CAS PRATIQUE DE CESSION DE BLOC DE CREANCES HYPOTHECAIRES

1. CAS PRATIQUE DE CESSION DE BLOC DE CREANCES HYPOTHECAIRES Exemple de la cession de créances hypothécaires de la Banque de l’Habitat du Mali (BHM. SA) à la Société Nouvelle d’Assurance-vie (SONAVIE).

2. Présentation: Étude de cas avec la S O N A VIE. Caractéristiques de l’Opération • Cession par la Banque de l’Habitat du Mali ( B H M ) d’un bloc de créances hypothécaires; • Investisseur: la Société Nouvelle d’Assurance vie (SONAVIE) • Arrangeur: le Fonds de Garantie hypothécaire du Mali, qui garantie les créances;

3. ANALYSE DE LA CONVENTION Aux termes de la convention de cession intervenue en Octobre 2003, la Société Nouvelle d’Assurance vie (SONAVIE) du Mali, a acquis auprès de la Banque de l’Habitat du Mali (BHM.SA), un portefeuille de créances hypothécaires issues de prêts à l’habitat consentis par la banque à sa clientèle.

4. Caractéristiques de la Cession • Le FGHM. SA a servi d’arrangeur a cette opération et en cette qualité, le Fonds a participéà la sélection des créances et au montage du dossier technique.

5. En outre, la convention institue le Fonds comme gardien des documents afférents à la transaction et lui confère une obligation de suivi et contrôle de la gestion du portefeuille cédé.

6. La banque de l’habitat conserve le mandat de gestion du portefeuille pour le compte de l’investisseur.

8. Régime juridique La cession de créances est un concept juridique qui vise à transférer la propriété des créances cédées à un investisseur, qui se trouve ainsi subrogé dans les droits du créancier cédant, contre paiement d’un montant convenu, appelé prix de la cession. Elle n’entraîne pas novation mais elle suppose le transfert de l’ensemble des droits et accessoires liés à la créance.

9. Dans le cas d’espèces, la transaction a porté sur l’achat par la SONAVIE en qualité d’Investisseur, d’un portefeuille de prêts hypothécaires dit bloc de créances auprès de la Banque de l’Habitat du Mali, créancier cédant, qui a acquis ce portefeuille à travers la distribution de prêts domiciliaires à sa clientèle.

10. Par le transfert des droits attachés aux créances, l’acquéreur cessionnaire acquiert ainsi les garanties assortissant les créances, notamment les sûretés réelles immobilières (hypothèque de premier rang) inscrites au profit du créancier cédant et se trouve subrogé dans les droits du créancier.

11. Particularités de la convention de cession: • La garantie hypothécaire octroyée par le FGHM.SA sur l’ensemble du bloc et qui est ainsi un critère de sélection fondamental des créances éligibles à l’opération de cession.

12. Cette garantie additionnelle à la sûreté réelle assortissant les créances cédées est une assurance donnée à l’investisseur sur la qualité du portefeuille acquis et sur le bénéfice du mécanisme de la garantie hypothécaire en cas de défaillance des débiteurs.

13. La clause de recours qui oblige la banque au remplacement de toute créance cédée qui ne répondrait plus aux critères d’éligibilité (i.e: non remboursement à l’échéance).

14. Mandat de gestion des créances cédées: l’investisseur charge la banque de gérer pour son compte le portefeuille cédé et donc à ce titre, la banque continue de recevoir des mains des débiteurs les échéances de remboursement. • A domicilier les fonds perçus dans un compte de transit ouvert dans ses livres, au bénéfice de l’acquéreur, ce, moyennant le règlement d’une commission de gestion.

15. Mécanisme en cas de remboursement anticipé ou de toute extinction d’une créance du portefeuille. • Enfin, le FGHM SA arrangeur de l’opération de cession, a une obligation de garde des documents de l’opération ainsi que le contrôle et le suivi de la gestion du portefeuille cédé, moyennant rétribution sur la commission de gestion.

16. EFFETS DE LA CESSION • Le paiement par l’investisseur du montant convenu, permettant ainsi à la banque de disposer de liquidités immédiates • Le transfert de la propriété de la créance au profit de l’investisseur

17. L’investisseur bénéficie du remboursement des créances avec les intérêts convenus • Le créancier cédant dispose de liquidités immédiates correspondant à l’encours du portefeuille cédé et à la commission de gestion du portefeuille

18. L’arrangeur est rémunéré pour sa prestation et sa mission de suivi et de contrôle.

19. Enjeux: Comme indiqué, il s’est agi d’une opération test de mise en œuvre d’un mécanisme de mobilisation de ressources sur le marché local à partir d’instruments financiers disponibles. -Il existe au Mali, un réel manque de ressources financières longues nécessaires au développement du crédit hypothécaire, ce qui ralenti considérablement le développement des activités de crédit immobilier.

20. - L’offre de crédit est restreinte et le nombre de prêteurs ne permet guère de résorber le déficit constaté. -Par ailleurs la nature des ressources dont dispose notre système financier souffre d’une réelle inadéquation aux besoins de financement de l’habitat qui exigent des ressources longues -La cession opérée par cette convention a permis de mesurer la faisabilité de l’opportunité offerte par le mécanisme et d’en mesurer les limites.

21. Appréciations Il semble que la convention usitée soit le fruit d’un amalgame entre différentes techniques de mobilisation (cession de créances, titrisation). A cet égard, des imperfections subsistent quant à l’adoption d’une procédure opérationnelle adéquate visant spécifiquement la vente de créances.

22. -Initiée par le FGHM. SA, la transaction a particulièrement chargé ce dernier d’obligations surdimensionnées par rapport à la rémunération perçue; -La vente avec recours visée par la convention ne libère pas totalement la banque de ses engagements dans la mesure où la technique utilisée l’oblige à conserver la portion de portefeuille cédé dans son bilan, toute chose contraire à l’esprit de la cession qui doit avoir pour effet d’accorder des avantages comptables au cédant;

23. L’obligation pour la banque d’assumer l’administration des créances et de suppléer le défaut des débiteurs vis-à-vis de l’investisseur en plus de l’obligation de remplacement des créances défaillantes diminue les bienfaits de la cession dans la mesure où cela fait subsister les engagements du cédant;

24. -Enfin l’obligation de substitution de créances et le maintien du paiement aux investisseurs ne correspond pas exactement aux résultats escomptés par le vendeur dans le cadre d’une cession de créances. • Ces limites pourront être analysé de manière plus approfondie afin de trouver des solutions dans l’intérêt mutuel des intervenants et de définir un schéma opérationnel plus adéquat pour la mise en œuvre du mécanisme.

25. Intérêts et limites du mécanisme: La présente transaction a démontré la pertinence du choix opéré puisqu’elle a permis: • d’offrir à la banque des liquidités indispensables à la poursuite de son activité de distribution du crédit hypothécaire tout en respectant ses prévisions de ressources; • d’offrir à l’investisseur un produit financier propice et adaptéà ses besoins d’utilisation de ressources excédentaires, à un taux confortable par rapport aux conditions du marché ; • de permettre au FGHM. SA de maîtriser la technique de mise en œuvre du mécanisme et de percevoir une rémunération.

26. La gestion du portefeuille cédé se poursuit normalement et aucun incident majeur n’a été enregistré pour l’heure; ce qui confirme la justesse de la décision et la pertinence des procédures de la garantie hypothécaire sur la gestion du crédit hypothécaire.

27. Existence d’Investisseurs Potentiels - Compagnies d’assurances, les fonds de pension (INPS) et éventuellement les entreprises du secteur minier etc. - Attrait évident en raison du niveau de sécurisation et du rendement. - La contrainte majeure identifiée résiderait dans l’absence d’un mécanisme de mobilisation qui pourrait permettre aux investisseurs de mobiliser facilement leur investissement en cas de besoin de ressources.

28. Perspectives • La pérennité du mécanisme exige la mise en œuvre d’un marché financier spécialisé dans l’animation et les échanges de produits financiers • Le développement de la base d’intervention car l’étroitesse du marché actuel ne peut permettre le développement d’une pareille initiative. • Une solution résiderait éventuellement dans l’optique d’un marché sous régional intégré et dédié au financement de l’habitat.