Avtalen er i boks og ferdigtolket hva nå?

2. Avtalen er i boks og ferdigtolket hva nå? • Gjennomføring • Oppfylles avtalen i henhold til kontrakten? • Hva er eventuelt galt? • Hvem bærer risikoen hvis noe går galt? • Hvilke rettigheter og plikter har partene dersom noe går galt? • Lovregulering, avtaletekst og sedvane/kutyme

3. Kjøpsavtaler • Vanligste kontraktstypen • Omfatter også bytteavtaler • Greit utgangspunkt • Kan trekkes analogier fra kjøpsretten til andre områder • Alle har et forhold til kjøp og salg og en viss formening om hvilke rettigheter de har dersom ikke alt går som det skal

4. Dagens program • Kjøpsloven – oversikt / struktur • Risikoovergang • Mangler

5. Kjøpsloven • Regulerer kjøpsavtaler… • Mellom næringsdrivende • Mellom privatpersoner som selgere og næringsdrivende som kjøpere • Mellom privatpersoner

6. Regulerer ikke kjøpsavtaler… • Mellom næringsdrivende som selgere og privatpersoner som kjøpere • Regulerer ikke • Kjøp og salg av fast eiendom • Kjøp og salg av tjenester • Andre områder som er regulert av spesiallover

7. Hvor kjøpsloven ikke gjelder • I forbrukerforhold • Forbrukerkjøpsloven • Avhendingslova • Bustadoppføringsloven • Angrerettsloven • Kredittkjøpsloven • Avtaleloven • Øvrige forbrukerrettighetslover

8. Utenfor forbrukerforhold • Noe lovregulering • Avhendingslova • Avtalen blir helt avgjørende • Partene for det meste overlatt til seg selv • Analogier fra kjøpsloven • Avtaleloven som ”bakgrunnsteppe” • Kan være omfattet av spesiallov • Eks forsikringsavtaleloven

9. Kjøpsloven = deklaratorisk • Viker for særlovgivning, kjl § 1 • Kan fravikes etter avtale mellom partene, kjl § 3 • Kontraktsfrihet • Lovgiver forutsetter likeverdige parter • Likevel beskyttet av reglene i avtaleloven kapittel 3 • Viker for etabert praksis, handelsbruk eller sedvane, kjl § 3

10. Avgrenses mot • Tilvirkningskjøp, kjl § 2 (1) • Avgjørende hvem som skal skaffe materialene • Selgeren skaffer = kjøp • Kjøperen skaffer ≠ kjøp • Ulovfestet – reguleres av alminnelig avtalerett • I forbrukerforhold reguleres det av håndverkertjenesteloven • Ingen supplerende lovgivning utenfor forbrukerforhold

11. Kjøp og salg av fast eiendom kjl § 1, 2. pkt • Reguleres av avhendingslova • Gjelder både for forbrukere og næringsdrivende • Deklaratorisk for næringsdrivende • Delvis preseptorisk i forbrukerforhold

12. Kjøpsloven ↔ forbrukerkjøpsloven • Deklaratorisk ↔ preseptorisk Kjl § 3 ↔ Fkjl § 3 • Kjøpsloven – likevekt mellom partene • Forbrukerkjøpsloven – utvidet beskyttelse av den ene parten

13. Øvrige “forbrukerlover” • Bygget etter samme mønster som forbrukerkjøpsloven • Ufravikelig til ulempe for forbrukeren • Kan fravikes til forbrukerens fordel

14. Kjøpslovens oppbygging • Kapittel I - virkeområde • Definisjoner og avgrensninger • Kapittel II – Leveringen • Angivelse av ulike leveringsbetingelser og rettigheter og plikter i forhold til de enkelte • Kapittel III – risikoen for tingen • Hvem har risikoen dersom salgsgjenstanden blir skadet før overlevering? • Når går risikoen over fra selger til kjøper?

15. Kapittel IV – Varens egenskaper; mangler m m • Hvordan skal varen være – berettigede forventninger • Når foreligger det en mangel • Kapittel V – Kjøperens krav ved kontraktsbrudd fra selgerens side • Forsinkelse • Når foreligger forsinkelse • Hvilke konsekvenser får det • Mangler • Undersøkelsesplikt • Reklamasjon • Rettigheter

16. Kapittel VI – Kjøperens plikter • Kjøpesummens størrelse • Betaling • Medvirkning • Kapittel VII – Selgerens krav ved kontraktsbrudd fra kjøperens side • Oppfyllelse • Erstatning • Frister • Kapittel VIII – Fellesregler om forventet kontraktsbrudd, isolvens m m • Kapitel IX – Fellesregler om heving eller omlevering • Erstatningsomfang • Renter

17. Kapittel XI – Omsorg for tingen • Kapittel XII – Utbytte og annen avkasting • Kapittel XIII – Visse alminnelige bestemmelser • Kapittel XIV – Krav mot tidligere salgsledd • Kapittel XV – Særregler for internasjonalt kjøp

18. Videre … • Gjennomgang av de viktigste delene av kjøpsloven • Trekker inn og sammenlikner med de øvrige kontraktsrettslige lover hvor det er naturlig

19. Risikoovergang Risikoovergang

20. Risiko • Forutsettes at det er et skjæringspunkt når risikoen for varen går over fra selger til kjøper. • Etter dette tidspunktet faller ikke kjøperens plikt til å betale kjøpesummen bort ved at salgstingen deretter går tapt, skades eller minskes som følge av handling som ikke beror på selgeren

21. Før varen er levert • Selgerens leveringsplikt • Avtalt vare skal leveres på avtalt sted til avtalt tid • Risikoovergang • Må ses i sammenheng med reglene for levering • Risikoen går over fra selger til kjøper når varen er levert • Kjøperen kan bare påberope seg mangler som var der på leveringstidspunktet

22. Betydningen av risikoovergangen • Selgeren har ansvaret dersom varen går tapt eller skades før risikoovergangen • Kjøperen har ansvaret dersom varen går tapt eller skades etter risikoovergangen • Kan få stor økonomisk betydning – viktig å ha klare regler

23. Kjøpslov / forbrukerkjøpslovlevering • Forbrukerkjøpsloven • Hovedregel: § 7 – ”når tingen overtas av forbrukeren” • Ingen unntaksregler • Kjøpsloven • Hovedregel: § 6 – ”når den er overtatt av kjøperen” • Unntak • Plasskjøp § 7 (1) – når tingen er levert hos kjøper • Sendekjøp §7 (2) – når tingen er overgitt til fraktfører, med mindre selger utfører transporten selv • Ev. når tingen er kommet fram til avtalt sted § 7 (3)

24. Kjøpslov / forbrukerkjøpslovrisikoovergang • Forbrukerkjøp § 14 • Hovedregel: Når tingen er levert • Unntak: • Ting blir ødelagt som følge av egenskaper ved tingen selv p.g.a at forbrukeren unnlater å overta • Hvis tingen skal hentes annet sted enn hos selger, går risikoen over når leveringstiden er inne og forbrukeren er kjent med at tingen er stilt til hans rådighet

25. Kjøpslov • Avtalen bestemmer • Hovedregel: Når tingen er levert § 13 (1) • Unntak: • Når tingen er stilt til kjøperens rådighet og det inntrer kontraktsbrudd ved at han ikke overtar den § 13 (2) • Når kjøperen er kjent med at tingen er stilt til hans rådighet på avtalt leveringssted § 13 (3) • Kjøp av ting under transport: ved avtaleslutningen, eller allerede ved da tingen ble overgitt fraktfører § 15

26. Avhendingslova • § 2-4 (2) – Når kjøperen har overtatt bruken av eiendommen • Bustadoppføringslova • § 45 jf § 14 – Ved overtakelse

27. Mangler

28. Mangler Todelt vurdering: • Foreligger det en mangel? • Hvilke konsekvenser skal det få dersom det foreligger en mangel

29. Mangelsvurdering • Mangel foreligger når ytelsen ikke er i samsvar med avtalen • Avtalen må først tolkes, og eventuelt utfylles med deklaratorisk eller preseptorisk lovgivning • Vurdering knyttes til oppfyllelsestidspunktet (= ved risikoovergangen) • Nær sammenheng med opplysningsplikt

30. Når oppsto mangelen? • Risikoovergang • Kjøper kan kun påberope mangler som var der ved risikoovergangen • Kjl § 21, Fkjl § 18, Avhl § 3-1 (2) • Senere • Selgeren ansvarlig også for mangel som først viser seg senere • Mangel som har oppstått senere er kjøpers ansvar

31. Ytelse i samsvar med avtale? • Kjl § 17 • Skal være i samsvar med avtalen • Dersom ikke annet følger av avtalen, skal varen • Passe til det tilsvarende ting vanligvis brukes til • Passe til bestemte formål, som selgeren var kjent med • Være i samsvar med det som er markedsført • Være forsvarlig pakket • Mangel dersom varen ikke samsvarer med kravene i paragrafen

32. Fkjl § 15 • Skal være i samsvar med avtalen • Dersom ikke annet følger av avtalen, skal tingen • Passe til det tilsvarende ting vanligvis brukes til • Svare til forventningene hva gjelder holdbarhet og andre egenskaper • Passe til bestemte formål, som selgeren var kjent med • Være i samsvar med det som er markedsført • Være forsvarlig pakket • Være i samsvar med offentligrettslige krav • Være fri for heftelser • Mangel dersom varen ikke samsvarer med kravene i paragrafen jf § 16

33. Avhendingslova § 3-1 og 3-2 • Skal være i samsvar med avtalen • Mangel dersom eiendommen ikke • Egner seg for det tilsvarende eiendommer vanligvis brukes til • Passer til bestemte formål som selgeren var kjent med • Ved forbrukerkjøp: er i samsvar med offentligrettslige krav

34. Sammenligning • Avtalen viktigst • Dersom avtalen ikke sier noe er det visse minimumskrav som må oppfylles • Strengere krav i forbrukerkjøp enn i andre kjøp

35. Opplysninger gitt av selger • Kjl § 18 • Mangel dersom varen ikke svarer til • Opplysninger selger har gitt og som kan antas å ha innvirket på kjøpet • Tilsvarende for opplysninger gitt på vegne av selger, på innpakning eller i markedsføring • Gjelder ikke hvis opplysningene rettes i tide

36. Fkjl § 16 • Mangel dersom • Selgeren har forsømt å gi opplysninger, som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha hatt innvirkning på kjøpet • Varen ikke svarer til opplysninger gitt i markedsføring eller ellers • Nødvendige bruks- eller installasjonsveiledninger mangler • Varen ikke svarer til opplysninger gitt på vegne av selger, på innpakning eller i markedsføring

38. Avhendingslova § 3-7 og 3-8 • Eiendommen har mangel dersom • Selgeren har forsømt å gi opplysninger, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha hatt innvirkning på kjøpet • Eiendommen ikke svarer til opplysninger gitt av selger eller gjennom markedsføring, dersom det kan antas å hatt innvirkning på kjøpet

39. Sammenligning • Alle lovene gir selger opplysningsplikt, men kjøpsloven krever større aktsomhet fra kjøper enn de andre lovene • Alle lovene gir en mulighet for å rette opp feilene • Alle lovene presiserer at manglende opplysning kun får betydning dersom det antas å ha virket inn på avtalen • Alle lovene presiserer at det aldri foreligger en mangel dersom kjøperen var klar over forholdene før avtaleinngåelsen.

40. Arealsvikdommen – Rt 2003 s 612 • En far kjøper leilighet sentralt i Bergen, slik at datteren kan bo der mens hun studerer på handelshøyskolen. Det er også plass til fire andre studenter i leiligheten. • Kjøper har klart fokus på kvadratmeterpris; stoppet budgivningen rett før han når kom opp til sin maksimale kvadratmeterpris. • Ble overbudt, men fikk likevel tilbud om å kjøpe leiligheten for en pris som ga en kvadratmeterpris noen kroner over den maksimalprisen han hadde satt. • Slår til og datteren og medstudentene flytter inn. • Først noen måneder senere blir datteren oppmerksom på at leiligheten er 10m2 mindre enn tidligere opplyst. • Avviket skyldes en feil fra takstmannens side.

41. Problemstillingene: • Er ”arealsvikten” en mangel? • Hvilke bestemmelser sier noe om dette? • Er avviket vesentlig? • Hvilke bestemmelser sier noe om dette? • Hvem er ansvarlig for manglen? • Selger • Megler • Takstmann

42. Høyesteretts vurdering • (36)”Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en mindre leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik i forhold til opplysningen i prospektet på 8,9 %. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.”

43. (38) ”Etter dette foreligger det en mangel etter avhendingslova § 3-8 første ledd, og spørsmålet om kjøper har rett på prisavslag avhenger da av bestemmelsens andre ledd. Det avgjørende er om en kan gå ut fra at den feilaktige opplysningen om boligareal ”har verka inn på avtala”. I teorien har det vært stilt opp tre tolkningsalternativer til dette kravet • Det kan forstås slik at opplysningen var en forutsetning for hele avtalen, slik at avtalen ikke ville blitt inngått dersom korrekt informasjon var blitt gitt. • Det kan alternativt forstås slik at ved korrekte opplysninger ville avtalen blitt inngått på endrede vilkår • Endelig kan det oppfattes slik at opplysningen var et viktig element i beslutningsgrunnlaget for å inngå avtalen, uten et krav til konkret årsakssammenheng”

44. (42) ” For det første uttaler forarbeidene her at ”det bør oppstilles et krav om årsakssammenheng”, og støtter med dette forutsetningsalternativene. For det annet pekes det på at dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumpsjon for at den også må ha vært det for den aktuelle kjøperen. Her gis det altså anvisning på at vurderingen i utgangspunktet skal objektiviseres. Spørsmålet blir altså om en opplysning generelt sett må antas egnet til å motivere. Jeg er enig i dette syn, som etter min mening også bevismessig har gode grunner for seg. Når det så legges til at det er selger som har bevisbyrden for at avtalen ville vært inngått på samme vilkår med korrekt informasjon,[…]vil det normalt avgjørende at kjøpere generelt tillegger et bestemt forhold vekt i kjøpsbeslutningen. Med mindre konkrete omstendigheter foreligger, vil selgeren i denne situasjonen normalt ikke ha oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å vise at salget hadde funnet sted på samme vilkår også dersom korrekte opplysninger var blitt gitt.”

45. (44) ” […] Det må antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere ett prospekt opp mot andre som er aktuelle. Dersom først arealavviket, slik som i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 3-8 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økning i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper. Med mindre det da foreligger helt spesielle subjektive momenter i motsatt retning, vil kravet til årsakssammenheng være tilfredsstilt. • KONKLUSJON: (45) ” Jeg er etter dettekommet til at arealavviket i vår sak representerer en mangel og at tilsvarende avvik i kvadratmeterpris må antas å ha hatt innvirkning på avtalen, og derfor gi rett til prisavslag.”

46. …antas å ha virket inn på kjøpet… • Vesentlighetskrav • Ikke tilstrekkelig at det mangler opplysninger, må være opplysninger av betydning • Også feilopplysninger får betydning bare dersom de har virket inn på kjøpet

47. Garasjedommen 1999 s 408 • Borettslagsleilighet (dødsbo) solgt med tilhørende garasjeplass • Etter innflyttning viste det seg at det ikke var noen garasjeplass til denne leiligheten, men det var mulig å leie en plass • Avtalen hevet fra kjøpers side sju måneder etter innflytting

48. Høyesteretts vurdering • ”I spørsmålet om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, vil utgangspunktet og det sentrale moment være det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse” • ”Vesentlig kontraktsbrudd hvis det har gitt kjøperne en rimelig grunn for – etter at kjøpekontrakten er gjennomført fra begge sider – å si seg løst fra kontrakten, slik at de gjensidige ytelser skal tilbakeføres. Ved helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprettede økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger.” • ”… må hevingsretten bero på om kontraktbruddet etter en helhetsvurdering må anses som vesentlig

49. ”Ved vurderingen av vesentligheten av en slik mangel, vil det være av betydning hvilke alternative løsninger kjøperen har når det gjelder parkering.” • ”…av betydning av kjøper lenge så ut til å ville nøye seg med prisavslag.” • ”Det rammer selgeren hardere når hevingskrav først fremsettes etter lang tid” • ”Jeg er etter dette blitt stående ved at kjøperen ikke hadde hevningsrett da hevningserklæringen ble fremsatt[…]Jeg finner grunn til å tilføye at uansett har ankende part i denne sak erklært hevning for sent. Den nøytrale reklamasjonsplikt en er utvilsomt oppfylt […]. En hevningserklæring må fremsettes for selgeren ”innen rimelig tid etter at han fikk eller burde fått kjennskap til mangelen” • Om meglerens ansvar: ” …må utgangspunkt tas i meglerens strenge profesjonsansvar […] er det likevel et visst spillerom for kritikkverdig adferd hos megleren før det er tale om erstatningsbetingende uaktsomhet.

50. Konklusjon • Kjøper ble erstatningspliktig overfor selger • Megler ble ansett å ha opptrådt i samsvar med god meglerskikk