FIDEICOMISOS

1. damiantabakman@fibertel.com.ar • FIDEICOMISOS Arq. Damián Tabakman

2. Índice • Coyuntura • Fideicomisos • Fideicomisos Financieros • Conclusiones

3. COYUNTURA

4. Dinámica del ahorro • En países con sistema financiero maduro • Bancos captan el ahorro de corto y mediano plazo • Fondos de Pensión captan el de largo plazo • Ambos prestan a distintos sectores de la economía. • Hipotecas son un activo importante • Década 90 en Argentina: • Dinámica similar • Desembarco de grandes bancos internacionales. • Desarrollo del negocio de banca retail. • Captación del ahorro público masivo • Diferencia IMPORTANTE: el Estado absorbía gran parte de la oferta crediticia

5. Crisis y recuperación • Crisis: • Protagonizada por el sector financiero. • Fuerte reducción del volumen de actividad • Salida de los grandes jugadores internacionales • Los bancos dejaron de captar el ahorro • Situación macroeconómica actual • Fuerte recuperación de la economía • Altas tasas de crecimiento • Construcción: % importante • Reconstrucción de la capacidad de ahorro, por segmentos

6. Sector inmobiliario En el mercado local • Los inmuebles captan +% del ahorro doméstico • Tendencia creciente • Desintermediación: U$S del inversor al constructor • Alta propensión a invertir en real estate • Aumento de precios en inmuebles de calidad • En el mundo • Aumento sistemático en el precio de los inmuebles • Europa y EEUU: 100% en el último lustro. • Caída de tasas de interés • Incentivos al endeudamiento • Malos resultados de inversiones financieras, Internet.

7. Los bancos hoy frente al real estate • Son el gran ausente. Círculo vicioso... • No captan ahorro público de manera relevante. • Tasas pasivas negativas • El crédito no despega • Hipotecas: creció la originación • Tasa fija en pesos (probablemente negativa) • Volumen mínimo en términos absolutos (-10%) • Solo para un nicho de la población • Problemas de oferta: no hay fondeo genuino a largo plazo. Imposibilidad de indexar • Problemas de demanda: desfasaje ingresos / valor de las propiedades. Dificultades para calificar

8. Contexto actual • Mercado inmobiliario imperfecto. Alertas • Efecto manada hacia el segmento ABC1 • Riesgo desarrollista (capta + capital en preventa) • Falta de compradores / usuarios finales • Obras al costo • Coyuntura • Excelente momento • Propensión creciente a invertir en real estate • Hay que hacerlo bien !!! • DEBE SER UNA PREOCUPACIÓN DEL SECTOR • El fideicomiso es una herramienta que puede ayudar.

9. FIDEICOMISOS

10. Financiamiento tradicional de proyectos • Instrumentos privados • Sociedades “ad hoc” / Consorcios. • Inversores: capital propio y de socios • Compradores en preventa • Deuda bancaria o privada (hoy poco) • Proveedores y contratistas • Canje de tierra por metros • Instrumentos públicos • Pocos en real estate local • Equity: colocación de acciones • Deuda: emisión de ON

11. Limitaciones sistema tradicional • Proyecto inmobiliario: • Es complejo, se extiende en el tiempo, + capital involucrado • Riesgos contractuales • Dificultades para alinear intereses de los participantes, al inicio y en caso de conflictos: arquitecto inversor comprador inmobiliario constructor etc. • Resolución de problemas ante posibles incumplimientos • Riesgos patrimoniales • Riesgo desarrollista • Riesgo proyecto sobre el patrimonio de los participantes

12. Nueva herramienta • EL FIDEICOMISO • Es un vehículo legal alternativo a las estructuras societarias tradicionales (S.A. o S.R.L). • Crea un patrimonio separado, de afectación • Se regula por un contrato, que es ley para las partes • PROCEDIMIENTO • Agrupamiento fuera de balance de activos homogéneos • Pueden ser: • Activos reales (inmuebles, proyectos) • Financieros (derechos creditorios, préstamos, derechos de cobro presentes o futuros)

13. Partes intervinientes y clasificación • FIDUCIANTE: es quien desmembra de su patrimonio, un activoy lo cede al Fideicomiso • FIDUCIARIO: es el administrador del activo. Propiedad fiduciaria • BENEFICIARIOS: son los que recibirán el producido de la gestión. • CLASIFICACIÓN • Ordinario / Financiero (oferta pública) • Certificados de participación • Títulos de deuda • Administración / Garantía

14. Esencia del vehículo • PATRIMONIO DE AFECTACIÓN • Fiduciario: ejerce la propiedad real, limitada en el tiempo, mientras dura el emprendimiento. • No integra su patrimonio • Contrato fiduciario: puede prever que se hipotequen y se transfieran los activos • FIDUCIARIO • Debe actuar como “buen hombre de negocios” • Está obligado a rendir cuentas • No puede ser beneficiario único y preponderante, ni adquirir los bienes. • Puede cesar en sus funciones

15. Esquema tipo Sociedad Desarrolladora Auditor Obra FIDUCIARIO As.Impuestos Sociedad Administradora FIDUCIANTES BENEFICIARIOS FIDEICOMISO FIDUCIANTES PROPIETARIOS Compradores unidades funcionales COMPRADORES UNIDADES FUNCIONALES Fiduciante Propietario Sociedad Desarrolladora • El Flujo de Fondos pasa por el Fideicomiso. • Cuentas Corrientes e Inversiones Transitorias en un Banco AAA. • El Fiduciario libera Fondos únicamente contra certificado de avance de obra y dictamen favorable del Auditor de Obra.

16. Cómo encarar un fideicomiso privado • Primera pregunta: quién será el Fiduciario. • El propio desarrollista o alguien vinculado ? • Un banco ? • Un profesional independiente reconocido ? • Limitaciones, conflicto de intereses • El fideicomiso en escenarios de crisis. Ejemplos • Aspectos impositivos • UNA VENTAJA • El fideicomiso permite negocios de inversión colectiva sin estructura societaria

17. Comparación Estructuras Tradicionales Fideicomisos - Esquema conocido - Falta de jurisprudencia - Alineación intereses - Contrato fiduciario - Resolución de conflictos - Riesgo desarrollista - Patrimonio separado - Patrimonio de participantes - Desarrollista tradicional - Fiduciario - Sociedad Administr. - Poco acceso mercado capitales - Oferta pública - Aspectos impositivos

18. FIDEICOMISOS FINANCIEROS

19. Titulización • Bursatilización o securitización • Transformación de activos ilíquidos en financieros líquidos • Enajenación de los derechos de cobro a ser colocados en forma pública • Aceleración de los flujos de fondos • Requisitos • Fiduciario aprobado por la CNV o banco • Aprobación Bolsa de Comercio para AFJPs • Títulos de deuda senior y subordinados • Calificadora de riesgos, auditores

20. Estructura Dueño Inmueble Constructor Contraprestación obra Inmueble $ Pago Suscripción de CdeP FIDEICOMISO FINANCIERO ------------------- FIDUCIARIO (BANCO) Inm. existente + obra + ingresos por títulos Patr. Fideicom Inv. de capital Suscripción de CdeP Títulos de deuda + $ renta Deuda $ Inv. de renta

21. Participantes • Fiduciantes: • Dueño original de inmueble. • Inversores subscriptores de TdeD y CdeP. • Fiduciario: • Banco (en general especializado) • Organizador de la emisión y de la colocación: • Banco de Inversión • Constructor: • Primera línea: solvente y técnicamente probado. • Auditoría y Dirección de Obra: • Empresa con antecedentes (muy importante)

22. Oferta Pública • Demanda concentrada. Efecto “manada” • Plazo de instrumentación vs. Volatilidad del mercado • Altos requerimientos formales • Baja liquidez relativa de los títulos • Tasa atractiva • Exigencias • Track record • Masa crítica • Gestión profesional del proyecto • Calificación de riesgo • Exposición pública

23. CONCLUSIONES

24. En resumen... • Excelente momento para el sector • Gran propensión a invertir en real estate • Hay alertas • Todos apuntan al mismo segmento • Los desarrollistas captan + capital en preventas • Faltan compradores / usuarios finales • Muchos developers nuevos sin experiencia • Grandes ausentes: • La clase media • El crédito hipotecario • Los bancos Como sector, debemos preocuparnos por todo esto para convertir la coyuntura favorable, en crecimiento sostenido

25. El fideicomiso... • No soluciona: • Los problemas comerciales de un mal proyecto • No crea demanda, si no la hay • No suma capital a un emprendimiento desfinanciado • Pero acota los riesgos para todos los participantes. • Es un marco adecuado para emprendimientos inmobiliarios. Conocer esta herramienta, hoy es una obligación para todos

26. …muchas gracias Damián Tabakman Arquitecto, Máster en Finanzas Consultor en Negocios Inmobiliarios Ex Gerente de Negocios Inmobiliarios de Banco Comafi Ex Gerente de Consultoria de RED Ex Business Development Associate de Fortune International Profesor de Postgrados y Máster de Real Estate de las Universidades de San Andrés, UB y Eseade damiantabakman@fibertel.com.ar