La necessità di una profonda revisione:

1. La necessità di una profonda revisione: CATASTO FABBRICATI

2. La revisione del sistema estimale del catasto fabbricati Il quadro normativo delle revisioni da fare

3. Per sopperire alle deficienze del sistema estimale del catasto fabbricati, il legislatore ha provveduto ad emanare nel tempo diverse norme revisionali, che sono state riassunte nella legge n. 662/96

4. Il quadro normativo: legge 662/96 • Con l’art. 3, comma 154, della legge 23 dicembre 1996 n. 662, sono state disposte le revisioni generali • delle zone censuarie • delle tariffe d’estimo • della qualificazione • della classificazione • del classamento delle unità immobiliari • e dei relativi criteri

5. Il quadro normativo:legge 662/96 • Le revisioni disposte sono subordinate all’adozione di apposito regolamento • Tale regolamento è stato pubblicato sulla G.U.

6. Più in particolare: • alla lett. a) del comma 154 è stato assegnato ai Comuni la competenza per la formazione di microzone omogenee, da definire secondo criteri generali uniformi

7. Inoltre: • alla lett. b) del comma 154 è previsto che, al fine della determinazione della redditività media ordinariamente ritraibile dalla unità immobiliare, le tariffe d’estimo siano individuate facendo riferimento ai valori e ai redditi espressi dal mercato immobiliare con esclusione di regimi legali di determinazione dei canoni

8. Ed ancora: • alla lett. c) dello stesso comma 154 è previsto che i Comuniintervengano nel procedimento di determinazione delle tariffe d’estimo attraverso conferenze di servizio da indire ai sensi dell’art. 14 della legge 241/90. In caso di dissenso la determinazione delle tariffe è devoluta alle Commissioni censuarie

9. Ed in più: • alla lett. d) del comma 154 è stata disposta la revisione della disciplina in materia di Commissioni censuarie. In tali Commissioni deve essere garantita la rappresentatività di regioni, province e comuni.

10. Infine: • alla lett. e) del comma 154 è previsto che la rendita catastale delle unità di categoria ordinaria deve essere determinata con criteri che tengano conto dei caratteri specifici dell’unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita.

11. La revisione del sistema estimale del catasto fabbricati I compiti di Catasto e Comuni

12. Competenze ed adempimenti .... • L’Amministrazione centrale del Catasto ha: • emanato il regolamento previsto dal comma 154 dell’art. 3 della legge 662/96 e dovrà definire i nuovi criteri di classamento

13. competenze .... • Gli uffici provinciali del territorio dovranno provvedere alla: • definizione delle nuove zone censuarie • predisposizione dei nuovi prospetti di tariffa per ogni zona censuaria revisionata (collegati ai quadri di categorie e classi) • definizione del nuovo classamento di ogni u.i.u.

14. competenze .... • Ovviamente gli stessi uffici dovranno rideterminare, sulla base dei nuovi criteri che saranno stabiliti e con riferimento al mercato immobiliare, la rendita catastale delle unità immobiliari attualmente censite nei gruppi D ed E • l’epoca di riferimento dei nuovi estimi è stata fissata al biennio 1996/97

15. I Comuni dovranno: • procedere alla formazione delle microzone secondo i criteri uniformi stabiliti dal Min. Finanze • partecipare alla definizione dei prospetti di tariffa attraverso conferenze di servizio • partecipare alle attività revisionali nell’ambito delle Commissioni censuarie provinciali

16. Altri adempimenti del Dipartimento • Le operazioni revisionali vanno integrate con quelle connesse all’assunzione della superficie catastale espressa in metri quadrati lordi quale unico parametro di consistenza in sostituzione: • del vano utile catastale (gruppo A) • del metro cubo (gruppo B) • del metro quadrato utile (gruppo C)

17. Le revisioni da fare qualche considerazione in più

18. La revisione delle zone censuarie • La definizione di zona censuaria (Z.C.) di cui all’art. 11 del D.L. 652/1939, ed all’art. 5 del D.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, è stata modificata dalla legge 427/89 • In base a questa legge la Z.C. : • costituisce una zona territoriale caratterizzata da caratteristiche similari negli aspetti ambientali e socio-economici. • può comprendere il territorio di più Comuni, di un solo Comune o di porzioni di Comuni

19. All’attualità • l’impostazione di un catasto basato su un’articolazione del territorio comunale in microzone omogenee impone un ripensamento del concetto e della funzione di zona censuaria.

20. Infatti • nel nuovo quadro normativo la microzona è destinata a rappresentare lo strumento operativo idoneo • aperimetrare areeurbane caratterizzate da una significativa omogeneità dei valori immobiliari, urbanistici e costruttivi • a permettere la futura gestione delle valutazioni degli immobili con modalità automatiche

21. Invece, la zona censuaria • è destinata a rappresentare un più ampio comprensorio avente elementi di omogeneità ambientale e socio-economico. • tende quindi ad identificarsi con il territorio comunale e spesso con quello sovra comunale (quali ad es. comunità montane, circondari, consorzi di comuni o al massimo la stessa provincia)

22. Quindi • la rilevanza della Z.C. si sposta dal profilooperativo a quello giuridico, in quanto le tariffe saranno riferite all’ambito territoriale della zona censuaria • ciò costituisce una semplificazione gestionale, in quanto potranno essere evitate nel futuro le onerose procedure di individuazione di nuove tariffe comunali

23. Come detto • le zone censuarie devono essere revisionate dagli Uffici provinciali del territorio coerentemente con le indicazioni fornite dai comuni in merito alle microzone • dovranno essere sentite le amministrazioni provinciali

24. Una possibile articolazione catastale del territorio microzona comune zonacensuaria

25. La revisione della qualificazione • La revisione della qualificazione deve essere fatta dagli Uffici provinciali del territorio sulla base del nuovo • quadro generale delle categorie

26. Il nuovo quadro generale delle categorie • In merito si fa rilevare come il nuovo quadro generale di categorie sia contenuto nel Regolamento appena pubblicato • Si verificherà la presenza nelle zone censuarie delle categorie contenute nel quadro generale, provvedendo a depennare quelle categorie che non fossero presenti.

27. La revisione della qualificazione • Nel nuovo quadro di categorie sono stati previsti due raggruppamenti : • Le categorie di unità immobiliari ordinarie • R - residenze ed autorimesse; • P - categorie di unità immobiliari di tipo pubblico e culturale; • T - categorie di unità immobiliari di tipo terziario e commerciale

28. La revisione della qualificazione • Le categorie di unità immobiliari speciali (per consistenza e caratteristiche) • V - categorie di unità immobiliari speciali di tipo pubblico e culturale; • Z - categorie di unità immobiliari speciali di tipo commerciale e terziario.

29. La revisione della qualificazione • Con la definizione del nuovo quadro si è cercato di contemperare varie esigenze (di semplificazione, di aggiornamento e di classamento automatico) tra cui particolarmente significativa è la riduzione del numero di categorie dell’attuale gruppo delle abitazioni (gruppo A, la cui rendita complessiva rappresenta circa il 65% della rendita attribuita alle u.i. di tutti i gruppi).

30. La revisione della qualificazione • Dalle attuali dieci categorie per le residenze (esclusi gli uffici privati, che nella revisione verranno considerati tra gli immobili a destinazione terziaria) si passerà a sole 3 categorie fra di loro chiaramente distinguibili

31. La revisione della qualificazione • Le categorie A/1, A/2, A/3, A/4 e A/5 transiteranno nella nuova categoria R/1, che comprenderà le u.i. appartenenti a fabbricati di tipo “condominiale”, cioè fabbricati costituiti da numerose unità e in cui possono essere presenti anche negozi, uffici, laboratori, ecc. (tali unità immobiliari corrispondono a circa il 70% del totale del nuovo gruppo R)

32. La revisione della qualificazione • Le cat. A/7 (villini) e A/8 (ville) passeranno nella cat. R/2; • Le cat. A/6 (abitazioni di tipo rurale) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi) transiteranno nella categ. R/3;

33. La revisione della qualificazione • La cat. A/9 (unità immobiliari di interesse storico artistico) passerà nel nuovo gruppo P per accorpamento con attuali categorie di unità a destinazione culturale (biblioteche, pinacoteche, ecc.), oppure nel gruppo Z, con la categoria Z10; • La cat. A/10 (uffici e studi professionali) passerà nel nuovo gruppo T.

34. La revisione della qualificazione • Altre importanti modifiche sono state apportate per meglio rispondere ad esigenze legate a procedure di classamento che dovranno necessariamente automatizzarsi con riferimento al nuovo parametro di consistenza.

35. La revisione della qualificazione • E’ stato necessario mantenere in un gruppo speciale alcune categorie di immobili, seppure ordinarie per caratteri e diffusione sul territorio, in quanto il loro valore (o redditività) è più correttamente rapportabile a parametri di consistenza diversi dal metro quadrato (alberghi, cinema, distributori di carburante, ecc.).

36. La revisione dei prospetti delle tariffe • Tale revisione va fatta per zona censuaria, accertando per ogni categoria la redditività media ordinaria minima e massima, con riferimento all’epoca censuaria 1996/97 • Bisogna fare riferimento al mercato immobiliare e precisamente ai canoni medi ordinari ed ai prezzi medi di compravendita

37. Secondo il nuovo Regolamento, quindi • occorre riferirsi ai valori ed ai redditi • ovviamente, per i valori, bisognerà individuare anche i saggi di redditività locali Infatti, vale la relazione: Reddito = valore x saggio

38. La revisione dei prospetti delle tariffe • Ovviamente, dai canoni medi lordi (minimi e massimi) di ogni categoria, bisognerà detrarre le spese di manutenzione straordinaria, ammortamento, assicurazione, sfitti ed inesigibilità, ecc. (secondo gli artt. da 14 a 26 e da 27 a 29 del Regolamento del 1942)

39. La revisione dei prospetti delle tariffe • In pratica, determinata la rendita catastale minima e massima, per mq di u.i. di ogni categoria ordinaria, si dovrà suddividerne la differenza in rapporto allo scarto ammissibile fra due classi consecutive (15% circa).

40. La revisione dei prospetti delle tariffe • Bisogna sottolineare il fatto che i redditi da accertare devono essere quelli più diffusi o frequenti (medi), scartando i dati singolari e occasionali. • Infatti, anche le nuove norme si richiamano al principio dell’ordinarietà.

41. I dati di base ..... • Ovviamente, i dati da accertare per i due livelli minimo e massimo devono fare riferimento ad unità immobiliari similari fra loro per caratteristiche edilizie • Non è corretto mediare fra loro dati di entità molto diversa, in quanto la media ne risulterebbe falsata • Bisogna fare anche attenzione ai diversi mercati esistenti nell’ambito della zona censuaria

42. I dati di base ..... • Si raccomanda: • di tenere conto delle caratteristiche degli immobili che meritano rispettivamente i livelli minimo e massimo di redditività nell’ambito della zona censuaria • di tenere presente che per ogni categoria • il livello minimo di redditività (classe minima) è da attribuire all’edificio di peggiori caratteristiche edilizie ed ubicato nella peggiore zona del comune in cui il mercato immobiliare fa registrare i minori prezzi • il livello massimo di redditività (classe massima) è da attribuire all’edificio di migliori caratteristiche edilizie ed ubicato nella migliore zona del comune in cui il mercato immobiliare fa registrare i prezzi maggiori

43. I dati di base ..... • Bisogna sempre tenere presente che: • le caratteristiche posizionali definite dalla qualità urbana (livello di infrastrutture e dei servizi) e dalla qualità ambientale (livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici, naturalistici e determinati dall’attività umana) • le caratteristiche edilizie delle u.i. (dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, struttura e dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano) • devono sempre accertarsi con riferimento al principio dell’ordinarietà

44. I dati di base ..... • Considerato che si tratta di un catasto di redditi, è anche da tenere presente che sul mercato il rapporto intercorrente tra reddito e valore (saggio) non è costante per ogni tipo di immobile. Infatti: • agli immobili di minor pregio spesso si accosta una maggiore redditività • agli immobili di maggior pregio non corrisponde un adeguata redditività (in quanto i locatori non apprezzano le caratteristiche che superano il loro reale bisogno)

45. I dati di base ..... • Perciò si può affermare che in qualsiasi contesto urbano ed extraurbano le scale dei valori e dei redditi hanno un numero di gradini diversi VALORI REDDITI MIN ...... ....... ........ ........ ........ Max MIN ...... Max

46. I dati di base ..... • Quanto illustrato è senz’altro un importante limite del catasto dei redditi, anche perché le rendite catastali si utilizzano prevalentemente per l’applicazione di imposte la cui base imponibile è il valore (perciò sarà necessario risalire dal reddito al valore con coefficienti moltiplicatori).

47. I dati di base ..... • Quindi: • se si farà riferimento al mercato locativo, si accerteranno redditi non corrispondenti alla scala di valori, creando sperequazioni nei livelli minimo e massimo per le imposte patrimoniali • se si farà riferimento al mercato delle compravendite, si accerteranno redditi non reali creando analoghe sperequazioni per le imposte dei redditi

48. Il prospetto delle tariffe ....... • Il regolamento prevede che i dati di base delle tariffe siano rilevati dalle seguenti fonti: • l’Osservatorio del Min. delle Finanze • le schede descrittive delle microzone • le indagini di mercato

49. Le indagini di mercato • E’ noto che il mercato immobiliare non è trasparente; negli ultimi tempi, però, sono stati creati diversi Osservatori di prezzi e canoni • Gli osservatori più importanti non hanno la stessa base di riferimento e non interessano tutte le tipologie immobiliari • Quello più completo è l’Osservatorio del Dipartimento del Territorio, però occorre adeguarlo alla struttura del nuovo sistema estimale del catasto fabbricati (ordinando i dati per zone censuarie, per microzone e per categorie) ed è necessario promuovere azioni per una maggiore credibilità dei dati

50. Le indagini di mercato • Esistono anche associazioni che assistono i proprietari e gli inquilini nella stipulazione di contratti di locazione e pertanto custodiscono un discreto numero di dati • Non trascurabili sono i dati che possono fornire le agenzie immobiliari ed in particolare le loro principali associazioni e le borse immobiliari