Plan de la formation financement

2. Plan de la formation financement Introduction Partie 1 : Le côté théorique Les caractéristiques principales des prêts Les garanties du prêt Les assurances des crédits Partie 2 : Le côté pratique Le choix de l’établissement bancaire Les solutions de financement Le barème bancaire Les conditions d’éligibilité au prêt

3. Objectif et planning de la formation acquérir les bases techniques en matière de financement valider la formation obligatoire asseoir votre statut d’expert

4. Le cadre de la Loi de Sécurité Financière Les opérations de crédit Démarchage bancaire ou financier : Contacter une personne, par quelque moyen que ce soit, pour lui proposer un produit bancaire ou financier. Vous devez donc respecter les conditions du démarchage bancaire et financier

5. Les conditions pour être démarcheur 7 conditions : - Être majeur, - Avoir réalisé la Formation financement, - Faire une déclaration sur l’honneur de votre honorabilité, - Obtenir une assurance Responsabilité Civile Professionnelle,

6. Les conditions pour être démarcheur - Obtenir un mandat de chaque banque, - Être enregistré dans le fichier tenu par la Banque de France www.demarcheurs-financiers.fr - Avoir une carte de démarcheur bancaire et financier de chaque banque.

7. Les obligations des démarcheurs Une double obligation d'information pèse sur les démarcheurs : S'informer de la situation financière, de l’expérience et des objectifs de la personne démarchée DIC Informer de manière claire et compréhensible la personne démarchée

8. Définitions préalables Le capital :montant emprunté sur lequel sont calculés les intérêts. Les intérêts :ils correspondent à la somme versée par l’emprunteur au prêteur en rémunération du prêt. Les intérêts intercalaires :intérêts payés sur la part des fonds débloqués par la banque à chaque étape d’avancement des travaux, durant la période de construction. L’amortissement :c’est la somme versée par l’emprunteur au prêteur en remboursement du capital emprunté. L’échéance:elle représente le montant remboursé par l’emprunteur de façon périodique. Elle peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. A l’heure actuelle, elle est le plus souvent mensuelle. Elle se répartit entre intérêts et amortissement.

9. Définitions préalables Le tableau d’amortissement : il indique le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance en détaillant la répartition du remboursement et le capital restant dû. Il est annexé à l’offre de prêt. Le taux nominal :c’est la taux d’intérêt stipulé lors de l’emprunt. Il peut être fixe ou révisable. Un taux fixe :est constant tout au long du prêt. Un taux révisable :est susceptible d’être révisé pendant la durée du prêt en fonction des variations de l’indice reçu. Le taux effectif global (TEG) :représente le coût total d’une opération de crédit. Il doit être inférieur au taux d’usure en vigueur à la date de l’émission de l’offre.

10. Partie 1: Le côté théorique

11. La durée du prêt Plus la durée du financement est longue Plus le prêt génère des intérêts déductibles Plus l’opération peut être optimisée fiscalement Fonction de l’âge de l’emprunteur. Entre 5 et 25 ans, voire 30 dans certains organismes. Durée Taux d’intérêt ? Coût crédit Coût opération Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers DONC :

12. Le remboursement anticipé du prêt Si durée du prêt > durée détention investissement immobilier Remboursement anticipé du prêt Paiement d’IRA (Indemnités de Remboursement du Prêt) Les IRA ne peuvent dépasser 3% du capital restant dû avant remboursement

13. Le prêt amortissable Amortissement Capital Intérêts ADI Jusqu’à 25 ans Exemple

14. Le prêt in fine = CE AV AV Intérêts ADI Jusqu’à 15 ans Exemple

15. Particularités de la VEFA VEFA = Vente en l’État Futur d’Achèvement = contrat par lequel l’acquéreur choisit son logement sur plans Prix réglé au promoteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Autorisation de déblocage de fonds la banque règle directement le promoteur Montant des appels de fonds : Intérêts générés par les fonds débloqués avant la livraison = intérêts intercalaires

16. Le financement en VEFA Période de Pré-financement ! Montant de la Mensualité ADI Appels de fonds Livraison Acte Perception des Loyers Construction

17. La période de pré-financement Permet de différer dans le temps les sommes dues au titre de l’emprunt pendant la période de construction. Différé d’amortissement : les intérêts et l’ADI sont exigibles, l’amortissement est différé Différé total : seule l’ADI est exigible

18. Le différé d’amortissement amortissement Amortissement Intérêts Intérêts intercalaires Intérêts intercalaires ADI Appels de fonds Livraison

19. Le différé d’amortissement Différé amortissement d’ Amortissement Intérêts Intérêts intercalaires Intérêts intercalaires ADI Appels de fonds Livraison

20. Le différé d’amortissement Amortissement différé Amortissement Intérêts Intérêts intercalaires Intérêts intercalaires ADI Appels de fonds Livraison

21. Le différé total Amortissement différé Différé des intérêts intercalaires Amortissement différé Amortissement différé Amortissement Intérêts ADI Appels de fonds Livraison

22. Le différé total Amortissement différé Amortissement différé Intérêts intercalaires capitalisés Amortissement différé Amortissement Intérêts ADI Appels de fonds Livraison

23. Différé total de 3 mois après la livraison 100 000 X 5% X 3 = 1 250 € 12 100 000 € 101 250 € Montant des intérêts différés : Montant emprunté :

24. Différé total avant livraison 100 000 € 101 250 € Estimation des intérêts intercalaires : Ex : 100 000 X 5% = 5 000 € Montant emprunté estimé (offre de prêt / barème) : A la livraison, comparaison intérêts intercalaires réels / 5 000 € Variation durée et / ou mensualité

25. Le différé total avec un différé de l’ADI Amortissement différé Amortissement différé Intérêts intercalaires capitalisés Amortissement différé Amortissement Intérêts ADI Différé de l’ADI Livraison

26. Le différé total avec un différé de l’ADI Amortissement différé Amortissement différé Intérêts intercalaires capitalisés Amortissement différé Amortissement Intérêts ADI différée ADI Livraison

27. Le prêt à taux fixe Dès le début, on connaît : - la durée du prêt - le montant des mensualités - le coût du prêt TAUX FIXE Mensualités constantes Durée fixe

28. Le prêt à taux révisable La variation de l’indice de référence impacte le montant de la mensualité et/ou la durée du prêt. Coût du prêt Mensualité et / ou Durée Indice de référence Mensualité et / ou Durée Coût du prêt

29. Loi ScrivenerDurée de validité de l’offre La banque doit faire une offre préalable écrite de crédit : valable 30 jours minimum (à compter de sa réception par l’emprunteur) adressée à l’emprunteur (ou aux co-emprunteurs) et aux cautions éventuelles Si modification des conditions du prêt Nouvelle offre préalable

30. Loi ScrivenerDélai de réflexion 10 jours pleins de réflexion avant de pouvoir s’engager. Si acceptation avant ce délai Pas de prise en compte par la banque

31. Loi ScrivenerDélai de rétractation Au cas où l’acquisition du bien immobilier ne pourrait pas se faire, dans un délai de 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre de prêt, l’emprunteur serait dégagé du contrat de crédit qu’il a accepté. Rembourser la totalité des sommes Payer les intérêts correspondants

32. Loi ScrivenerCondition suspensive de résolution Si le prêt n’est pas obtenu : l’investisseur n’est plus engagé toute somme versée d’avance par l’acquéreur est remboursable A compter du 15ème jour suivant la demande de remboursement, la somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.

33. Les garanties du prêtL’hypothèque Consiste à affecter un immeuble en garantie de remboursement du prêt. Si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt, la banque peut faire vendre l’immeuble et se servir sur le prix. Constatée par un acte notarié et inscrite à la conservation des hypothèques. Prise pour la durée du prêt + 2 ans. Pour revendre : main levée d’hypothèque chez le notaire

34. Les garanties du prêtLe cautionnement personnel Engagement d’une personne physique de rembourser la banque si l’emprunteur n’honore pas ses mensualités. Il existe 3 types de cautions personnelles : la caution simple la caution solidaire la caution réelle ou hypothécaire

35. Les garanties du prêtLe cautionnement par un organisme spécialisé Une société de cautionnement s’engage à se substituer à l’emprunteur s’il ne rembourse pas son prêt. Prestation payée dès le déblocage des fonds Aucun formalisme obligatoire coût + faible qu’une hypothèque ou un PPD Remboursement du prêt extinction du cautionnement

36. Les garanties du prêtLe privilège de prêteur de deniers La banque bénéficie d’un privilège spécial sur l’immeuble financé : l’immeuble est vendu, elle se servira sur le prix de vente en priorité par rapport à d’autres créanciers. Que sur un immeuble existant = pas en VEFA ! Acte notarié + inscription à la conservation des hypothèques Main levée en cas de revente du bien avant le terme moins onéreux qu’une hypothèque Exonéré de taxe de publicité foncière

37. Les assurances des créditsL’assurance décès invalidité incapacité (ADI) Offre à la banque la garantie d’être payée si l’emprunteur est invalide ou s’il décède. Couvre aussi, le plus souvent, l’incapacité de travail Peut exclure certains risques Prise d’effet à l’acceptation de l’offre de prêt ou à l’acte notarié Dans un objectif de sécurité patrimoniale Proposer une ADI offrant une garantie dès l’acceptation de l’offre de prêt.

38. Les assurances des créditsL’assurance perte d’emploi 2 types d’assurances  : soit l’assureurprend en charge tout ou partie des mensualités pendant une période donnée soit la banque reporte les sommes dues en fin de prêt Le contrat peut prévoir un délai de carence.

39. Les assurances des créditsLe questionnaire médical de l’ADI Avoir rempli un questionnaire médical ou subi un examen médical. Refusée ou accordée contre paiement d’une surprime si l’état de santé de l’emprunteur est jugé trop risqué. Si refus de l’assurance une garantie complémentaire demandée par la banque Au delà d’un certain âge, les primes d’assurance peuvent être d’un coût très élevé.

40. Les assurances des créditsLe coût de l’assurance Il est exprimé : soit en fonction de l’ensemble du capital initial emprunté, soit en fonction du capital restant dû. L’assurance la moins chère la plus intéressante !

41. Partie 2 : Le côté pratique

42. Le choix de l’établissement bancaire Relation personnelle Banquier de l’investisseur Banques partenaires

43. Les atouts des banques partenaires Volume de prêt conditions tarifaires préférentielles Partenaires solides et spécialisés Être en conformité avec la LSF Un seul interlocuteur Gamme Placement du pôle Produits Bancassurance Accompagnement du réseau Solutions financières globales adaptées

44. Les formules de pré-financement Des solutions packagées Différé total Différé d’amortissement

45. Les formules de financement Mensualité et durée fixes Durée Taux -Le prêt amortissable à taux fixe Sécurité Tranquillité de gestion : fixité des mensualités et de la durée Taux d’intérêt à long terme historiquement bas

46. Les formules de financement Période 1 Période 2 Taux de départ Durée Taux fixe 2 Taux fixe 1 - Le prêt amortissable à double taux fixe T1 < T2 Taux de départ plus faible Changement de taux lorsqu’une majorité de capital a été remboursée = limitation du risque

47. Les formules de financement Rév.1 Rév.2 Rév.3 Rév.4 Rév.4 Rév.5 Rév.5 Rév.N Rév.N Taux Taux Taux Taux Taux Taux Spread Spread Spread Spread Spread Spread Indice Réf. Indice Réf. Indice Réf. Indice Réf. Indice Réf. Indice Réf. - Le prêt amortissable à taux révisable pur Etc. Taux De départ Durée

48. Les formules de financement Des caps limitent ici la variation du taux Sécurise la révision du taux - Taux révisable capé « Spread » + élevé

49. Les formules de financement - Mensualité constante Révision du taux à la baisse Diminution durée du prêt Maintenir l’équilibre de sa trésorerie Un confort dans la gestion de son opération

50. Les formules de financement anticiper une hausse et exercer son option taux fixe au meilleur moment Suivre le cours des taux - Passage à taux fixe Se prémunir en cas de forte hausse des taux Nouvel indicateur + marge de la banque Nouveau taux fixe assez élevé