Seminario n. 226/2013 La riforma del condominio –approvata il 20 novembre 2012

Seminario n. 226/2013 La riforma del condominio –approvata il 20 novembre 2012 Parti comuni dell'edificio,destinazioni d'uso,la divisione delle parti comunidiritto dei partecipanti alle cose comuni. Innovazioni in materia di sicurezza, eliminazione barriere architettoniche, salubrità, contenimento energetico, energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione telematici e televisivi centralizzati,opere su parti di proprietà o di uso individuale,impianti non centralizzati,manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori,interventi volti al superamento delle barriere architettoniche,progettazione e messa in opera di impianti. Nomina e revoca dell'amministratore,attribuzioni dell'amministratore,rendiconto condominiale,rappresentanza dell'amministratore,costituzione dell'assemblea e validità,impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea,regolamento condominiale ed animali domestici,convocazione dell'assemblea,maggioranze assembleari. Tabelle millesimali,modifica delle tabelle millesimali,il regolamento condominiale,sanzioni per violazioni del regolamento condominiale. Docente Geom. Luca Bini

PRESENTAZIONE Geom. Luca Bini bini@studiobini.va.it Amministratore di condominio dal 1994 Geometra iscritto all’albo professionale dal 1997 Consulente del Giudice dal 2002 Mediatore dal 2010 Consigliere del collegio di Varese dal 2002 Tesoriere del collegio di Varese 2004-2010 Presidente del collegio di Varese dal 2010

“Riforma” ma solamente come modo di dire; meglio chiamarla legge di modifica • Perché non si può parlare di vera e propria riforma? • Più che “riforma”, infatti, sarebbe meglio chiamarla legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici.

Quella approvata dal Senato è una buona legge? • L’impianto della legge che è stata approvata è positivama molto, molto e ancora molto di più poteva essere fatto.

Dopo quanto tempo dalla sua approvazione la “riforma” sarà applicata nella vita di tutti i giorni? • leggi sono pubblicate subito dopo la promulgazione ed entrano in vigore il quindicesimo giorno successivo alla loro pubblicazione, salvo che le leggi stesse stabiliscano un termine diverso • Il caso del condominio è proprio quello indicato dall’inciso finale di questo comma; insomma per la “riforma” l’entrata in vigore non avverrà dopo quindici giorni dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, bensì dopo 6 (sei!) mesi da quel giorno • Quindi, le nuove norme sul condominio negli edifici entreranno in vigore il 18 GIUGNO del 2013

Siccome una legge è composta di articoli, li commentiamo uno per uno. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in nerettodi altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

Che differenza c’è nel nuovo art. 1117 c.c. Per tanti anni abbiamo sentito dire che, secondo la Cassazione, l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175). Il nuovo art. 1117 c.c. non esce fuori da questo solco. • 1) Allarga l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio anche alle multiproprietà. E’ questo il senso dell’inciso “aventi diritto a godimento periodico”. • 2)si è preferito cambiare la terminologia di riferimento (si parla dei proprietari delle unità immobiliari) e non dei proprietari dei piani o delle porzioni di piano. Visto quello che, a livello giuridico, è il significato di unità immobiliare (si veda art. 40 del d.p.r. n. 1142/49), si tratta di un cambiamento di forma o comunque di una specificazione dei soggetti che possono essere considerati condomini.

Quanto alle parti comuni, nessuna particolare novità! Non s’è fatto altro che tradurre in legge l’elaborazione giurisprudenziale dell’art. 1117 c.c. Così, ad esempio, il nuovo art. 1117 c.c. specifica che sono da considerarsi parti comuni, i pilastri, le travi portanti e le facciate rendendo così chiaro che ai fini condominiali non esiste alcuna differenza tra quegli edifici che hanno i muri portanti e quelli con i pilastri e i così detti pannelli di riempimento.

Entrano nel novero dei beni comuni le aree destinate a parcheggio ed i sottotetti che siano destinati per le loro caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. Qui è chiarissimo il recepimento dell’opera della giurisprudenza. Forse si poteva essere più chiari, perché comunque la legge scritta in questo modo è generica; basti pensare che il solo ingresso al sottotetto ubicato in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva non è di per sé indicativo della sua noncondominialità. Insomma si poteva fare meglio.

Con riferimento agli impianti, fanno ingresso nell’elencazione: radio e tv, si specifica meglio la presenza di quello idrico e fognario (sparisce il riferimento agli acquedotti) si chiarisce : con riferimento al singolo impianto il punto a partire dal quale finisce la proprietà condominiale e inizia quella esclusiva, sempre facendo salva la proprietà delle reti pubbliche (si pensi agli impianti telefonici). • Esempio, se per il riscaldamento non cambierà nulla, per l’impianto tv, il punto di utenza dovrà essere considerato quello d’ingresso del cavo dell’impianto e non il punto in cui l’impianto si dirama verso la singola unità immobiliare.

Per il resto vale quanto s’è sempre detto in relazione al vecchio art. 1117 c.c.: se un bene o un servizio non sono inclusi nell’elenco ? per considerarli condominiale è necessario valutare se essi servono al migliore godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, insomma se sono funzionali a tale scopo.

La nuova legge varrà anche per i vecchi palazzi? La norma, una volta entrata in vigore, riguarderà tutti i palazzi e non solamente quelli costruiti dopo la riforma. Resta sempre salvo il diverso contenuto dei titoli (vale a dire atti d’acquisto e regolamento contrattuale)

L’art. 1117-bis-ter ovvero il riferimento ai condomini orizzontali ed ai supercondominii «Art. 1117-bis. -- (Ambito di applicabilità). Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117. Tra le altre cose proprio per questa fattispecie il nuovo art. 67 disp. att. c.c. contiene delle novità per la partecipazione alle assemblee.

L’ art. 1117-ter e la modifica delle destinazioni d’uso • Che cosa si deve fare per cambiare destinazione d’uso alla casa del portiere (o ad altre parti comuni?) Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio ( 800 MILLESIMI) e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assembleaa pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

ESEMPIO : Esiste un’unità immobiliare di proprietà di tutti i condomini che risulta accatastata come alloggio del portiere. L’assemblea condominiale decide di sopprimere il servizio di portierato(tra le cose di cui non si occupa la “riforma” c’è anche quella delle maggioranze necessarie per farlo e vista l’incertezza sarebbe stato utile che s’intervenisse in merito) e quindi quell’unità immobiliare così destinata non può essere utilizzata altrimenti. DAL 18 GIUGNO 2013 la norme sul condominio che entrerà in vigore, a questo e simili casi si applicherà l’art. 1117-ter c.c. che si occupa per l’appunto del procedimento di deliberazione del mutamento di destinazione d’uso.

L’esempio rappresentato è il caso più ricorrente, che l’assemblea voglia destinare l’unità immobiliare una volta abitata dal portiere a civile abitazione per poi locarla o venderla. In che modo sarà possibile fare ciò? Innanzitutto vediamo la finalità del mutamento di destinazione, ossia la soddisfazione di “esigenze di interesse condominiale”. Tra queste rientra certamente un maggiore rendimentodi beni e cose che, diversamente, sarebbero solamente un peso per la collettività. In tal caso l’assemblea potrà delibare “con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio”. Insomma ci vogliono almeno 800 millesimi e se, per esempio, i condomini sono 20 almeno 16 condomini favorevoli.

Per arrivare a quella decisione è necessario che l’amministratore, a pena di nullità della delibera (si badi solo in questo caso si parla di nullità), segua una ben precisa procedura: Rispettare modalità d’informazione: La convocazione dell'assemblea deve essere affissa nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (es. vicino alle cassette postali o sulla bacheca condominiale, se si esistente) per un periodo di tempo non inferiore a trenta giorni consecutivi (festivi o feriali è indifferente). La spedizione dell’avviso deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici e deve pervenire (ossia il condomino deve averne conoscenza) almeno venti giorni prima della data di convocazionee per conoscenza s’intende conoscenza in senso legale, vale a dire è sufficiente che l’avviso di giacenza della raccomanda pervenga al condomino nei termini sopra indicati (art. 1335 c.c.).

L’avviso di convocazione dev’essere ben circostanziato. Ai sensi del terzo comma dell’art. 117-ter c.c., infatti, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. Se non lo fa la deliberazione successiva, anche se presa con i quorum sopraindicati è da ritenersi nulla. Questo per ciò che riguarda la convocazione. Lo stesso articolo che stiamo esaminando , poi, ci dice qualcosa anche in merito alla certificazione nel verbale del compimento dei medesimi. Il segretario redigente, infatti, su input del presidente deve inserire nel verbale la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui abbiamo parlato. ”.

In ogni caso, così si conclude l’art. 1117-ter, c.c. “sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico Si tratta di una norma generica, come quella presente nell’art. 1120 c.c. che disciplina le innovazioni, che in contesti litigiosi, proprio per la sua genericità, può spianare la strada al contenzioso. Il tutto potrà essere effettuato naturalmente, sempre nel rispetto delle disposizioni edilizio-urbanistiche. Insomma una volta deliberato il cambio di destinazione d’uso l’amministratore dovrà fare tutto ciò che è necessario per renderlo effettivo e lecito (es. Scia o permesso di costruire, ecc.)

L’ art. 1117-quater e la tutela delle destinazioni d’uso Che cosa fare se qualcuno parcheggia nel cortile pur essendo vietato? Art. 1117-quater. -- (Tutela delle destinazioni d'uso). -- In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

L’art. 1117-quater c.c., che entrerà in vigore con la legge di “riforma” del condominio, specifica che cosa possono fare l’amministratore, i singoli comproprietari e l’assemblea nel caso di uso illegittimo in tema di destinazione d’uso. Il grado d’incidenza dell’uso non conforme alla destinazione attuale della parte comune dovrà essere sostanziale (ciò vuol dire che delle sporadiche violazioni non dovrebbero entrare far scattare l’applicazione della norma in esame) e negativo rispetto alla destinazione ordinaria del bene. Proviamo a fare un esempio per capire meglio che cose ha inteso dire il legislatore: se nel cortile, per la sua destinazione, non si può sostare, una semplice veloce fermata dell’autovettura non dovrebbe essere considerata violazione ai sensi dell’art. 1117-quater c.c.

Qual è, in questo contesto, il potere dei vari interessati? Secondo l’art. 1117-quater c.c. l’amministratore ed i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore dell’uso illegittimo a desistere dal comportamento illecito. L’amministratore, in ragione dei propri poteri, ed i condomini, in ragione di quanto disposto da questa norma, possono, rispettivamente, convocare e richiedere di convocare un’assemblea. In sede di riunione, poi, i comproprietari possono deliberare sull’inizio di una causa con le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. Per quanto diremo in seguito, in relazione alle cause di revoca giudiziaria dell’amministratore, pare che non convocare un’assemblea richiesta ex art. 1117-quater c.c. possa portare ad una richiesta di revoca giudiziaria per gravi irregolarità (cfr. art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.). Ciò porta a trarre una conclusione: tra le azioni giudiziarie che l’amministratore può esercitare d’ufficio, in base agli artt. 1130-1131 c.c. ed in relazione al potere di disciplina d’uso delle cose comuni, non rientra quella di tutela delle destinazioni d’usoposto che è l’assemblea che deve deliberare l’inizio della lite. Resta salvo, naturalmente, il potere d’iniziativa giudiziaria del singolo condomino.

Ilnuovo art. 1118 c.c. e il distacco dall’impiantodi riscaldamento centralizzato. In che modo e a quali condizioni possa distaccare il mio appartamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato? Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. il Legislatore altro non ha fatto che recepire l’ormai consolidatissimo orientamento giurisprudenziale in materia. Si specifica meglio, inoltre, che la modifica della destinazione d’uso non può comportare la sottrazione dalle spese di conservazione. Si badi anche qui il riferimento è ai costi di conservazione e non a quelli d’uso. In pratica se il mutamento di destinazione d’uso comporta la dismissione dall’uso di determinati impianti o servizi (es. impianto idrico), il proprietario di questo bene dovrà pagare solamente le spese di conservazione (es. rifacimento totale o parziale) ma non anche quelle ordinarie (es. bollette).

Possiamo dividere il sottotetto comune in tante piccole parti in base art. 1119 ? Se si con quali maggioranze deve decidere l’assemblea? Art. 1119. -- (Indivisibilità). -- Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. In sostanza: se un sottotetto è divisibile in parti uguali tra tutti i condomini per ottenere dei piccoli ripostigli utili a tutti senza alcun genere di sacrificio per nessuno, anche solamente un condomino, pure senza specificarne il motivo, può impedire una deliberazione del genere Ad ogni buon conto è indubitabile che sancendo la necessità dell’unanimità s’è preferito salvaguardare la condominialità dei beni sempre e comunque.

Il nuovo art. 1120 c.c. e la disciplina delle innovazioni delle parti comuni Dopo la “riforma” sarà più facile deliberare delle modificazioni innovative delle parti comuni? Si crea maggior lavoro in campo di restauro • I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. In sostanza prima della “riforma” per tutte le innovazioni era necessaria una deliberazione adottata “con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio”. Dopo la deliberazione delle innovazioni dovrà essere considerata valida se adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno i due terzi del valore dell'edificio (cfr. nuovo quinto comma art. 1136 c.c.). I millesimi restano gli stessi ma la maggioranza richiesta è quella degli intervenuti all’assemblea e non quella dei partecipanti al condominio

2) I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: • 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; • 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l‘installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Quindi Sarà sufficiente, invece, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, per deliberare quelle innovazioni indicate dai nn 1, 2 e 3 del secondo comma dell’art. 1120 del codice civile. In pratica si pone particolare attenzione alle questioni concernenti l’eliminazione delle barriere architettoniche, ai parcheggi ed alla produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, anche da parte di terzi, grazie all’uso delle parti comuni.

Come si procede ? L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. (si badi entro 30 giorni l’assemblea dev’essere convocata ma si può svolgere oltre tale termine) per le deliberazioni sul punto. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Ipotizziamo uno scenario probabile. Una società che produce energia da fonti rinnovabili chiede, dietro corresponsione di un corrispettivo, l’uso del lastrico solare o di altra superficie idonea per installare pannelli fotovoltaici. Se la richiesta è fatta ad un condomino, questi può chiedere la convocazione dell’assemblea nei modi sopra spiegati (ossia con il progetto dettagliato che, immaginiamo gli sarà fornito dalla società) e se l’amministratore, in più di un’occasione, non procede alla convocazione, il condomino potrà chiederne la revoca giudiziale (nuovo art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.). Si precisa che il primo che arriva si accomoda il rischio di iperattività assembleare, anche spinto da ipotesi di guadagni, oltre che quello di contenzioso, a causa l’incertezza dovuta anche alla mancanza di una definizione legislativa d’innovazione, sono dietro l’angolo.

Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1121 c.c. riguardante le Innovazioni gravose e voluttuarie. Per i problemi che, quotidianamente, l’applicazione di quella norma comporta (cos’è gravoso, cosa voluttuario, che cosa paga chi subentra nell’uso?) sarebbe stato auspicabile un intervento novellatore, quanto meno a livello di migliore specificazione esemplificativa (com’è accaduto per le gravi irregolarità per la revoca dell’amministratore ai sensi del nuovo articolo 1129 c.c.).

Il nuovo art. 1122 c.c.: la disciplina delle opere su parti individuali Devo dire qualcosa al condominio se sto per eseguire delle opere in casa mia? Art. 1122. -- (Opere su parti di proprietà o uso individuale). -- Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea. Innanzitutto con la modifica dell’art. 1122 c.c. si è posto un correttivo ad un aspetto che, sia pur solo superficialmente, poteva trarre in inganno. Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune. In verità le opere erano sulle parti di proprietà esclusiva ed i soli danni dovevano riguardare le parti comuni.

Il nuovo articolo 1122-bis c.c. ovvero una più dettagliata norma sull’uso individuale delle parti comuni per determinati fini • Che succederà se per installare un impianto devo utilizzare anche le parti comuni? • Art. 1122-bis. -- (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). -- Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. • È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. • Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta

degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. • L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. • Nessuna autorizzazione è dovuta per gli impianti destinati al servizio delle singole unità immobiliari. Ciò sia per quanto riguarda impianto radio-Tv e simili, sia per quelli di produzione di energia da fonti rinnovabili. E’ questo il significato da attribuire all’inciso finale dell’ultimo comma dell’art. 1122-bis c.c. anche

Il nuovo art. 1122-ter e la videosorveglianza Quali saranno le maggioranze necessarie per deliberare l’installazione dell’impianto? Art. 1122-ter. -- (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). – Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136. La videosorveglianza stava iniziando a creare più di qualche grattacapo in condominio. Si può installare un impianto per la videosorveglianza delle parti comuni? Se si con quali maggioranze? Gli stessi dubbi li aveva sollevati il Garante per la protezione dei dati personali. La legge di “riforma” contiene una risposta: i comproprietari possono deliberare sull’installazione d’un impianto di videosorveglianza con le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. Di conseguenza sono solo i proprietari (e non anche i conduttori) ad avere potere di intervento sull’argomento.

Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1123 c.c. in materia di ripartizione delle spese. Un intervento sarebbe stato auspicabile. Si pensi, per le nuove fattispecie, alle prescrizioni dell’assemblea ai sensi dell’art. 1122-bis c.c. oppure, per restare al vecchio, alla ripartizione del compenso dell’amministratore. La mancanza di chiarezza sulle spese, si sa, genera contenzioso. Un vero peccato non essere intervenuti per portare chiarezza e quindi diminuire la litigiosità.

Il nuovo articolo 1124 c.c. Ascensore e scale, ai fini della ripartizione delle spese, sono la stessa cosa? Art. 1124 c.c. -(Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori). Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

L’art. 1124 c.c. inizialmente destinato alla sola regolamentazione della ripartizione spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale, adessoriguarda anche l’ascensore. Nulla dei nuovo infatti era parere consolidato in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza Che era applicabile per analogia, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente il Legislatore ha voluto sostituire la parola ricostruzione con sostituzione, rendendola quindi più vicina al nuovo dettato normativo e soprattutto evidenziando come per la sostituzione dell’impianto di ascensore (es. sostituzione cabina) si debbano applicare i criteri di cui all’art. 1124 c.c. e non quelli di cui all’art. 1123, primo comma, c.c. (millesimi di proprietà). S’è inteso aggiungere anche la parola esclusivamentecon riferimento al secondo criterio di ripartizione che va a comporre quello unico previsto dalla norma in esame ma, a prima vista, pare essere un’inutile specificazione.

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