERLEMENİN TARİHİ • GEÇMİŞ (RETROSPEKTİF) • PROSPEKTİF(GELECEK) VEYA • GÜNCEL DEĞER • EFEKTİF TARİH VEYA RAPOR TARİHİ • KAPSAMI • SINIRLAMALAR

6. PROSEDÜRGAYRIMENKULÖZELLİKLERİ A. KONUMU, FİZİKSEL, EKONOMİK VE YASAL NİTELİKLERİ; GAYRIMENKULUN TANIMLANMASI, ADRESİ, YASAL TANITIMI, PAFTA, ADA, PARSEL VB. BİLGİLER B. DEĞERLENECEK TAŞINMAZ HİSSESİ (HAKKI) CİNSİ : 1) TAM MÜLKİYET 2) KISMİ HAKLAR

7. PROSEDÜRVERİ TOPLAMA • GENEL VERİLER • SPESİFİK VERİLER • LOKAL ARZ TALEP VERİLERİ

8. DEĞER YARATAN FAKTÖRLER • KULLANIŞLILIK • KITLIK(ENDERLİK) • ARZU • EFEKTİF SATINALMA GÜCÜ

9. DEĞERE ETKİYEN EKONOMİK FAKTÖRLER • ARZ TALEP • DENGE • UYUMLULUK • KATILIM • İKAME • BEKLENTİ VE DEĞİŞİM • DIŞSAL ETMENLER

10. PROSEDÜRDEĞERLEME YAKLAŞIMLARI DEĞERLEME • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI • MALİYET YAKLAŞIMI • GELİR YAKLAŞIMI • MÜMKÜNSE HER ÜÇ YAKLAŞIM DA KULLANILIR

11. PROSEDÜRUZLAŞTIRMA VE SON DEĞERİN BELİRLENMESİ • DEĞERLEME PROSESİNDE EN SON ADIM OLUP KULLANILAN YAKLAŞIMLAR SONUCU DEĞER İÇİN TEK BİR SPESİFİK RAKAMIN YA DA BİR DEĞER ARALIĞININ BELİRLENMESİ İŞLEMİDİR.

12. PROSEDÜRTANIMLANAN DEĞERİN RAPORLANMASI • DEĞERLEMECİ, BULGULARINI VE SONUÇLARINI BİR RAPORDA ÖZETLEYİP BUNU MÜŞTERİSİNE AKTARMADIĞI SÜRECE DEĞERLEME PROSESİ SONA ERMEZ.

13. ADİL PİYASA DEĞERİ (FAIR MARKET VALUE) • İSTEKLİ RASYONEL BİR ALICI VE İSTEKLİ RASYONEL BİR SATICININ, EŞİT KOŞULLARDA, ALIM VEYA SATIM KONUSUNDA HİÇBİR BASKI ALTINDA KALMADAN ARALARINDA EL SIKIŞTIKLARI FİYATTIR. • PİYASA RAYİÇ DEĞERİ OLARAK DA BİLİNİR.

14. ADİL PİYASA DEĞERİ • BELİRLİ BİR ALICI OLMAKSIZIN İKİ BAĞIMSIZ GRUP ARASINDA HİPOTETİK BİR SATIŞ ÖNGÖRÜLMÜŞTÜR • HER İKİ TARAFTA VARLIK’I DEĞERLEMEK İÇİN GEREKLİ BİLGİ VE VERİLERE SAHİPTİR. • HER İKİ TARAFIN MOTİVASYONU AYNIDIR. • SATIŞIN PEŞİN GERÇEKLEŞTİĞİ VARSAYILIR.

15. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI (BENZER SATIŞLAR) YAKLAŞIMI • MALİYET YAKLAŞIMI • GELİR YAKLAŞIMI

16. SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YÖNTEMİ • UYGUN KARŞILAŞTIRMA KRİTERLERİ KULLANILARAK, • YAKIN ZAMANDA SATILMIŞ OLAN VE DEĞERLENECEK MÜLKE BENZER ÖZELLİKTEKİ MÜLKLERİN SATIŞ FİYATI ÜZERİNDE, • SEÇİLEN BU KARŞILAŞTIRMA KRİTERLERİNE GÖRE BULUNACAK GEREKLİ DÜZELTMELERİN UYGULANMASIYLA DEĞERLENECEK MÜLKÜN DEĞERİNİN BELİRLENMESİ PROSEDÜRÜ OLARAK TANIMLANABİLİR.

17. KULLANIM ALANLARI • YETERLİ SAYIDA GÜVENİLİR VERİ BULUNMASI DURUMUNDA HER CİNS MÜLKE UYGULANABİLİR. • VERİ OLMASI DURUMUNDA, DEĞERİ BELİRLEMEK İÇİN EN UYGUN YAKLAŞIMDIR.

18. KULLANIM ALANLARI • GENELLİKLE GELİR GETİRMEYEN (KONUT AMAÇLI) MÜLKLER • SAHİBİ TARAFINDAN KULLANILAN KÜÇÜK TİCARİ VE ENDÜSTRİYEL MÜLKLER İÇİN YAYGIN OLARAK KULLANILIR.

19. UYGUN OLMAYAN DURUMLAR • VERİ YETERSİZLİĞİ • VOLATİL DÖNEMLER

20. KARŞILAŞTIRMA BİRİMLERİ • TOPLAM MÜLK BAŞINA FİYAT • M² BAŞINA FİYAT • APARTMAN BAŞINA FİYAT • ODA BAŞINA FİYAT—TİPİK OLARAK APARTMANLARDA • DÖNÜM BAŞINA FİYAT • BRÜT BİNA M²’Sİ VEYA KİRALANABİLİR ALAN M²’Sİ BAŞINA FİYAT— GENELLİKLE TİCARİ MÜLKLERDE YAYGINDIR. • NET KİRALANABİLİR ALAN M²’Sİ BAŞINA FİYAT— GENELLİKLE OFİSLERDE

21. DÜZELTME (AYARLAMA) İŞLEMİ • DEĞERLEME TARİHİNDE, KARŞILAŞTIRILA-BİLİR SATIŞ MÜLKÜNÜ, KONU MÜLKE EŞDEĞER HALE GETİRMEK İÇİN DÜZELTME İŞLEMİ YAPILIR.

22. KARŞILAŞTIRMA BİLEŞENLERİ • HUKUKSAL : MÜLKİYET HAKLARI: • FİNANSAL : SATIŞIN FİNANSMAN BİÇİMİ • SATIŞ KOŞULLARI • SATIŞ SONRASI YAPILACAK HARCAMALAR • PİYASA KOŞULLARI: ZAMAN DÜZELTMESİ • KONUM : • FİZİKSEL: • KULLANIM BİÇİMİ(İMAR DURUMU) • GAYRIMENKUL DIŞI BİLEŞENLER

23. FİZİKSEL KARAKTERİSTİKLER • FİZİKSEL FARKLILIKLAR OLARAK, 1) BİNA BOYUTLARI 2) MİMARİ STİLİ 3) İNŞAAT KALİTESİ 4) YAŞI 5) DURUMU 6) FONKSİYONEL KULLANILILIRLIĞI 7) ARSA ALANI

24. DÜZELTME SIRASI • MÜLKİYET HAKLARI • FİNANSMAN • SATIŞ KOŞULLARI • SATIŞ SONRASI HARCAMALAR • PİYASA KOŞULLARI • KONUM • FİZİKSEL ÖZELLİKLER • NON-ARMS-LENGTH TRANSICTION DÜZELTMESİ YAPILAMAZ.

25. DÜZELTMELERİN BELİRLENMESİ VE ÖLÇÜMÜ-NİCELİKSEL TEKNİKLER • EŞLEŞTİRİLMİŞ VERİ ANALİZİ: • İSTATİSTİKSEL ANALİZ : • GRAFİK ANALİZ.

26. DÜZELTMELERİN BELİRLENMESİ VE ÖLÇÜMÜ - NİTELİKSEL TEKNİKLER • BAĞIL KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ • SIRALAMA ANALİZİ

27. DÜZELTME TÜRLERİ • YÜZDE DÜZELTMESİ: GENELLİKLE PİYASA KOŞULLARINDAKİ DEĞİŞME İLE KONUM FARKLILIKLARINI YANSITMAK ÜZERE KULLANILIR. • PARASAL DÜZELTME

28. DÜZELTME PROSESİ EN YAYGIN İKİ UYGULAMA • EŞLEŞTİRİLMİŞ VERİ ANALİZİ. • BAĞIL KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ.

29. DÜZELTME • BRÜT DÜZELTME—GENEL OLARAK MİKTARI NE KADAR AZSA KARŞILAŞTIRMA O KADAR İYİDİR. • NET DÜZELTME—GENEL OLARAK MİKTARI NE KADAR AZSA O KADAR İYİDİR.

30. DÜZELTMEÖRNEK

31. DÜZELTME ÖRNEK • KOMBİ İÇİN DÜZELTME KAÇ DOLARDIR? • BOYUT DÜZELTMESİ M² BAŞINA KAÇ DOLARDIR? • BİNA YAŞI DÜZELTMESİ HER YIL İÇİN KAÇ DOLAR OLMALIDIR? • MÜLKÜN DEĞERİ NEDİR? • HERBİR BİNA İÇİN BRÜT VE NET DÜZELTME NE KADARDIR?

32. DÜZELTMEÖRNEK

33. MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR? • ARSA DEĞERİ AYRI OLARAK BULUNABİLMEKTE • YAPILANMALAR OLDUKÇA YENİ VEYA ÇOK AZ YIPRANMIŞ • YENİ VEYA TEKLİF AŞAMASINDAKİ İNŞAATLARIN (PROJELERİN) DEĞERLEMESİNDE.

34. MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR? • PİYASADA SIK SIK ALIM SATIMI YAPILMAYAN ÖZEL AMAÇLI MÜLKLERİN DEĞERLEMESİNDE • KARŞILAŞTIRILABİLİR SATIŞ BİLGİSİ YOK • ALIŞILAGELMİŞ TİPTEN BİR MÜLK DEĞİLDİR YA DA ÇOK YAVAŞ BİR PAZARI VAR. • MÜLK GELİR ÜRETEN BİR MÜLK DE DEĞİLDİR. • BU DURUMDA TEK ALTERNATİF MALİYET YAKLAŞIMIDIR.

35. MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR? • EKLENTİLER VE YENİLEMELER SÖZ KONUSU İSE: • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YÖNTEMİNDE FİZİKSEL DÜZELTME HESABINDA • FİZİBİLİTE ÇALIŞMALARINDA • ARSA VE YAPILANMALARIN AYRI AYRI DEĞERLENMESİNİN GEREKTİĞİ DURUMLARDA:

36. MALİYET YAKLAŞIMIUYGUN OLMAYAN DURUMLAR • YAPILANDIRMALAR ESKİ İSE VE EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIMDAN UZAKSA, • PİYASA VERİLERİYLE DESTEKLENMİYORSA • TAM MÜLKİYET DIŞINDAKİ DEĞERLEMELERDE

37. ADIMLAR 1.) BOŞMUŞ GİBİ ARSA DEĞERİNİN BELİRLENMESİ. 2.) BİNA İÇİN EFEKTİF DEĞERLEME TARİHİ İÇİN DOĞRUDAN VE DOLAYLI MALİYETLERİN BELİRLENMESİ 3.) GİRİŞİMCİ KARI BELİRLENMESİ. 4.) 2+3. 5.) BİRİKMİŞ AMORTİSMANIN BELİRLENMESİ • FİZİKSEL YIPRANMA • FONKSİYONEL DEMODE OLMA • EKONOMİK (DIŞSAL) DEMODE OLMA 6.) 4-5 7.) ARSA ÜZERİNDEKİ YAPILANDIRMALAR 8.) 6+7+1 9.) DÜZELTMELER

38. İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİYENİDEN YAPMA VE YENİLEME MALİYETLERİ • YENİDEN YAPMA MALİYETİ • YENİLEME MALİYETİ

39. İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİMALİYET BİLEŞENLERİ • DOĞRUDAN MALİYETLER— YAPILANDIRMA İNŞAATLARI SIRASINDA KULLANILAN İŞÇİLİK MALZEME VB. İÇİN YAPILAN HARCAMALAR • DOLAYLI MALİYETLER—İNŞAAT İÇİN GEREKLİ ANCAK TİPİK OLARAK İNŞAAT KONTRATININ BİR PARÇASI OLMAYAN HARCAMA VE TAHSİSATLAR • GİRİŞİMCİ KARI—PİYASADAN ÇIKARILAN BİR ORANDIR.

40. İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİ • MALİYET İNDEKSİ YÖNTEMİ • KARŞILAŞTIRILMALI BİRİM YÖNTEMİ • YERİNDE BİRİM YÖNTEMİ • KEŞİF YÖNTEMİ

41. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİAMORTİSMAN BİLEŞENLERİ • FİZİKSEL YIPRANMA VE DEĞER KAYBI • FONKSİYONEL DEMODE OLMA • DISSAL DEMODE OLMA

42. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİPROSEDÜR • DEĞER KAYBINI OLUŞTURAN BİLEŞENLER AYRI AYRI BELİRLENEREK KATEGORİZE EDİLİR VE ÖLÇÜLÜR. • BELİRLENEN YENİDEN YAPMA VEYA YENİLEME MALİYETİNDEN HER BİR TÜR AMORTİSMAN İÇİN HESAPLANAN TUTARLAR DÜŞÜLÜR. • BÖYLECE YAPILANMANIN AMORTİSMANLI YENİDEN YAPMA VEYA YENİLEME MALİYETİ HESAPLANIR.

43. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİTANIMLAR • FİZİKSEL AMORTİSMAN • DEFTER AMORTİSMANI • FİZİKSEL ÖMÜR • EKONOMİK ÖMÜR • KALAN EKONOMİK ÖMÜR • FAYDALI ÖMÜR • GERÇEK YAŞ- KRONOLOJİK YAŞ • EFEKTİF YAŞ

44. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİAMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ • PİYASADAN ÇIKARMA YÖNTEMİ • YAŞ-ÖMÜR YÖNTEMİ • DÖKÜM YÖNTEMİ

45. AMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ BAŞLICA AMORTİSMAN BİLEŞENLERİ FİZİKSEL • GECİKMİŞ BAKIM- İYİLEŞTİRİLEBİLİR FİZİKSEL DEĞER KAYBI • İYİLEŞTİRİLEMEYEN FİZİKSEL DEĞER KAYIPLARI • KISA ÖMÜRLÜ BİLEŞENLER • UZUN ÖMÜRLÜ BİLEŞENLER

46. AMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ BAŞLICA AMORTİSMAN BİLEŞENLERİ FONKSİYONEL • İYİLEŞTİRİLEBİLİR FONKSİYONEL DEMODELİK • EKLEME GEREKTİREN EKSİKLİKLER • İKAME VEYA MODERNİZASYON GEREKTİREN EKSİKLER • AŞIRI YETERLİLİK • İYİLEŞTİRİLEMEYEN FONKSİYONEL DEMODELİKLER • EKSİKLİKLER • AŞIRI YETERLİLİK

47. MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİAMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ DIŞSAL DEMODELİKLER İKİ YÖNTEMLE BELİRLENİR. • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI. • GELİR VEYA KİRA KAYBI KAPİTALİZASYONU

48. ARSA DEĞERLEMENİÇİN AYRI ARSA DEĞERİ? • BOŞ ARSA • BOŞMUŞ GİBİ EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM • MALİYET YAKLAŞIMI • GELİR KAPİTALİZASYONU • EMLAK VERGİSİ • SİGORTA • KAMULAŞTIRMA

49. KAVRAMLAR VE İLKELER • EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM: ARAZİNİN BİR DEĞERİ VARDIR. YAPILANMALAR DA BU DEĞERE KATKIDA BULUNUR. EĞER YAPILANMALAR KATMA DEĞER OLUŞTURAMIYORLARSA YIKIM GEREKLİDİR. • ARAZİ FİZİKSEL OLARAK DEĞER KAYBETMEZ. YANİ ARSADAN BİR AMORTİSMAN AYRILMAZ. YALNIZCA YAPILANMALAR FİZİKSEL DEĞER KAYBINA UĞRARLAR. • BUNUNLA BİRLİKTE, PİYASA KOŞULLARI VE DIŞ ETMENLER ARSA NEDENİYLE DEĞERİ DEĞİŞEBİLİR.

50. TEKNİKLER- SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YAKLAŞIMI • SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI TEKNİĞİ UYGUN VE YETERLİ VERİ OLDUĞUNDA ARAZİLERİ DEĞERLEMEK İÇİN EN YAYGIN OLARAK KULLANILAN VE TERCİH EDİLEN YÖNTEMDİR.