Ugovor o građenju

1. Ugovor o građenju Ugovor o građenju je ugovor o djelu kojim se izvođač obvezuje prema određenom projektu sagraditi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvršiti kakve druge građevinske radove, a naručitelj se obvezuje da mu za to isplati određenu cijenu (čl. 630. st. 1. Zakona o obveznim odnosima)

2. Heteronomni izvori ugovora o građenju • Na odnose iz ugovora o građenju supsidijarno se primjenjuju odredbe ZOO-a o ugovoru o djelu, ako nije ta materija drugačije regulirana. • drugi propisi • Zakon o standardizaciji • Zakon o izgradnji objekta. • Za izgradnju objekta koji se smatraju većim i složenijim i ako se ne izvode na temelju određenog projekta, neće važiti odredbe ugovora o građenju, nego odredbe ugovora o djelu.

3. Autonomni izvori ugovora o građenju • Posebne uzance o građenju • primjenjuju se ako su ugovorne strane ugovorile njihovu primjenu ili ako iz okolnosti proizlazi da su njihovu primjenu htjele (ZOO između trgovaca ne treba ugovoriti)

4. Autonomni izvori ugovora o građenju • Najpoznatiji opći uvjeti za izvođenje građevinskih radova - opći uvjeti poslovanja koje je izdala Međunarodna federacija savjetodavnih inženjera (FIDIC). • FIDIC je izdao četiri nova izdanja svojih otprije poznatih općih uvjeta za izvođenje radova građenja: • uvjeti ugovora za izvođenje građevinskih radova visoko i niskogradnje projektiranih od naručitelja (“Nova crvena knjiga”) • uvjeti ugovora za postrojenja i projektiranje (“Nova žuta knjiga”), • uvjeti ugovora EPC/ključ u ruke (“Nova srebrna knjiga”), • kratki oblik ugovora (“Nova zelena knjiga”).

5. Bitni sastojci ugovora • predmet i cijena • Predmet ugovora o građenju jest izgradnja određene građevine na određenom zemljištu ili izvođenje drugih građevinskih radova na takvom zemljištu , odnosno na postojećem objektu. • Građevina: zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, ceste, kanalizacija, željezničke pruge, bunari i ostali građevinski objekti čija izgradnja zahtijeva veće i složenije radove (čl. 631.ZOO) • Predmetom ugovora o građenju ne smatraju se (sudska praksa) • obični zanatski radovi gdje se nije obavila nikakva izmjena u strukturi stana • obavljanje geološko-istraživačkih bušenja na zemljištu radi pripreme za izradu projektne dokumentacije • izvođenje radova hidroizolacije podruma (?)

6. CIJENA • Cijena • određena ili odrediva, u protivnom ugovor ne proizvodi pravne učinke • Cijena se može mijenjati, ali samo na način i pod uvjetima koji su propisani • rok dovršenja radova (premda sastavni dio zakonske definicije ugovora) nije bitan sastojak ugovora • Rok može postati bitan voljom ugovornih strana. • Bitni sastojci ugovora o građenju su i garancijski rokovi za kvalitetu izvedenih radova i ugovorna kazna za prekoračenje rokova

7. Oblik (forma) ugovora • strogo formalni ugovor • ugovor je sklopljen kad ispravu potpišu sve osobe koje se njime obvezuju • Zahtjev pisanog oblika postoji (sudska praksa) • stavljena je pisana ponuda za izvođenje građevinskih radova u kojoj su navedeni svi bitni sastojci ugovora o građenju • ponudu druga strana prihvatila plaćanjem predviđene cijene putem pisanog naloga danog banci • Obilježja: imenovan, dvostranoobvezan, naplatan, strogo formalan ugovor

8. Sklapanje ugovora o građenju • Obično putem javnog nadmetanja gdje se naručitelj obraća potencijalnim izvođačima • Izvođač se prijavljuje na natječaj i dobiva tzv. tender dokumentaciju (za izradu ponude) • Ta dokumentacija je nije još na nivou glavnog projekta • U trenutku sklapanja ugovora o građenju, naručitelj mora imati određenu upravnu, građevinsku dozvolu i određenu tehničku dokumentaciju. • do dokumentacije dolazi redovno sklapanjem ugovora o projektiranju sa projektantom • projekt je toliko bitan uvjet za sklapanje ugovora o građenju, da se bez njega ne može ugovor niti sklopiti

9. Vrste ugovora o građenju • “Ključ u ruke” (turn key contracts)- izvođač se samostalno obvezuje izvršiti skupno sve radove potrebne za izgradnju i upotrebu određenog cjelovitog objekta, a cijena obuhvaća i sve nepredviđene radove i viškove radova • Ugovorne strane: naručilac (investitor), izvođač radova (građevinar)

10. Uloga rukovoditelja gradilišta i nadzornog organa • Rukovoditelj gradilišta (predstavnik izvođača) • brine o pravilnom izvršavanju poslova na gradilištu • bez posebnog ovlaštenja ne može mijenjati odredbe ugovora o građenju • ovlašten je za sklapati poslove koji su potrebni da bi se nesmetano odvijali radovi: nabavka materijala, alata, unajmljivanje uređaja, i sl. • Nadzorni organ (ovlašćuje ga investitor) • nadzire izvode li se radovi u skladu s ugovorom, projektom i tehničkom dokumentacijom • ovlašten da “na licu mjesta daje uputstva i naloge koji su u vezi s izvođenjem radova” • nije ovlašten da u ime naručioca mijenja ugovor

11. Obveze naručitelja radova • Pribaviti dokumentaciju (projektnu, tehničku i sl.) • Glavni izvedbeni projekt ima svoje dijelove • građevinsko- arhitektonski dio • Projekt elektroinstalacija • Projekt strojarskih instalacija (grijanje i klima) • Projekt vodovodnih instalacija) • Svaki od ovih projekata unutar glavnog mora imati • Proračunski i grafički dio (npr. proračun protoka vode ili količine zraka, i nacrt razvoda instalacija po zgradi) • Troškovnik – količine materijala i orijentacijske cijene na tržištu služi izvođaču radova i investitoru kao orijentir • građevinska dozvola pribavlja se od upravnih organa • Preduvjet za to je da postoji glavni projekt • Za izvođenje radova ponekad je potreban izvedbeni projekt • U izvedbenom projektu su razrađeni svi detalji objekta (npr. opis i nacrti ugradbe stolarije)

12. Obveze naručitelja radova • Preuzimanje građevine nakon izvođenja radova - dužan je pregledati građevinu, te o eventualnim nedostacima obavijestiti građevinara u roku od 6 mjeseci. • Platiti cijenu za obavljene građevinske radove prema ugovoru • Način određivanja cijene • Po jedinici mjere ugovorenih radova-jedinična cijena, određuje se po četvornom metru za površinu, po dužinskom metru za dužinu ili po kubičnom metru izgrađenog prostora • U ukupnom iznosu za cijeli objekt- ukupno ugovorena cijena

13. Revizija cijene • Visina ugovorene cijene, iako u načelu nepromjenjiva, ipak se može u iznimnim slučajevima izmijeniti, bez obzira jesu li stranke iznimku predvidjele. • Ratio: ugovor koji se ispunjava duže vrijeme, pa i nekoliko godina. • 1) Izvođač je obvezu ispunio na vrijeme + • u vrijeme između sklapanja ugovora i njegova ispunjenja povećale cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena radova za više od 2% = može tražiti povećanje • 2) Izvođač svojom krivnjom nije izveo radove u roku + • u vrijeme između sklapanja ugovora i dana kada su radovi, prema ugovoru, trebali biti završeni došlo je do povećanja elemenata za više od 5% = može tražiti povećanje • 3) Ugovorena nepromjenjivost cijene u slučaju povećanja cijene elemenata, • Povećanje elemenata je veće od 10% = može tražiti povećanje

14. Revizija cijene • Izvođač može zahtijevati samo razliku cijene koja prelazi 2%, 5%, 10% • na povećanje cijene elemenata ne može se pozvati ako je do njih došlo nakon njegova dolaska u zakašnjenje • Ako bi ugovorena cijena morala biti znatno uvećana, naručilac može raskinuti ugovor. U tom slučaju, dužan je isplatiti izvođaču odgovarajući dio ugovorene cijene za dotle izvršene radove, te pravičnu naknadu za učinjene nužne troškove. • Postoji i pravo naručitelja da traži sniženje ugovorene cijene, ako su se smanjile cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena radova, ali će se te odredbe u praksi rijetko koristiti.

15. Prava naručitelja • Naručitelj, koji je uredno i pravodobno obavijestio izvođača da izvedeni radovi imaju određeni nedostatak ima pravo: • Zahtijevati od izvođača da ukloni nedostatak ili • Sam ukloniti nedostatak na račun izvođača ili • Smanjiti cijenu ili • Raskinuti ugovor • Naručitelj ima i pravo na naknadu štete (kumulativno)

16. Obveze izvođača • Glavne obveze • Izgraditi građevinu prema određenom projektu i u ugovorenom roku • Odgovara za opće nedostatke • Odgovara za solidnost građevine • za nedostatke koji su posljedica greške u projektu odgovara projektant • Odgovara za nedostatke materijala i ugrađene opreme • za nedostatke prouzročene naručiteljevim uputama odgovara nadzor, ali se izvođač ne može osloboditi odgovornosti • Projektant i nadzor odgovaraju i prema trećima, ne samo prema naručitelju • Ostale obveze • Platiti ugovornu kaznu ako padne u zakašnjenje – ako u ugovorenom ili u produženom roku ne izvrši ugovorene radove • Omogućiti stalan nadzor naručitelja nad radovima i kontrolu kakvoće i količine upotrijebljenog materijala • Osiguranje gradilišta (glavni izvođač: tabla i ograđivanje prostora, zaštita na radu)

17. Dokumentacija • Građevinska knjiga – izvođač nakon izvođenja radova predaje građevinsku knjigu kao dokaz o izvedenim količina radovima (ovjerava nadzor) • Građevinski dnevnik – vodi izvođač radova da li se radilo ili nije koliko je radnika bilo prisutno na gradilištu (ovjerava nadzor) • Građevinske situacije – mjesečni obračun izvedenih radova, prema kojem se plaća izvođača

18. Način izvršenja radova • Izvršava radove lege artis, po pravilima struke • Izvođač mora postupati tako da - se pridržava investicijske dokumentacije, a odstupati može samo uz pristanak investitora - se pridržava tehničkih propisa - radove izvodi sam, a ako ih povjeri drugome, odgovara za izbor • Za svako odstupanje od projekta građenja - pismena suglasnost naručitelja • nepredviđeni hitni radovi – oni čije je poduzimanje bilo nužno da bi se osigurala stabilnost objekta ili spriječio nastanak štete – može bez prethodne suglasnosti

19. Odgovornost projektanta i izvođača radova • Odgovornost za opće nedostatke • naručitelj je dužan obavijestiti izvođača o skrivenim nedostacima, tzv. malih radova kao što su fasada, drvenarije, grijanje..., najkasnije u roku 1 mjeseca od otkrivanja, a gubi pravo pozvati se na nedostatke nakon 2 godine od primitka obavljenog posla. Prava naručitelja prema izvođaču zbog nedostataka građevine prelaze i na sve kasnije stjecatelje građevine. Kasnijim stjecateljima ne teče novi rok za obavijesti i tužbu, već im se uračunava rok prethodnika.

20. Vidljivi nedostaci: su oni koji su se mogli uočiti običnim pregledom prigodom primopredaje. • dužan obavijestiti izvođača bez odgađanja (čl. 614., st.1. ZOO-a). • Rok “bez odgađanja” ima prekluzivno značenje: nakon pregleda i primanja obavljenog rada, izvođač više ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim pregledom, izuzev ako je znao za njih, a nije ih pokazao naručitelju (čl. 614.,st.3. ZOO-a). • Obavijest mora biti upućena izvođaču, a ne nekoj trećoj osobi (npr. proizvođaču).

21. Odgovornost za solidnost građevine • Izvođač odgovara za nedostatke u izradi građevine koji se tiču njezine solidnosti – čvrstoća, stabilnost i sigurnost – ako bi se ti nedostaci pokazali za vrijeme od 10 godina od predaje i primitka radova • Naručitelj ili drugi stjecatelj građevine dužan je o nedostacima obavijestiti u roku 6 mjeseci od kada je ustanovio nedostatak, inače gubi pravo da se na njega pozove. • odgovornost ne može ugovorom niti isključiti niti ograničiti.

22. Nedostacima koji se tiču solidnosti građevine treba npr. smatrati: • prokišnjavanje krova koje uzrokuje vlaženje armiranobetonskih stropnih konstrukcija i nosive armature, pa time izaziva neprestano smanjenje čvrstoće i sigurnosti nosive strukture objekta, • te nestručno izvedeno krovište u svezi sa stabilnošću objekta • napuknuće osnovne konstrukcije objekta • Ne treba smatrati nedostacima koji se tiču solidnosti građevine: • kada je fasadna stijena tehnički neispravno učvršćena s nedovoljnim brojem elemenata za zid i pod objekta, • nedostatak na izvedenim fasadnim radovima, • nedostatak na ugradbi keramičkih pločica.

23. Izmjena cijene, klizna skala u ugovoru o građenju • U ugovorima u kojima se jedna stranka obvezuje izraditi i isporučiti određene predmete, dopušteno je ugovoriti kliznu skalu – da će unatoč tome što je prvotno ugovorena fiksna cijena, konačna cijena ovisiti o cijeni materijala, rada i drugih elemenata koji utječu na visinu troškova proizvodnje u određeno vrijeme na određenom tržištu. • To je, zapravo, klauzula revizije cijene koja se zbog nestabilnosti cijena na tržištu unosi u ugovore. Dopuštena je kao faktor stabilizacije u ugovorne ravnoteže

24. Oblici • Opisni oblik – određuje se u postotku veličina udjela cijene materijala i radne snage u ukupnoj cijeni (npr. 80% ugovorene cijene podložno je promjeni, tj. ona kliže, dok se ostalih 20% tretira kao fiksni trošak) • Matematički oblik – sastoji se od određene matematičke formule u koju se uvrštavaju elementi strukture cijene. U međunarodnoj trgovini često se koristi matematička formula koju je izradilo Gospodarsko povjerenstvo UN za Europu.

25. Odredba “ključ u ruke” • Ako ugovor o građenju sadrži odredbu “ključ u ruke” ili neku drugu sličnu odredbu, izvođač se samostalno obvezuje obaviti skupno sve radove potrebne za izgradnju i uporabu određenog cjelovitog objekta (čl. 640.,st.1. ZOO-a). • U tom slučaju ugovorena cijena obuhvaća i vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu (čl. 640.,st.2. ZOO-a).

26. Ugovorna kazna u ugovoru o građenju • Prema odredbi čl. 270.,st.1. ZOO-a, vjerovnik i dužnik mogu ugovoriti da će dužnik platiti vjerovniku određenu novčanu svotu ili pribaviti neku drugu materijalnu korist, ako ne ispuni svoju obvezu ili ako zakasni s njezinim ispunjenjem (ugovorna kazna). • U ugovoru o građenju ugovorna kazna se ugovara za slučaj neurednog ispunjenja ugovornih obveza – a osobito za slučaj zakašnjenja • Ugovorne strane mogu odrediti visinu ugovorne kazne po svojoj volji, • u ukupnoj svoti, • u postotku, • za svaki dan zakašnjenja, ili na koji drugi način (čl. 271.,st.1. ZOO-a).

27. Da bi izvođač bio dužan platiti ugovornu kaznu, potrebno je da se ispune dvije pretpostavke: - da je zakasnio s ispunjenjem svoje obveze te; - da je za to odgovoran • Izvođač se oslobađa obveze plaćanja ugovorne kazne, ako je do zakašnjenja došlo iz uzroka za koji on ne odgovara (čl. 272.,st.2. ZOO-a). • I naručitelj se može obvezati da izvođaču plati ugovornu kaznu – ako, npr. ne preda na vrijeme tehničku dokumentaciju. • Prema odredbi čl. 272.,st.1. ZOO-a sporazum o ugovornoj kazni dijeli pravnu sudbinu obveze na čije se osiguranje odnosi. • Sporazum o ugovornoj kazni je, dakle, akcesorni uglavak ugovora o građenju.

28. Premija za izvedbu radova prije ugovorenog roka • Zakon o obveznim odnosima ne sadrži odredbe o premiji za izvedbu radova prije ugovorenog roka, ali nema nikakve zapreke da se takva premija ugovori • Ova nagrada, koju se naručitelj obvezuje platiti izvođaču ako izvođač izgradi objekt (izvede građevinske radove) prije roka, može se ugovoriti u određenom postotku ili promilu od vrijednosti radova koji će se obaviti prije roka, u paušalnom iznosu i sl. • Ugovorom o građenju može se, dakle, predvidjeti i premija za izvedbu radova prije ugovorenog roka.

29. Izvanugovorna odgovornost naručitelja i izvođača trećoj osobi za štetu • Prema odredbi čl. 207. ZOO-a, naručitelj i izvođač radova na nekretnini solidarno odgovaraju trećoj osobi za štetu koja nastane u vezi s izvođenjem radova. • Pod “trećom osobom” podrazumijevaju se: prolaznici, susjedi itd. • Naručitelj i izvođač radova odgovaraju po načelu objektivne odgovornosti. Odgovornost izvođača postoji samo do završetka radova. • Ako je izvođač angažirao podizvođača, a on u svezi s izvođenjem radova nanese štetu trećoj osobi, za štetu obojica odgovaraju solidarno.