Výnosový způsob oceňování majetku

1. Výnosový způsob oceňování majetku Ing. David Slavata, Ph.D. Oceňování majetku A

2. Metody • Věčná renta • Dočasná renta • Diskontované peněžní toky

3. Věčná renta • Výnos po nekonečně dlouhou dobu VH1 = ČRV / R ČRV…….. Čistý roční výnos R………… Míra kapitalizace

4. Dočasná renta • Výnos je zajištěn po určitou dobu • S následným prodejem za předpokladu stejných čistých výnosů • Bez následného prodeje za předpokladu stejných čistých výnosů • S následným prodejem při různých čistých výnosech • Bez následného prodeje při různých čistých výnosech VH2a = ČRV x (1 – (1/(1+R)n)/R) VH2b = ČRV x (1 – (1/(1+R)n)/R) + PCn/(1+R)n ČRV………. Čistý roční výnos R………….. Míra kapitalizace n…………… Počet let PC…………. Prodejní cena

5. Diskontované peněžní toky • Peněžní tok je zajištěn po určitou dobu • S následným prodejem • Bez následného prodeje • Různý čistý peněžní tok v jednotlivých rocích VH3 = SUM (t=1…n) ČTt/(1+R)t + PC / (1+R)n ČT…. Čistý peněžní tok PC…. Prodejní cena R…… Míra kapitalizace n…… Počet let

6. Příjmy a výnosy MP = MČN + MZS MČN = SM2 x ZP + NVYB + MZS MP ……………………. Měsíční příjem MČN …………………. Měsíční čistý výnos MZS…………………… Měsíční zálohy za služby SM2…………………… Sazba za m2 ZP……………………… Započitatelná plocha NVYB…………………. Nájem za vybavení bytu

7. Náklady • Daň z nemovitosti • Pojištění stavby • Provoz a údržba • Náklady na pronájem pozemku • Náklady na správu nemovitosti • Odpisy • Úroky z hypotéky • 40% výnosů (podle vyhl.03/08 Sb.)

8. Výdaje • Všechny nákladové položky + níže uvedené • Splátka jistiny z hypotéky • Vrácená kauce • Zaplacené vodné • Zaplacené stočné • Čištění komínů

9. Čistý výnos a čistý peněžní tok ČV = ČN – N ČN………. Čistý nájem N………… Náklady ČT = P – V ČT……….. Peněžní tok P…………. Veškeré příchozí platby V…………. Veškeré odchozí platby

10. Zdroje informací • Účetní doklady • Porovnáním • Výpočtem • Konzultací s odborníkem • Dotazováním

11. Míra kapitalizace • Očekávaný výnos z investice • Její výše je závislá na riziku spojeném s danou investicí • Čím vyšší je riziko tím vyšší je míra kapitalizace

12. Riziko a investice Nejméně rizikové - vklad v bance - investice do zlata - koupě nemovitosti - koupě akcií - vklad v kampeličce Nejvíce rizikové - půjčka neznámému bezdomovci

13. Lesnický reprodukční proces • Lesní porost • Smýcení lesního porostu • Prodej dřeva • Výnos • Příprava pozemku k zalesnění • Zalesnění • Údržba porostu • Náklady

14. Struktura lesního porostu • Stejnoletý, • Monokulturní,

15. Hodnota lesní půdy Bu = R/(1+i)u R…..čistý důchod v době obmýtí i…….lesní úroková míra

16. Ocenění lesního porostu • Metoda porostní nákladové hodnoty • Metoda porostní očekávané hodnoty • Metoda věkových hodnotových křivek a věkových hodnotových faktorů

17. Metoda porostní nákladové metody Hodnota lesního porostu se vypočítá podle pořizovacích nákladů na porost. HK = (B+V+c) x (1+i)m – (B+V) – (Da x (1+i)m-a + Db….) B….náklady ušlých příležitostí V….náklady na správu c….náklady na zalesnění D….roční výnosy z těžby dřeva do věku m i…..lesní míra kapitalizace

18. Metoda porostní očekávané hodnoty Všechny realizované čisté příjmy v budoucích hodnotách, diskontovaných k momentu ocenění. HEm = Au / (1+i) u-m Au….hodnota porostu ve věku obmýtí u……věk porostu v době obmýtí i……lesní míra kapitalizace m….věk porostu

19. Metoda věkových hodnotových křivek a věkových hodnotových faktorů • Kombinace obou předchozích metod • Metodu používá platná vyhláška • Základem je pevně stanovená hodnota dříví

20. Škola čistého výnosu z lesa • Les je chápán jednosložkově

21. Lesnický reprodukční proces • Hospodář přebírá strukturalizovaný les • Provádí v jednom roce těžbu, zalesnění a údržbu dřevin

22. Struktura lesního porostu • Různověký • Multikulturní

23. Ocenění lesního porostu W = ČRV / i ČRV….. čistý roční výnos, i……….. lesní míra kapitalizace

24. Děkuji za pozornost