Woningfinanciering een inleiding

1. Woningfinancieringeen inleiding Hoofdstuk 8

2. Hoofdstuk 8: De kwantitatieve aspecten van de annuïteitenhypotheek Kenmerken annuïteitenhypotheek Berekening van de annuïteit Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode Bepaling van de maximale leencapaciteit hoofdstuk 8

3. Kenmerken annuïteitenhypotheek • Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode • Totaalbedrag = annuïteit • Exponentiële toename aflossingsdeel • Exponentiële afname rentedeel • Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk hoofdstuk 8

4. Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij m.b.v. formule m.b.v. annuïteitentabel m.b.v. GR m.b.v. Excel hoofdstuk 8

5. Lopend voorbeeld • Annuïtaire lening met • Hoofdsom: € 270.000 • Looptijd: 30 jaar • Nominaal rentepercentage: 6,0% op jaarbasis • Maandelijkse betalingen achteraf hoofdstuk 8

6. Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij • Stel A = maandelijks te betalen annuïteit MR met t1 = A / 1,005 R = 1 / 1,005 hoofdstuk 8

7. Berekening van de annuïteit m.b.v. meetkundige rij • De som van de contante waarden is gelijk aan de hoofdsom • Volgens somformule: • Hieruit volgt A = € 1.618,79 hoofdstuk 8

8. Berekening van de annuïteit m.b.v. formule • De annuïteit A is gelijk aan • K hoofdsom van de lening • n aantal perioden • g groeifactor per periode (meestal maand) hoofdstuk 8

9. Berekening van de annuïteit m.b.v. formule In voorbeeld: K = € 270.000 n = 360 maanden g = 1,005 Dus: hoofdstuk 8

10. Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel • Gebruik uit bijlage A de tabel voor ‘contante waarde en postnumerando’  annuïteitentabel hoofdstuk 8

11. Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel hoofdstuk 8

12. Berekening van de annuïteit m.b.v. annuïteitentabel • In voorbeeld: hoofdstuk 8

13. Berekening van de annuïteit m.b.v. GR • Vul alle bekende gegevens in • N looptijd • I% rentepercentage • PV hoofdsom van de lening • Restschuld • indien niet  FV = 0 • anders invullen bij FV, tegengesteld van teken met PV • Overige instellingen: zie H7 • Annuïteit = PMT hoofdstuk 8

14. Berekening van de annuïteit m.b.v. GR • In voorbeeld: • Annuïteit = € 1.618,79 hoofdstuk 8

15. Berekening van de annuïteit m.b.v. Excel • Via de financiële functie BET(rente; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) of PMT(rate; nper; pv; fv; type) hoofdstuk 8

16. CASIO TI-84 Bereken eerst de annuïteit Kies in financieel menu voor F4: Amortization Vul periodenummer(s) in bij PM1 en/of PM2 Bereken gewenst grootheid met een van de functietoetsen F1 t/m F5 Bereken eerst de annuïteit Scroll in Finance menu naar beneden Kies voor: Bal(k) restschuld na k perioden ∑Prn(m,n) aflossing periode m t/m n ∑Int(m,n) rente periode m t/m n Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode op GR hoofdstuk 8

17. Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel • Gebruik een van de financiële functies: • IBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) • PBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; tw; type_getal) • CUM.RENTE(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde­_periode; type_getal) • CUM.HOOFDSOM(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde­_periode; type_getal) hoofdstuk 8

18. Bepaling van restschuld, rente en aflossing per periode met Excel hoofdstuk 8

19. Bepaling van de maximale leencapaciteit (algemeen) • Bereken op basis van financieringslastpercentage (fl%) of woonquote de maximale financieringslast (mf) op maandbasis • Maximale leencapaciteit is gelijk aan de hoofdsom van een annuïteitenlening met • Looptijd = MIN(geoffreerde looptijd, 30 jaar) • Annuïteit = mfmaand • Maandelijkse betalingen achteraf hoofdstuk 8

20. Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode • Extra regels: • Toetsinkomen is som van de huidige vaste inkomsten en een percentage van het vermogen waarvan de inkomsten vrij beschikbaar zijn • Percentage = MIN(3% , geoffreerde hypotheekrente) • Geen woonquotes (afhankelijk van bank) maar door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages • Zie tabellen in bijlage B t/m E hoofdstuk 8

21. Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode • Extra regels (vervolg): • Rentevaste periode > 10 jaar  toetsrente = geoffreerde rente • Rentevaste periode < 10 jaar  toetsrente = rente door CHF vastgesteld • Inkomen van partner telt mee • Het financieringslastpercentage is echter gelijk aan dat van het hoogste inkomen hoofdstuk 8

22. Voorbeeld • Hoeveel kan Milou in 2009 lenen volgens de Gedragscode? Gegevens: • Aflossingsvrije hypotheek gewenst met een looptijd van 40 jaar en een variabele rente • De bank offreert een variabele rente van 4,5% • Milou (30 jaar) verdient € 25.000 per jaar; haar samenwonende partner is 33 jaar en verdient € 20.300 • Partner heeft een vermogen van € 50.000 op de bank • CHF-percentage = 5,8% • Milou betaalt voor een autolening € 320 per maand hoofdstuk 8

23. Voorbeeld (uitwerking) • Looptijd = MIN(40,30) = 30 jaar • Rentevaste periode < 10 jaar • toetsrente = CHF-rente = 5,8% • € 1.500 (3% van € 50.000) mag worden opgeteld bij het gezamenlijke inkomen • Totale inkomen = 25.000 + 20.300 + 1.500 = 46.800 euro hoofdstuk 8

24. Voorbeeld (uitwerking) • Financieringslastpercentage wordt gebaseerd op (alleen) het inkomen van Milou • Leeftijd < 65 jaar en leencapaciteit in 2009 • gebruik tabel B uit bijlage • Financieringslastpercentage = 32,5% hoofdstuk 8

25. Voorbeeld (uitwerking) hoofdstuk 8

26. Voorbeeld (uitwerking) • maximale financieringslast per maand: max. leencapaciteit bedraagt 161.481 euro hoofdstuk 8

27. Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG • In principe als bij Gedragscode, echter: • Er wordt geen rekening gehouden met vrij beschikbare inkomsten uit vermogen • Nog meer extra regels hoofdstuk 8

28. Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG • Extra regels: • Overige financiële verplichtingen uit leningen of kredieten worden in mindering gebracht op maximale financieringslast • Gebeurt zonder NHG meestal ook • Precieze uitwerking van inkomstenbronnen • Richtlijnen over bepaling toetsinkomen bij: • Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep • Over deel van lening is rente niet fiscaal aftrekbaar • In buitenland belastingplichtig • Koopsubsidie hoofdstuk 8

29. Inkomstenbronnen bij NHG • Het toetsinkomen is gelijk aan de som van: • Brutojaarsalaris + vakantietoeslag • Pensioen-, AOW of VUT-uitkering • Sociale uitkering (WW, WAO enzovoorts) • Mits structureel: onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk, • Vaste 13e maand of eindejaarsuitkering • Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf • Alimentatie ten gunste van de aanvrager • VEB-toelage • Verminderd met: • Jaarlijkse erfpachtcanon • Alimentatie ten gunste van de ex-partner • Het financieringslastpercentage wordt gebaseerd op de som van de bedragen uit a tot en met h hoofdstuk 8

30. NHG: Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep • Toetsinkomen is gelijk aan het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar. hoofdstuk 8

31. NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar • Kan gevolg zijn van: • Bijleenregeling • Meefinanciering van • Koopsompolissen • Eenmalige inleg bij effectenhypotheek • Boeterente bij oversluiten hoofdstuk 8

32. NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar • Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen: • Bereken de financieringslast per maand van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is via de formule (sinds 1 jan. 2010: ) waarbij • Ann = annuïteitenfactor (= 1 / vermenigvuldigingsfactor uit annuïteitentabel) • K = hoofdsom leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is • F = financieringslastpercentage • R = toetsrente hoofdstuk 8

33. NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar • Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen (vervolg) • Bereken de resterende financieringslast per maand door de maximale financieringslast per maand die bij het inkomen hoort te verminderen met de in 1 berekende financieringslast • Bereken de leencapaciteit op basis van de resterende financieringslast uit 2 en vermeerder de uitkomst met K (de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet aftrekbaar is) hoofdstuk 8

34. NHG: in het buitenland belastingplichtig • Geen profijt van aftrek hypotheekrente • Financieringslastpercentage wordt verlaagd met de som van de toetsrente en 3,0% • Sinds 1 jan. 2010 is de verlaging gelijk aan de som van 1,5 keer de toetsrente en 1,5%-punt • Bij tweeverdieners alleen dan geen verlaging als persoon met hoogste inkomen in Nederland belastingplichtig is hoofdstuk 8

35. NHG en koopsubsidie • Toetsing vindt plaats op basis van het verschil tussen de hoofdsom en de contante waarde van de subsidiebedragen hoofdstuk 8