KENTSEL DÖNÜŞÜM YAPAN KURUMLAR ve ÇALIŞMALARI

1. KENTSEL DÖNÜŞÜM YAPAN KURUMLAR ve ÇALIŞMALARI 051206002 YUSUF ZİYA ÖZTÜRK

2. Kamusal Yapıların Bakımı Yolların, doğa koruma, peyzaj alanlarının bakım onarımı Katılanlar Birliği tarafından üstlenilmektedir. Eğer proje alanı büyükse bu görev belediyenindir. Arazi Toplulaştırma Dairesi teknik olarak projeyi hazırlıyor ve takip ediyor inşaat kısmını Katılanlar Birliği yapıyor denetimini arazi toplulaştırma dairesi yapıyor ve parasal destek vermektedir.

3. Tüm Arazi Toplulaştırma çalışmaları peyzaj planlamasını da içermektedir. Dağıtım sırasında alan eşitliği değil değer eşitliğine göre dağıtım yapılır. Olabildiğince büyük, kullanım türü, özelliği, işletme merkezinden uzaklığı, eski durumuna göre eşdeğer olacak şekilde bütün katılımcıların çıkarları eşit tutularak dağıtım yapılır. Dağıtım yapılmadan önce AT planı ile yeni yerlerin belirlenmesi öncesinde mülakat toplantıları yapılır ve istek bildirimleri alınır. Bu toplantılarda vatandaş arazi toplulaştırmasında yer almak istemediğini belirtip toprağını satabilir.

4. Projelerde; Harita mühendisi, İnşaat mühendisi, peyzaj plancısı (Ziraat Mühendisi) avukat (hukukçu) yönetici (uzman) kadrosu yer almaktadır. Yeni parsellerin dağıtımı sırasında yöre insanını iyi tanımak, deneyim, yeni değişen duruma uyum sağlanabilmesi için köylülerle ilişkilerinizin yakın olması gerekir. Bu çalışmalar tamamlandıktan sonra plan üst yönetim tarafından onaylanır.

5. İşletme sahiplerine plandaki yeni yerlerini gösterir haritalar gönderilir ve ilan edilir ve iki hafta içersinde çiftçilerle görüşme yapılır. Şahıslar davetler edilerek, itirazlar yerinde incelenerek arazide değerlendirilir. Haklı görülen itirazlar değerlendiriliyor. Anlaşma yapıldıktan sonra imza altına alınır itiraz yoksa kabul edilmiş sayılır. İtirazlar karşısında çiftçiler Bölge Mahkemelerine, İdari Mahkemeye ve Danıştay’a başvurabilirler. İtiraz olmadığı takdirde vatandaşlar yeni yerler resmi olarak tanzim edilmeden önce kendi yerlerini kullanabilirler.

6. Bu arada yeni parseller araziye aplike edilir. Yeni parseller arazide en hızlı şekilde gösterilir. Bu çalışmalar bölgelerde yeterli teknik eleman bulunması halinde daire elemanları tarafından eğer eleman azsa özel sektör eliyle yapılmaktadır. Proje kesinleştikten sonra Tapu Kadastro Dairesi Devlet Su İşleri gibi kurumlara projeler verilmektedir. Arazi Toplulaştırma uygulaması bittikten sonra Katılımcılar Birliğinin görevi de son bulmuş olur. Tarla içi yolların bakım ve onarımı için sorumluluk belediyelere devredilir ancak belediye olmadığı takdirde bu çalışmalar Katılanlar Birliği tarafından devam ettirilir.

7. ARAZİ TOPLULAŞTIRMASININ FİNANSMANI Arazi Toplulaştırmasında Devlet Desteği Arazi Toplulaştırma Yasasında finansmanla ilgili iki madde yer almaktadır. 104. Madde, Arazi Toplulaştırma yönteminin maliyetini ele almaktadır. Burada çalışan personele, kullanılan materyale ve organizasyona yönelik giderler anlatılmaktadır. 105. madde ise proje uygulaması esnasındaki giderlerle ilgilidir.104. madde, dairelerin oluşumu (bilgisayar, kağıt, personel giderleri) Arazi Toplulaştırması devlet eliyle yapılması gerekli bir iş olarak resmi makamlarca gerçekleştirilir ve devlet belli bir ödenek ayırır. Ancak kamulaştırma amaçlı toplulaştırma çalışmalarında kamulaştırmayı yapan kurum giderleri karşılamaktadır.Buna göre 104. maddedeki giderler ele alındığında 1 hektar arazi toplulaştırmasının maliyeti 300 Euro’dur.

8. ARAZİ TOPLULAŞTIRMASININ ÇEŞİTLİ AMAÇ VE ARAÇLARI 5 tip Arazi Toplulaştırma çalışması yapılmaktadır. • Normal Arazi toplulaştırması • Basitleştirilmiş Arazi Toplulaştırması • Hızlandırılmış Arazi Toplulaştırması (Örneğin; Sulak alanların kuruması karşısında önlem amaçlı hızlı bir arazi düzenlemesi ihtiyacı karşısında arazi sahiplerinin anlaşması durumunda) • Gönüllü Arazi Toplulaştırması • Kamulaştırma Amaçlı Arazi Toplulaştırması Bu sıralamada 1 den 5’e gönüllük esası artmaktadır. 1-4 arası toplulaştırmalarda özel yerel istekler ön plandadır.Şu an uygulanmakta olan arazi toplulaştırması daha çok 2. sıradaki basitleştirilmiş arazi toplulaştırmasıdır. Basitleştirilmiş arazi toplulaştırmasında yol yapımı gibi tarla içi geliştirme hizmetleri ile birlikte yapılan düzenlemedir. Kamulaştırma amaçlı arazi toplulaştırması da çabuk ve hızlı olmasından dolayı en çok yapılan uygulamadır.

9. KAMULAŞTIRMA AMAÇLI ARAZİ TOPLULAŞTIRMASI Arazi toplulaştırma alanında sanayi bölgesi, yeşil alan, köy kenarından geçen bir devlet yolu, doğa koruma alanı bir bütün olarak değerlendirilip planlama buna göre gerçekleştirilir. Bu açıdan iki yasal koşul yer almaktadır. Birincisi kamu yararı bakımından büyük ölçüde toprak kamulaştırır. Ya da kamusal amaçlı yapı için tüm çiftçilere azar azar bu payı dağıtmak gerekir. Bu çalışmaları yaparken doğal çevreye verilecek olumsuzluklar en aza indirgenmeye çalışılır. Otoban, hızlı tren, il yolu bağlantı yolları bibi trafik yollarında Kamulaştırma amaçlı arazi Toplulaştırmasına ihtiyaç duyulmaktadır. Kent ve ülke gelişimi için yapılan işlerde yasal olarak doğrudan kamulaştırma yapılabilmektedir. Bu çalışma yapılmadan önce proje alanında yer gönüllü olanlardan satın alma yoluna gidilmektedir.

10. Proje öncesinde satın alınan arazilerle toprak stoku yapılır. Bu şekilde Parsel sahiplerinden kesilecek zayiat miktarı en aza indirgenmeye çalışılıyor. Sahip olduğu kadar arazi alamadığı takdirde tazminat ödeniyor. Maliyetin tamamı kamulaştırmayı yapan kurum tarafından karşılanır. Bu işlemler için İç İşlerine bağlı Kamulaştırma Dairesi görev yapmaktadır. Toplulaştırma Dairesi ile yapılan uygulamada hem kamulaştırma bedeli ödenmiyor hem de arazi düzenlemesi ile gerekli olan kamu yatırımı arazide yapılabilmektedir. Gönüllü yer olarak arazisini satmak isteyen çiftçilerden yolun geçeceği hat üzerinden değil daha uzak bir araziden yer satın alarak maliyet düşürülmeye çalışılıyor. Bunun için özel bir kuruluş bulunmamaktadır.Ancak projeyi yürüten gruptan yetkililer yerini satmak isteyen çiftçilerle diyalog kurmaktadır.

11. KIRSAL GELİŞİMİN HEDEFLERİ Köy geliştirme çalışmaları kırsal gelişim için gereklidir. Kırsal alanda çalışma imkanlarının artırılması ve korunmasının sağlanması için bölgesel üretimin bölgede değerlendirilmesi ve burada kalması, ulusal kültürü ve yapıyı koruma geliştirme için çalışmalar yapılmaktadır. Projelerde bu uygulamaların yer alması AB yasaları çerçevesinde proje desteği almak için gereklidir. Kültürel-sosyal yapı altında ekonomik gereklere uygun şekilde bütünleştirilerek bölgenin ekolojik dengesini sağlamak Rio konferansında ortaya konmuş temel hedeftir. Eyaletin kırsal ekonomisinde rekabeti güçlendirmek esastır. Toprağa bağlı tarımsal hareketi sağlayarak köyleri aktif hale getirmek, kırsal alan ve kentsel alanlardaki dengeyi kurmak ve kırsal alandaki olumsuzlukları gidermek amaçlanmaktadır.

12. Köy yenilemede, planlama ve uygulama olarak iki aşamadadır. Planlamada yerel (özel) amaçlı önlem, kamusal amaçlı önlem yer alır. Örneğin, hastane yapımı ve kenarında yol yapımı için teşvik parası bulmak gerekir. Toplulaştırma çalışmalarında olduğu gibi köy halkı ve ihtiyaçları araştırılır. Köy gelişim tasarımı oluşturulan tasarıma göre oluşturulur. Örneğin;Köy yolu yenilemesine karar verildikten sonra- Ön Araştırma- Tasarım- PlanAşamaları gerçekleştirilir. Ancak arazi toplulaştırmasında olduğu gibi köy gelişim çalışmasında belli bir sıranın izlenmesi şart değildir doğrudan planlama aşamasına da geçebilir. Uygulamalarda bir köy evi yenilemesinde yenileme sırasında yine köy evi gibi tasarlanıp çekici hale getiriliyor.

13. 1970 yılından 1990 yılına kadar köy yolları genişletme çalışmaları yapılmış ancak bu hızlı araba kullanılmasını teşvik ettiğinden şu an yol daraltma çalışmaları yapılmaktadır. Sosyal açıdan insanlar arasında ilişkilerin artırılmasına yönelik olarak halkın bir araya gelmesi için meydanlar, köy evleri yapılmaktadır. Köy gelişimi çalışmaları sırasında yeni sınır düzenlemeleri gerektiğinden toprak düzenlemesi arazi toplulaştırma yasasına göre yapılmaktadır. Arazi toplulaştırmasında olduğu gibi çalışmalar çiftçi birlikleri ile yürütülür. Köy gelişim çalışmaları yapılırken köyler kendi aralarında (eyalet, bölge, havza, vilayet bazında) yarışmalar düzenleniyor. En alt kategoride yarışı kazanan bir üst sevide yarışmaya alınıyor. Köylülere kırsal gelişim ile ulaşılacak hedefler değişik kurslarla anlatılarak köylüler motive edilmektedir.

14. ARAZİ MÜHENDİSLİĞİ Elektrik, su, kanalizasyon, telefon gibi teknik altyapılar; proje hazırlanmasında ana elementtir. Mühendislik ve arazi geliştirme maliyeti arazi kullanım planının hazırlanmasında etkin bir rol oynar. Örneğin geliştirici kaç birim parsel üreteceğinin kararının alınmasında bu arsalar için gerekli teknik altyapı harcamalarını da göz önünde bulundurmalıdır. Arazi mühendislik çalışmaları bir yerleşim yeri için yaşamsal önemdedir.

15. Arazi mühendislik çalışmalarının kapsamı aşağıdaki gibidir; • Sınırlandırma planı; sınırlandırma planı geliştirme projesinin en dikkat isteyen kısmıdır. Caddelerdeki direkleri, mevcut arsaları, istinat duvarları, eğimli alanlar, heyelan bölgeleri ve fay hatlarını gösterir. Sınırlandırma elverişsiz toprak bölme koşullarının düzeltilmesinde kullanılır. • Rüzgar ve akarsu drenajı; düşük yoğunluklu geliştirme projelerinde drenaj doğal bir şekilde sağlanabilir. Fakat yoğunluğu fazla alanlarda drenaj tesisine ihtiyaç duyulabilir. Eğimli arazilerde drenaj hem kısa zamanda hem de çok ucuza mal edilir. Buna rağmen düz arazilerde bu iş çok zor ve pahalı olabilir. • Sulak alanların kurutulması; kurutulması gereken alanlar için rapor hazırlanır.

16. KAMU TARAFINDAN YAPILAN GELİŞTİRMELER Toplu Konut İdaresi (TOKİ); daha çok konut geliştirme işi yapmaktadır. Belediyeler; hem arazi hem de konut geliştirirler. Bu kurumlar geliştirecekleri arazileri Arsa Ofisinden ve Maliye Hazinesi’nden elde etmektedirler. Belediyeler; elde ettikleri arazileri konutsal amaçla, ya kendi organizasyonları ile belediyelerin ortak olduğu şirketler ya da belediyelerin denetimindeki konut kooperatifleri aracılığıyla geliştirerek arsa üretirler.

17. İmar uygulama planları ilgili belediye, altyapılar ise Kooperatif Birlikleri tarafından yapılır. Üretilmiş olan olgun arsalar üzerine yapılacak yapılar ise Kooperatifler tarafından yapılır. Belediyeler satışa sundukları arsaların bedelini; alış bedeline imar uygulama masrafları (Bunlar, imar planlarının yapımı ve araziye uygulanması masraflarıdır.), ve diğer giderler eklenerek bulunan değerin üzerine belli oranda (ör: %10) kar ilavesi ile saptamaktadırlar. İl İdaresi (Bayındırlık ve İskan İl Müdürlükleri); valilik eli ile belediye sınırları dışında arazi ve bazen de arazi-konut birlikte geliştirirler. Bu kurumlar organize sanayi bölgelerinin oluşturulması işini de yaparlar.

18. Arsa alımından konut geliştirmeye kadar olan süreç belediyelerin yaptıkları ile benzeşmektedir. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü; yalnızca planlı yerlerdeki, özel mülkiyete konu olan arazileri kamulaştırma yöntemi ile veya maliye hazinesinden edindikleri arazileri konut, sanayi, turizm, eğitim ve sağlık sektörleri için geliştirirler. Bu kurum geliştirerek ürettikleri arsaları amaca uygun olarak ya satarlar ya da stoklarlar.

19. Devlet Bankaları Tarafından Yapılan Geliştirmeler Türkiye Emlak Bankası’nın yetkisi Türkiye Toplu Konut İdaresi’ne devredilmiştir. Özel ve Tüzel Kişiler Tarafından Yapılan Geliştirmeler • Kooperatifler yolu ile veya kişi yada özel şirketler • tarafından arazi-konut geliştirirler. • Kamu • • Toplu Konut İdaresi (TOKİ) • tarafından • • Belediye Tarafından • • İl İdaresi ( Bayındırlık ve • İskan İl Müdürlükleri • Tarafından • • Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü • Tarafından • Devlet Bankaları • Türkiye Emlak Bankası1 • Özel ve Tüzel Kişiler • • Kooperatifler • • Kişi ya da özel şirketler

20. SONUÇ: Ne tür bir geliştirme olursa olsun temel felsefe değişmemektedir. Bu sürecin başarılı olması için; taşınmaz değerlemesi, finansal analizler, pazarlama araştırmalarının yapılması gerekliliği açıktır. Bu çalışmaların amacı, bir arazi geliştirmesinin başarılı olması için zorunlu adımlardan olan bu analizler ülkemizde yapılmamaktadır. Arazi üzerine yapılacak faklı geliştirme proje seçeneklerine göre değerleme yapılarak olası maliyetler hesaplanmamaktadır. Bu da potansiyel alıcıları harekete geçirememektedir. Geliştirme işi yalnızca arazi alıp bunu imar planlarına uygun parselasyon planlarının yapılarak arsa üretilmesi ve daha sonra da satılması biçiminde düşünülmektedir. Sonuçta geliştirme işi çoğu zaman pahalı olmakta, yüklenicileri ve geliştirici kurumları sıkıntıya sokmaktadır. Gereksiz yatırımlar ortaya çıkmaktadır. Ancak son zamanlarda taşınmaz piyasasında yeni gelişmeler olmaktadır. Sermeye piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) faaliyet göstermekte ve bunlar, değerleme çalışmaları yaptırarak alternatif geliştirme projeleri için olası yatırım maliyetleri sunmaktadırlar