Finanzierung

1. Finanzierung

2. Lernziel Was sind Zinsen? Warum gibt es Zinsen?Warum gibt es Banken? Welche Funktionen haben sie?Was ist eine Hypothek? Welche Varianten gibt es?Wann ist eine Hypothek tragbar? Aufbau ZinsenFunktion der BankenHypotheken, Immobilienfinanzierung, Berechnung der Risikokosten, TragbarkeitsindexImmobilienrisiken

3. ZinsenEntwicklung variablen Hypothek und Inflation (KPI) seit 1970 Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

4. Warum gibt es Zinsen? Gegenwartspräferenz Die Leute sind nur bereit, zu sparen – und damit auf Konsum jetzt – zu verzichten, wenn sie dadurch in der Zukunft mehr bekommen. Stichwort: Intertemporale Substitution des Konsum Produktivität des Kapitals Der Zins ist die Entlohnung des Kapitals in der Produktion. Stichwort: Grenzproduktivität des Kapitals Inflation Wer Kapital bereitstellt, will für die Geldentwertung entschädigt werden. (genauer erwartete Inflation) Risikoprämien Wer Kapital für riskante Unternehmen oder Projekte gibt, will für das eingegangene Risiko entschädigt werden. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

5. Warum gibt es Banken? Gedankenexperiment Sie wollen oder brauchen für die Finanzierung eines Hauses oder eine Projektes Kapital. Nehmen Sie an, es gebe keine Banken auf der Welt. Was können Sie tun? Welche Probleme könnten für Sie auftauchen? Suchkosten: Wer hat Kapital? In der richtigen Frist? Informationskosten: Welches ist der faire Zins? Transaktionskosten: Wie soll der Vertrag aussehen? Welche Probleme werden für den Geldgeber entstehen? Informationskosten: Wie ist ihre Bonität? Wie gut ist Ihr Projekt? Asymmetrische Information: Sagen Sie die Wahrheit über ihre Verhältnisse? Risikokosten: Sie sind das alleinige Risiko des Gläubigers! Flexibilität: Stark eingeschränkt, falls der Gläubiger sein Geld braucht. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

6. Funktionen der Banken • KreditgewährungDie Banken versorgen die Wirtschaft mit Kapital und ermöglichen so Investitionen. • Einlagemöglichkeit für Private und FirmenEinlagen bei der Bank sind in jeder Grössenordnung möglich und stehen bei Bedarf schnell zur Verfügung. • Risikopooling und Einlegerschutz: Tiefes Risiko der KapitalgeberDie Bank kann die Einzelrisiken stark diversifizieren und muss ihre Kredite mit Eigenmitteln unterlegen. • Bonitätseinschätzung und RisikomonitoringDie effiziente Einschätzung von Risiken und deren Monitoring über die Zeit gehört zur Kernkompetenz einer Bank • FristentransformationDie Kreditnachfrager brauchen das Kapital in der Regel länger als sich die Sparer binden wollen. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

7. Immobilienfinanzierung • Argumente für den Finanzierungsbedarf bei Immobilien: • Fehlende EigenmittelTypisch im Eigenheimbereich. Nur eine Minderheit der Haushalte im mittleren Alter verfügt über genügend Eigenkapital, um sich Wohneigentum zu kaufen. • LeverageTypisch im Renditebereich (Private und Gesellschaften). Die Finanzierung ermöglicht es, mehr Immobilien zu halten und damit mehr Rendite zu erzielen. Dabei steigt aber auch das Risiko! • DiversifikationFür alle Immobiliensegmente relevant, aber oft missachtet. Der Kredit ermöglicht den Kauf anderer Anlagen (Aktien, Obligationen), so dass das Eigenkapital nicht nur dem Immobilienrisiko ausgesetzt ist, Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

8. Leverage-Effekt I Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

9. Leverage-EffektHöherer Return bei höherem Risiko • Durch den Einsatz von Fremdkapital, das billiger ist als die Immobilienrendite, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern. • Damit erhöht sich aber auch das Risiko auf dem Eigenkapital entsprechend. • Relevante Risiken bei Immobilien: • Zinsänderungsrisiko • Miet- und Leerstandsrisiko • Immobilienpreisrisiko (allgemeines Marktrisiko) • Der Leverage-Effekt kann in günstigen Marktphasen für den Eigentümer (Aktionär) eine viel höhere Rendite erzeugen. Die höhere Rendite ist aber erforderlich, um ihn für das erhöhte Risiko abzugelten. • Theorem von Modigliani/Miller (1958): • Die Aktien einer Firma mit hohem Leverage werden genau gleich notieren wie die Aktien einer identischen Firma ohne Fremdkapital. • Vernachlässigt: Steuern, Grösseneffekte, Konkurskosten, Anreizprobleme Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

10. Hypotheken I Die Hypothek ist ein grundpfandgesicherter Kredit. Die belehnte Liegenschaft (oder das Land) dient als Sicherheit (Kollateralie) für den Kredit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldner kann der Gläubiger auf die Liegenschaft zugreifen und sie verwerten. Voraussetzung: Errichtung eines Schuldbriefes auf der Liegenschaft, der im Grundbuch eingetragen werden muss. Kurante Deckungen: Wertschriften, Waren. Beispiele: Lombardkredit, Akreditiv Blankokredit: Kredit ohne Deckung Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

11. Hypotheken II Hypotheken sind vergleichsweise günstige Kredite, da die Verlustrisiken des Gläubigers tief sind. Typische Belehnung bei Neueigentümern: 65% - 80%. Die Mittel aus der 2. Säule (BVG) können für die Bildung von Wohneigentum vorbezogen werden. Im Falle einer Verpfändung von Vorsorgegeldern (Steuervorteil) rechnen die Banken diese als Eigenkapitalersatz an, so dass effektiv bis zu 90% des Hauswertes belehnt werden kann. Bei hohen Belehnungen fordern die Banken in der Regel eine Amortisation des Kredites bis auf 65% (ehemals 1. Hypothek) innerhalb von 15 – 20 Jahren. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

12. Pricing einer Hypothek aus Sicht der Bank Opportunitätskosten: Die Bank könnte den Betrag, den Sie einem Kunden ausleiht, auch am Kapitalmarkt anlegen. Die risikolose Rendite, den die Bank am Kapitalmarkt erzielen würde, entspricht darum den Opportunitäts-kosten des Kredites. Diese hängen von der Laufzeit ab (Zinskurve). Risikokosten: Erwarteter Verlust oder Standardrisikokosten des Kunden Optionsprämie (variable Hypothek): Der Kunde kann eine variable Hypothek jederzeit künden. Marge der Bank: Die erzielbare Marge wird durch die Marktverhältnisse bestimmt. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

13. Risikokosten einer Hypothek I Die Risikokosten eines Kredit entsprechen dem Erwartungswert des Verlustes (Erwarteter Verlust) pro ausgeliehenem Franken.Bei einem gedeckten Kredit wie einer Hypothek besteht der erwartete Verlust (Expected Loss) aus zwei Teilen: Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD): Wahrscheinlichkeit, dass der Kunde (Schuldner) den Kredit nicht mehr bedienen kann, d.h. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Man spricht auch von der Kundenbonität. Verlust bei Zahlungsunfähigkeit (Loss given Default, LGD):Verlust, welcher der Bank entsteht, falls der Kunde "default" geht.  Erwarteter Verlust = PD*LGD = P(D) * E(L|D) Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

14. Risikokosten einer Hypothek II • Quintessenz: • Ein Verlust für die Bank entsteht nur dann, wenn zwei ungünstige Ereignisse gleichzeitig eintreffen: • Default des Schuldners • Immobilienwert sinkt unter Hypothek (Kredit teilweise ungedeckt) • Diese Wahrscheinlichkeit ist relativ klein, vor allem im Eigenheimbereich. Die Risikokosten sind daher tief, was die Hypothek günstig macht. • Grund: Tiefe Korrelation zwischen Einkommen des Schuldner und Immobilienpreisen. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

15. Objekt-Risiko Immobilienwert Belehnung Schuldner-Risiko verfügbares Einkommen Belastung (Zins + Amo) t Ausfall Risikokosten einer Hypothek IIISimulationsansatz Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

16. Risikokosten einer Hypothek IVPrämienberechnung Prämie für das Verlustrisiko wird in jedem Simulationslauf berechnet: 1. Fall: auf dem Simulationspfad passiert kein Ausfall => Prämie = 0 • 2. Fall: auf dem Simulationspfad passiert im Zeitpunkt Tein Ausfall: • Netto-Erlös = Objektwert in T + kurante Deckung - ausstehender Kreditbetrag im ZeitpunktT-> falls Netto-Erlös negativ => Verlust • -> zuzüglich Recoverykosten sowienoch nicht geleistete vierteljährliche Zinszahlungen bis T • der gesamte Verlust ergibt die Prämie für diesen Simulationspfad • Verrechnete Prämie (EL) = Durchschnitt aus 6000 Simulationen Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

17. Risikokosten einer Hypothek VRisikoparameter Von welchen Parametern hängen die Risikokosten ab? • Belehnungshöhe in % des Hauswertes • Belastung von Zins und Amortisation am verfügbaren Einkommen (Tragbarkeit) • Volatilität des Einkommens (Beruf, Selbständigkeit, Arbeitslosigkeitsrisiko) • Volatilität der Immobilienpreise (Deckungsklasse) • Korrelation von Einkommen und Immobilienpreisen • Bei Renditeobjekten zusätzlich: • Korrelation von Mieten und Preisen (Kapitalisierungssätze) • Korrelation von Mieten und übrigen Einkommen Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

18. Risikokosten einer Hypothek VIBeispiel Selbständig/Unselbständig Kunde: 50 Jahre alt, 2 Erwachsene, 2 Kinder, Vollzeiterwb. (alle Beispiele) niedriger Nettolohn: hoher Nettolohn: Selbständig nein ja nein ja Objektart EFH EFH EFH EFH D-Klasse 1 1 1 1 Belehnungsbasis 650'000 650'000 1'800'000 1'800'000 Belehnung (%) 70 70 80 80 Nettolohn (jährlich) 80'000 80'000 200'000 200'000 Konsum (jährlich) 51'000 51'000 72'540 75'216 VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'038 9'572 9'349 Zinsen+Amo (monat.) 1'937 1'937 6'471 6'471 EinkVol (%) 6.8 10.2 9.3 12.7 PD (%) 0.1 0.3 0.18 0.38 Prämie (BP) 8.9 13.0 5.4 12.4 Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

19. Risikokosten einer Hypothek VIIBeispiel Belehnungshöhe Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

20. Risikokosten einer Hypothek VIIIBeispiel Einkommen Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

21. Tragbarkeit im ZeitablaufZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum Grundaussage: Wenn sich der Durchschnittshaushalt Wohneigentum leisten kann, liegt der Tragbarkeitsindex per Definition bei 100. Annahmen: • Belehnung 80% des Hauswertes • Zinsbelastung und Amortisation weniger als 35% des Einkommens • Berechnung: • Bestimmung des Medianhauses und des Medianhaushaltseinkommens. Berechnung des Qualifikationseinkommens als jenem Einkommen, bei dem das Medianhaus (Kt. ZH: ca. 700'000 Fr, ) gerade noch tragbar ist (d.h. Belastung < 35% des Einkommens). • Tragbarkeitsindex = Medianeinkommen/Qualifikationseinkommen Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

22. Tragbarkeit im Zeitablauf IIZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum (EFH) Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

23. Typische Hypothekarprodukte in der Schweiz Variable Hypothek Festhypothek Geldmarkthypothek Terminhypothek Strukturierte Hypotheken Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

24. Variable Hypothek Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

25. Festhypothek Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

26. Geldmarkthypothek Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

27. Terminhypothek Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

28. Strukturierte Hypotheken Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

29. Strukturierte Hypotheken IIBeispiel UBS Portfoliohypothek Quelle: UBS Schweiz Quelle: UBS Schweiz Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt