170 likes | 322 Views
In een goede VvE doen de huurders mee!. Raadsconferentie Stadsdeelraad Centrum, 22 september 2011. Steeds meer gemengde complexen:. Rijk stimuleert verkoop Zowel corporaties als commerciële verhuurders Financiële crisis Meebetalen aan huurtoeslag. Huurrecht (boek 7 BW):.
E N D
In een goede VvE doen de huurders mee! Raadsconferentie Stadsdeelraad Centrum, 22 september 2011
Steeds meer gemengde complexen: • Rijk stimuleert verkoop • Zowel corporaties als commerciële verhuurders • Financiële crisis • Meebetalen aan huurtoeslag
Huurrecht (boek 7 BW): • Huurrecht: alleen voor huurders • Onderhoud gedogen • Renovatie alleen als 70% van de huurders akkoord is • Servicekosten wijzigen alleen met toestemming huurder (of 70%)
Appartementsrecht (boek 5 BW): • Flatgebouw wordt gesplitst in appartementsrechten • Vereniging van Eigenaren is het hoogste orgaan • Alle eigenaren zijn verplicht lid • Ook de verhuurder/groot eigenaar • VvE beslist over leefregels, onderhoud, servickosten, zav’s
Verkoop en Overlegwet • Huurdersorganisatie en bewonerscommissie: • Recht op informatie • Recht op overleg • Agenderingsrecht • Adviesrecht
Invloed Huurdersorganisatie • Het verkoopbeleid verhuurder (algemeen) • Het beleid over tussenvormen van huur en koop (te Woon, Koopgarant e.d.) • Het beleid ten aanzien van gemengde complexen, samenwerking met VvE’s, algemene afspraken over onderhoudsfondsen e.d.
Invloed Bewonerscommissie • Verkoopplan woningen in complex (per woning of complexgewijs) • Splitsingsakte en opstellen huishoudelijk reglement VvE • Beheer in het gemengd complex • Onderhoud(sfonds) van het complex • Servicekosten
Advies over… • Houdt verhuurder meerderheid in VvE • Goed verhuurderschap: dienstverlening • Informatie aan huurders in complex • Voldoende onderhoudsfonds, bijv 2% WOZ-waarde of 10 jaar groot-onderhoudsvrij • Garanties uitvoering MJOP • Instelling leefbaarheidsfonds • Afspraken over zeggenschap
Gezamenlijke belangen: • Servicekosten: een goede prijs/kwaliteitsverhouding • Gebruik en kwaliteit woonomgeving en gemeenschappelijke ruimten • Energiebesparende maatregelen zijn goed voor kopers en huurders • Kopers zouden het bestuur van de HV kunnen verjongen en versterken
Door één deur: in de praktijk • Huurders en kopers apart • Huurders en kopers gezamenlijk in commissie(s) of vereniging • Huurders krijgen mandaat verhuurder in VvE
1. Huurders en kopers apart • “Traditioneel” • VvE en complexcommissie nemen kennis van elkaars vergaderingen en besluiten • Complexcommissie heeft (soms) spreekrecht of adviesrecht in de VvE • Verhuurder brengt in VvE het belang van huurders in
2a. Huurders en kopers gezamenlijk in commissie(s) • Bijvoorbeeld: technische, beheer-, leefbaarheids-, servicekosten- of kascommissie • In commissies kunnen huurders en kopers worden gekozen • Commissies brengen advies uit aan VvE • Huurdersorganisatie en/of bc geeft daarnaast ook advies • VvE-vergadering stemt over voorstellen
2b. Huurders en kopers samen in bewoners”vereniging” • Bewonersvereniging • met kopers én • huurders als lid • Bestuur vanuit huurders en kopers • Bewonersvereniging adviseert VvE • én verhuurder • Kopers hebben stemrecht in VvE, • huurders adviesrecht bij verhuurder
3. Huurders met mandaat in VvE • Beperkt mandaat (Woonbron) • - Servicekosten • - Huishoudelijk reglement • - Renovatie met huurverhoging - Benoemen/ontslaan commissieleden • Volledig mandaat (Nijestee) • - Nog nauwelijks ervaringen
Zeggenschap is belangrijk Maar denk ook aan! • voldoende onderhoudsreserve en maandelijks bijdrage (overleg zonder geld leidt tot frustraties) • goede informatie aan kopers over VvE, onderhoud, samenwerking • overlast/huisregels (kopers zijn slopers) • zet de bestaande bewonerscommissies niet buitenspel