Woningfinanciering een inleiding

Woningfinancieringeen inleiding Hoofdstuk 12

Het hypotheekadvies De Wet op het financieel toezicht De rol van de AFM Adviseren over beleggen Adviseren over verantwoorde woonlasten Adviseren over fiscale aspecten Adviseren over oversluiten van hypotheek Beloningstransparantie hoofdstuk 12

De Wet op het financieel toezicht (Wft) • Sinds 1 januari 2007 • Nadere uitwerkingen in het Bgfo • Aanbieders, bemiddelaars en adviseurs van hypothecair krediet: • Hebben een vergunning van de AFM nodig • Moeten aan regels voldoen die in de Wft zijn vastgelegd • Moeten klachten adequaat afhandelen • Zie artt. 2:60, 2:63, 2:75, 2:80 en 4:17 Wft hoofdstuk 12

De Wet op het financieel toezicht • De aan cliënten verschafte informatie van aanbieders van hypothecaire producten moet volgens art. 4:19 lid 2 Wft • Correct zijn • Duidelijk zijn • Niet misleidend zijn, bijvoorbeeld: • Geen (onduidelijkheid over) verborgen kosten en risico’s • Geen misleidende naamgeving • Geen misleidend laag rentepercentage suggereren hoofdstuk 12

De Wet op het financieel toezicht • Complex product: • Product die uit minstens twee verschillende financiële producten bestaat, waarvan minstens één met een beleggingscomponent • Combinatie van een hypothecair product met een levensverzekering of een spaarrekening • Complex product • financiële bijsluiter met risico-indicator is verplicht hoofdstuk 12

De Wet op het financieel toezicht • Bij advisering moet de adviseur: • Informatie inwinnen over financiële positie, kennis, ervaring, doelstellingen en risicobereidheid van de consument • Vastlegging in klantprofiel • Voor zover mogelijk zich baseren op de informatie uit onderdeel a ( passend advies) • Een toelichting geven op de overwegingen die ten grondslag liggen aan het advies (art. 4:23 lid 1 Wft) hoofdstuk 12

De Wet op het financieel toezicht • Aanbieder van krediet is verplicht • Ter voorkoming van overkreditering van de consument te beoordelen of de kredietverstrekking wel verantwoord is (art. 4:34 Wft) • Criteria vast te leggen die • Gericht zijn op voorkoming van overkreditering • Ten grondslag liggen aan de beoordeling van een kredietaanvraag van een consument (art. 115 lid 1 Bgfo) hoofdstuk 12

De rol van de AFM • Op grond van Wft zijn er 2 toezichthouders: • De Nederlandsche Bank (DNB) • Onder andere prudentieel toezicht: toezicht op soliditeit en solvabiliteit van kredietinstellingen en kwaliteit van bedrijfsvoering en bestuurders • De Autoriteit Financiële Markten (AFM) • Gedragstoezicht: controle of consumenten duidelijke en eerlijke informatie krijgen hoofdstuk 12

De rol van de AFM • Rapport ‘Kwaliteit advies en transparantie bij hypotheken’ (1 november 2007) • Veel tekortkomingen, bijvoorbeeld • Geadviseerd product niet passend bij risicoprofiel • Fiscale aftrekbaarheid niet juist verwerkt in advies • Overschrijding van CHF-norm zonder degelijke kwantitatieve onderbouwing • Leidraad bij invulling van open normen uit de Wft hoofdstuk 12

Adviseren over beleggen • Adviseur verplicht tot inwinnen van informatie bij consument over (zie art. 4:23 lid 1 Wft) • Doelstellingen en beleggingshorizon • Objectieve prioriteit en subjectieve prioriteit • Financiële positie • Inkomen, vermogen en bijzondere lasten • Kennis en ervaring in het beleggen • Risicobereidheid • 1 tot en met 4  risicoprofiel hoofdstuk 12

Adviseren over verantwoorde woonlasten • CHF-norm: • Uitgewerkt in Gedragscode • Bepaling maximale leencapaciteit via: • Tabellen met financieringslastpercentages opgesteld door het NIBUD • Toetsrente is gelijk aan percentage dat door CHF is vastgesteld, tenzij rentevaste periode > 10 jaar • Lasten van een annuïtaire lening met looptijd = MIN(economische looptijd, 30 jaar) • Standpunt AFM: CHF-norm  verantwoorde woonlast hoofdstuk 12

Adviseren over verantwoorde woonlasten • Maatwerk: • Volgens Gedragscode alleen toegestaan als • Geldgever de consument tijdig informeert over de risico’s • Consument schriftelijk verklaart dat hij de risico’s begrijpt en accepteert • Geldgever de overschrijding van de CHF-norm vastlegt in financieringsdossier • Standpunt AFM: Via een kwantitatieve onderbouwing moet de geldgever aantonen dat de overschrijding verantwoord is hoofdstuk 12

Adviseren over verantwoorde woonlasten • Nieuwe ontwikkelingen • Naast LTI-ratio wordt ook LTV-ratio belangrijk • Hoogte van de hypotheek maximaal 112% van de aankoopwaarde • Deel van de schuld boven de aankoopwaarde moet binnen 7 jaar worden afgelost of gedekt door opgebouwd vermogen • Geldt niet bij lening met NHG • Vrij vermogen mag ingezet worden ter afdekking van de schuld boven de aankoopwaarde • Voorstel tot meewegen van gezinssamenstelling heeft het in de politiek niet gehaald hoofdstuk 12

Adviseren over fiscale aspecten • Berekening nettofinancieringslasten: zie H11 • Aandachtspunten: • Extra aftrek in jaar van afsluiten hypotheek • Rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar • Reeds genoten renteaftrek bij eerdere hypotheken • Eigenwoningforfait • Bereiken van pensioengerechtigde leeftijd • Belastbaar voordeel uit KEW, BEW of SEW • Deel van lening valt in box 3 hoofdstuk 12

Adviseren over oversluiten van hypotheek • Aandachtspunten: • Ook nu eerst (opnieuw) klantprofiel bepalen • Uitgangspunt bij verdere advisering • Kwantitatieve analyse is noodzakelijk • Rekening houdend met alle kosten, waaronder de boeterente (zie H9) • Veelgebruikte regel: “terugverdientijd is maximaal gelijk aan de lengte van de nieuwe rentevaste periode” • Boeterente is fiscaal aftrekbaar; rente over lening voor betaling boeterente niet! hoofdstuk 12

Beloningstransparantie • Uiterlijk tegelijk met zijn advies moet de adviseur openheid geven over: • Mate waarin hij afhankelijk is van één of meer aanbieders van hypotheken • De wijze waarop hij beloond wordt (art. 4:72 Wft) hoofdstuk 12

Beloningstransparantie • Ideale situatie: de adviseur wordt rechtsreeks door de consument betaald • Bij provisiebetaling moet voldaan aan worden aan: • De inducementregels (art.149a lid 2 Bgfo) • De provisiebalansregel (art. 150 Bgfo) hoofdstuk 12

Woningfinanciering een inleiding