CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR O Código de Defesa do Consumidor foi sancionado através da Lei 8.078, de 11 de setembro de 1999, mas começou a vigorar em 11 de março de 2000, em face do disposto no art. 118 (vacatio legis de 180 dias). O referido diploma legal estipula diversas normas importantes para o segmento da Construção Civil. De acordo com o art. 3º: FORNECEDOR é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

2. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR § 1º - PRODUTO é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2º - SERVIÇO é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. Assim é que a construtora é considerada fornecedora, o imóvel é considerado produto e as atividades da construção civil estão enquadradas como serviço.

3. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Por seu turno, o art. 6º prevê os direitos básicos do consumidor, quais sejam: Art. 6º - São direitos básicos do consumidor: I – a proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos; II – a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;

4. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem; IV – a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços; V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

5. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos; VII – o acesso aos órgãos judiciários e administrativos, com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção jurídica, administrativa e técnica aos necessitados; VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

6. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR IX – Vetado. X – a adequada e eficaz prestação dos serviços públicos em geral. Um tópico de significativa importância trata da responsabilidade pelo fato do produto ou do serviço, consoante se depreende da redação do art. 12, § 3º:

7. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Art. 12 – O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. (....) Art. 3º - O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: I - que não colocou o produto no mercado;

8. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR II – que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; III – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Pelo que se depreende dos dispositivos legais supra transcritos, a construtora, ao contratar com seus fornecedores, deve dispensar especial atenção à qualidade e segurança dos produtos fornecidos, e especialmente a garantia dos produtos fornecidos, a fim de que a responsabilidade perante os consumidores seja assumida diretamente pelos fabricantes e fornecedores, ou pelo menos a construtora, e isso deve constar do contrato celebrado, o direito de regresso da construtora, na hipótese de vir a ser condenada ao pagamento de indenização.

9. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Já o art. 18, ao estabelecer a responsabilidade solidária pelos vícios de qualidade, prevê a hipótese do inciso III, única aplicável a construção civil, qual seja, o abatimento proporcional do preço. O art. 20, ao tratar do fornecimento de serviços, estipula que o fornecedor responde pelos vícios de qualidade, que possam diminuir o valor do bem, tanto que alternativamente pode o consumidor optar pela reexecução dos serviços, sem custo adicional, e quando cabível (inciso I); pela restituição imediata da quantia paga monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos (inciso II), e, finalmente, pelo abatimento proporcional do preço (inciso III).

10. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • Prevê o § 1º do mesmo dispositivo que a reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente capacitados, mas sempre por conta e risco do fornecedor. • O art. 26 trata dos prazos de garantia do CDC, que já foi objeto de outra aula, valendo relembrar apenas o seguinte: • vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 (noventa) dias da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços; • vício oculto: 90 (noventa) dias, contados do momento em que ficar evidenciado o defeito.

11. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Art. 27 – prazo de 05 (cinco) anos, contados do conhecimento do dano e de sua autoria. O CDC, no seu art. 28, introduziu uma novidade, até então existente por força de construção jurisprudencial, a desconsideração da personalidade jurídica, que consiste na possibilidade de o Juiz desconsiderar a personalidade jurídica da sociedade, para condenar diretamente os seus sócios, quando:

12. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • em detrimento do consumidor houver abuso de direito, excesso de poder, infração da lei, fato ou ato ilícito ou violação dos estatutos ou contrato social; • quando houver falência, estado de insolvência, encerramento ou inatividade da pessoa jurídica provocados por má administração. • sempre que a personalidade jurídica for, de alguma forma, obstáculo ao ressarcimento de prejuízos causados aos consumidores (§ 5º).

13. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • Atualmente vigora também a respeito da matéria a regra prevista no art. 50 do Código Civil Brasileiro, in verbis: • Art. 50 – Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica.

14. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Um outro aspecto bastante difundido no Código de Defesa do Consumidor diz respeito a informação e publicidade, que deve ser precisa a fim de evitar-se a propaganda enganosa. Ex.: publicidade de venda de imóveis. No que concerne às cláusulas abusivas, o Código de Defesa do Consumidor, foi pródigo ao enumerá-las considerando-as nulas de pleno direito, nas seguintes hipóteses:

15. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Art. 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor – pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

16. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; III – transfiram responsabilidades a terceiros; IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; V – Vetado;

17. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR VI – estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor; VII – determinem a utilização compulsória de arbitragem; VIII – imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor; IX – deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; X – permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;

18. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR XI – autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor; XII – obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; XIII– autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;

19. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR XIV – infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais; XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor; XVI – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

20. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Embora haja dezesseis hipóteses que podem ser enquadradas como cláusulas abusivas, esta enumeração não é exaustiva, mas sim exemplificativa, ou seja, podem ser acrescentadas a este elenco outras hipóteses. Tanto isso é verdade que a Secretaria de Direito Econômico, editou a Portaria nº 03, de 15.03.2001, órgão competente para anualmente editar hipóteses complementares de cláusulas abusivas, em face do Decreto 2181 de 21.03.87, que tem por objeto a organização do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, através do qual foram estabelecidas dezesseis novas hipóteses de cláusula abusiva.

21. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Dentre as referidas hipóteses vale destacar as seguintes: 2 – estabeleça restrições ao direito do consumidor de questionar nas esferas administrativas e judicial possíveis lesões decorrentes de contrato por ele assinado; 3 – imponha a perda de parte significativa das prestações já quitadas em situações de venda a crédito, em caso de desistência por justa causa ou impossibilidade de cumprimento da obrigação pelo consumidor;

22. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 4 – estabeleça cumulação de multa rescisória e perda do valor das arras; 5 – estipule a utilização expressa ou não, de juros capitalizados nos contratos civis; 7 – autorize o envio do nome do consumidor e/ou seus garantes a cadastros de consumidores (SPC, SERASA, etc), enquanto houver discussão em juízo relativa à relação de consumo;

23. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 14 – estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves; 15 – preveja, no contrato de promessa de venda e compra de imóvel, que o adquirente autorize ao incorporador alienante constituir hipoteca do terreno e de suas acessões (unidades construídas) para garantir dívida da empresa incorporadora, realizada para financiamento de obras.

24. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • Sobre o item 14 da referida Portaria o STJ, em recente decisão prolatada em outubro de 2002, assim se manifestou: • Contrato de compra e venda de imóvel. Pagamento parcelado. Juros legais da data da assinatura do contrato. • Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado • Recurso especial não conhecido. .  

25. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Merece ainda destaque o disposto no art. 52, §§ 1º e 2º: Art. 52 – No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: I – preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional; II – montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros; III – acréscimos legalmente previstos;

26. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR IV – número e periodicidade das prestações; V – soma total a pagar, com e sem financiamento. § 1º - As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigação no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação. § 2º - É assegurada ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

27. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Isto significa que a multa por inadimplemento foi reduzida de 10% para 2%, redução esta que teve amparo no atual Código Civil. Quando o promissário comprador pretender antecipar o pagamento das parcelas de preço, pode fazê-lo por vontade própria, obrigando-se a construtora a reduzir proporcionalmente os juros e demais acréscimos.

28. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Finalmente, uma das disposições mais polêmicas do CDC, que vem inclusive acarretando graves prejuízos para as construtoras e incorporadoras, diz respeito a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda, uma vez que estabelece o seguinte: Art. 53 – Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

29. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • CASOS CONCRETOS • Entendimento dos Juizados de Defesa do Consumidor e das Varas Especializadas: • 1) Rescisão de contrato por culpa do Promissário Comprador • 1.1) Abatimento da Comissão de Corretagem, comprovada através da Nota Fiscal individualizada do apartamento; • 1.2) Multa contratual, varia entre 2% a 10% mas sempre sobre os valores pagos e não sobre o valor do imóvel; • 1.3) Fruição se o Promissário Comprador foi imitido na posse do imóvel.

30. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR • 2) Rescisão do contrato por culpa da Promitente Vendedora, a exemplo de atraso na entrega da obra, discordância do efetivo realizado com as especificações técnicas e etc. • 2.1) Não há qualquer abatimento das parcelas, podendo haver condenação e indenização por danos materiais e morais. (STJ decisão considerando impossibilidade de condenação em danos morais porque na esfera contratual a possibilidade de inadimplemento está incluída nos riscos inerentes à contratação.

31. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR No que concerne às sanções administrativas, o art. 56 dispõe o seguinte: Art. 56 – As infrações das normas de defesa do consumidor ficam sujeitas, conforme o caso, às seguintes sanções administrativas, sem prejuízo das de natureza civil, penal e das definidas em normas específicas: I – multa. II – apreensão do produto; III – inutilização do produto;

32. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR IV – cassação do registro do produto junto ao órgão competente; V – proibição de fabricação do produto; VI – suspensão de fornecimento de produtos ou serviços; VII – suspensão temporária de atividade; VIII – revogação de concessão ou permissão de uso; IX – cassação de licença do estabelecimento ou de atividade;

33. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR X – interdição, total ou parcial, de estabelecimento, de obra ou de atividade; XI – intervenção administrativa; XII – imposição de contrapropaganda. Parágrafo único – As sanções previstas neste artigo serão aplicadas pela autoridade administrativa, no âmbito de sua atribuição, podendo ser aplicadas cumulativamente, inclusive por medida cautelar, antecedente ou incidente de procedimento administrativo.