Woningfinanciering een inleiding

Woningfinancieringeen inleiding Hoofdstuk 3

Hypotheekvormen en renteconstructies • Hypotheekvormen De lineaire hypotheek De annuïteitenhypotheek De hypotheek met aflossing via een levensverzekering De bankspaarhypotheek De effectenhypotheek De aflossingsvrije hypotheek Overlijdensrisicoverzekering Renteconstructies hoofdstuk 3

De lineaire hypotheek • Gelijke aflossingen gedurende looptijd • Lineaire afname van rente en totaalbedrag • Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk hoofdstuk 3

De lineaire hypotheek • Voordelen • Snelle vermogensvorming • Dalende lasten • Laagste rentelasten • Eenvoudig te begrijpen • Nadelen • Hoge beginlasten • Beperkt fiscaal voordeel hoofdstuk 3

De annuïteitenhypotheek • Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode • Totaalbedrag = annuïteit • Berekening: zie H8 • Exponentiële toename aflossingsdeel • Exponentiële afname rentedeel • Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk hoofdstuk 3

De annuïteitenhypotheek • Voordelen • Gelijkblijvende brutofinancieringslasten • Lage bruto- en nettofinancieringslasten bij aanvang • Inflatievoordeel • Nadelen • Weinig vermogensvorming bij aanvang • Stijgende nettolasten • Hogere rentelasten dan bij lineaire hypotheek hoofdstuk 3

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering • Geen tussentijdse aflossingen • Sparen via levensverzekering • Twee componenten • Risicopremie • Spaarpremie • Gemengde verzekering • Overlijdensrisicoverzekering is verplicht onderdeel hoofdstuk 3

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering • Voordelen • (Meer dan) volledige compensatie voor hoge rentelasten door • Maximaal fiscaal voordeel • Belastingvrij sparen in box 1 via kapitaalverzekering eigen woning (KEW) • Gelijkblijvende brutofinancieringslasten • Gelijkblijvende nettofinancieringslasten • Nadeel • Diverse randvoorwaarden voor belastingvrij sparen en belastingvrije uitkering (zie H10) hoofdstuk 3

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering • 4 subvormen De traditionele levenhypotheek De spaarhypotheek De beleggingshypotheek De hybride hypotheek hoofdstuk 3

De traditionele levenhypotheek • Gegarandeerde rentevergoeding (± 3%) over ingelegde spaarpremies • Verzekerde deelt meestal mee in winst van verzekeraar • Voordeel: lagere spaarpremie • Nadeel: geen 100% zekerheid dat op eind van de looptijd de hoofdsom bij elkaar gespaard is hoofdstuk 3

De spaarhypotheek • Geen winstdeling • Klein nadeel • Rente op spaarpremies = hypotheekrente • Groot voordeel • Andere voordelen: • Rentedempend effect • Zekerheid dat op einddatum gehele hoofdsom van lening wordt afgelost hoofdstuk 3

De spaarhypotheek • Ander nadeel: geldverstrekkers hanteren soms een hoger rentepercentage dan bij andere hypotheekvormen • Berekening spaarpremie: zie H9 hoofdstuk 3

De beleggingshypotheek • Spaarpremies worden belegd • Verder als spaarhypotheek • Voordeel • (Kans op) hoger rendement • Lagere ‘spaarpremie’ • Nadeel • Geen 100% zekerheid dat op eind van de looptijd de hoofdsom bij elkaar gespaard is hoofdstuk 3

De hybride hypotheek • Mengvorm van spaarhypotheek en beleggingshypotheek hoofdstuk 3

De bankspaarhypotheek • Hypotheek met aflossing via geblokkeerde rekening • Periodieke storting van inleg op: • spaarrekening • Spaarrekening Eigen Woning (SEW) • beleggingsrekening • Beleggings(recht/rekening) Eigen Woning (BEW) hoofdstuk 3

De bankspaarhypotheek • Belastingvrij sparen in box 1 • (randvoorwaarden) analoog aan KEW • Geen automatische afdekking van het overlijdensrisico hoofdstuk 3

De bankspaarhypotheek • Voordelen • Zie spaarhypotheek en beleggingshypotheek • Geen automatische koppeling aan overlijdensrisicoverzekering • Nadelen • Zie spaarhypotheek en beleggingshypotheek hoofdstuk 3

De effectenhypotheek • Geen tussentijdse aflossing • Opbouw van vermogen d.m.v. beleggingsportefeuille • Doel: aflossing van hoofdsom op einde looptijd • Twee manieren: • Eenmalige inleg aan begin • Periodieke inleg hoofdstuk 3

De effectenhypotheek • Eenmalige inleg aan begin • Meefinanciering in geldlening mogelijk, maar: • alleen interessant als rendement hoger dan hypotheekrente • extra risicovol (beleggen met geleend geld) • rente over financiering inleg is niet fiscaal aftrekbaar hoofdstuk 3

De effectenhypotheek • Periodieke inleg • lijkt op beleggingshypotheek, maar • is geen verzekering  lagere kosten • lijkt op BEW, maar • geen geblokkeerde rekening  tussentijdse opnames zijn mogelijk hoofdstuk 3

De effectenhypotheek • Fiscaal: • Valt in box 3  jaarlijkse belastingbetaling over opgebouwd vermogen • Uitkering is altijd onbelast • geen randvoorwaarden als bij KEW, SEW of BEW • Conclusie: belaste vrijheid! hoofdstuk 3

De effectenhypotheek • Voordelen • Maximaal fiscaal voordeel • Geen verzekeringskosten • Gelijkblijvende bruto- en nettolasten • Kans op een hoger rendement dan bij sparen • Veel vrijheid • Geen fiscale beperkingen als bij KEW en BEW • Tussentijdse opnames zijn toegestaan hoofdstuk 3

De effectenhypotheek • Nadelen • Geen zekerheid dat op eind van de looptijd de hoofdsom volledig kan worden afgelost • Belastingbetaling over opgebouwd vermogen in box 3 • Rente over meegefinancierde eenmalige inleg is niet aftrekbaar hoofdstuk 3

De aflossingsvrije hypotheek • Geen tussentijdse aflossing • Geen regeling over aflossing aan het einde van de looptijd • Aflossing • Door zelf te sparen/beleggen • Door verkoop woning • Verlenging looptijd ( slechts uitstel) • Levenslange overlijdensrisicoverzekering hoofdstuk 3

De aflossingsvrije hypotheek • Vaak tot maximaal 75% executiewaarde • Tot maximaal 50% onderhandse verkoopwaarde bij NHG hoofdstuk 3

De aflossingsvrije hypotheek • Voordelen • Maximaal fiscaal voordeel • Laagste lasten gedurende looptijd • Gelijkblijvende bruto- en nettolasten • Nadelen • Bij verkoop woning bestaat kans op restschuld • Alleen vermogensvorming door waardestijging woning • Geen regeling over aflossing hoofdstuk 3

Overlijdensrisicoverzekering • Voor geldlener niet altijd wenselijk • Vaak wens/eis van geldgever • Verplicht bij NHG • Automatisch bij hypotheek met aflossing via een levensverzekering • Rechten zijn verpand aan geldgever hoofdstuk 3

Renteconstructies • Variabele rente • Euribor + opslag • Lager dan rente bij rentevaste periode • Grote schommelingen mogelijk • Rentevaste periode • 1 tot 30 jaar • Rente hoger dan bij variabele rente • Geldlener betaalt voor zekerheid hoofdstuk 3

Renteconstructies • Keuze voor varabel of rentevast afhankelijk van • Renteverwachting • Risicobereidheid geldlener hoofdstuk 3

Renteconstructies • Renteconstructie • Doel: beperken van renterisico • 4 basisconstructies • rentebedenktijd vooraf • rentebedenktijd achteraf • rentemiddeling • rentedrempel of bandbreedte • Nadeel: vaak een iets hogere rente hoofdstuk 3

Woningfinanciering een inleiding