MASSVÄRDERING

1. MASSVÄRDERING Den enkla vägen till ett värde…

2. RÅDATA • INSAMLING Vid uppstart av ett massvärderingssystem är det första man gör att samla in data som kan vara aktuell. Den data det rör sig om och som massvärderingen till största del bygger på är lagfarna köp, där köpesumman för transaktioner på fastighetsmarknaden fås. Denna information hämtas ifrån Lantmäteriet, mäklare, bostadsrättsföreningar m.m. Utöver köpen ovan behöver man göra en marknadsanalys. Detta innebär en systematisk studie som syftar till att analysera och göra en prognos för framtida efterfrågan av en viss fastighetstyp. Analysen skall fungera som beslutsunderlag och ge en bild av fastighetsmarknaden och därigenom underlätta vid värdering. (Per Wieslander, SVEFA) Arbetsmodellen för en marknadsanalys behandlar: • Omvärldsanalys (samhällsekonomiska förutsättningar ex. inflation, räntor m.m., förutsättningar knutna till fastighetsföretagandet ex. skatter, hyressättning.) • Ortsanalys (ortsanslutna förutsättningar ex. invånarantal, yta m.m.) • Objektanalys (beskrivning av området i förhållande till orten, analys av själva objektet)

3. RÅDATA • BEARBETNING Alla värden som tas fram under insamlingen går inte att använda, då vissa inte är marknadsmässiga köp. För att få fram aktuell och användbar data som kan utnyttjas vid en massvärdering sker ofta en gallring. • Rensa icke marknadsmässiga köp • Lågt eller högt K/T värde • Intressebaserade köp (bolag, släkt och arv) • Rensa fastigheter med avvikande egenskaper • Standard • Storlek • Ålder • Läge

4. MODELL • Val av förklarande variabler Det är viktigt att ta hänsyn till de variabler som man tror påverkar värdet mest. Detta kan variera från fall till fall. På vissa ställen spelar läget en större roll än vad till exempel bostadsytan gör. Faktorer som påverkar värdet är direkt fastighetsanknutna faktorer, såsom tidigare nämnt läget och bostadsytan, men även omgivningen, ålder, byggrätt och standard. Det finns även marknadsanknutna faktorer, ex. marknadsvillkor. Även omvärldsanknutna faktorer spelar roll, detta är bl.a. politiska faktorer. Det är därför viktigt att analysera vilka förklarande variabler som är viktiga i det aktuella fallet. Detta bör göras redan vid insamlingen av data i marknadsanalysen.

5. MODELL • Val av modellsamband Det finns olika typer av modeller att tillgå. Ett exempel på en modell är en som är baserad på en regressionsanalys och som innebär att faktorer får olika vikt för värdet. Modellen kan vara uppbyggd som nedan: V= uo + u1 * A + u2 * B + u3 * C + u4 * D + un * P u0 u1 u2 … un är koefficienter för att bestämma marknadsvärdet medan A, B, C … P är parametrar som påverkar marknadsvärdet. (Arne Sundqvist) När ett värde har tagits fram måste detta analyseras och utvärderas för att fastställa dess rimlighet.

6. SYFTE MED VÄRDERINGSSYSTEM Vid konstruktion och användning av ett värderingssystem är det viktigt att klargöra vem som är kund. Ett massvärderingssystem som riktar sig till banker måste vara mer pålitligt med mindre felmarginal än i förhållande till ett värderingssystem på internet som vänder sig till privatpersoner för att bestämma värdet på deras fastighet. I ett massvärderingssystem har värderaren inget personligt ansvar. Men däremot vid ett massvärderingssystem till banker där höga krav ställs kan kunden ställa förbättringskrav på systemet, utifall att det skulle visa sig att värderingen avviker från marknadsvärdet. Dock skall man begrunda att då ett värderingsintyg är underskrivet av värderaren står han ansvarig för detta.

7. INTERNETSIDOR • BOREDA.SE Denna värderingssida vänder sig till bostadsrättsföreningar, bostadsrättsköpare, mäklare m.m. Sidan syftar inte till att värdera en bostadsrätt utan att kunden skall få inblick i en specifik förenings ekonomi. Värderingssystemet bygger på bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Genom en standardiserad mall sållar de bort jämförelsestörande poster. De faktorer som systemet lägger stor vikt på är boarea (BOA), samt föreningens ekonomiska status i form av lån, ränta, amortering och löptider. • VILLAVÄRDET.SE Erbjuder pris på sålda fastigheter gratis, men kan värdera mot betalning. Värderingen riktar sig främst till småhus. Data till värderingen bygger på sålda småhus inom den givna kommunen, informationen hämtas ifrån lantmäteriverkets fastighetsdataregister. Ett osäkers intervall anges även i värderingen. Vilka variabler de lägger stor vikt på samt hur en eventuell gallring sker går inte att utläsa ifrån sidan. Genom betalningen åtar sig huvudmannen ett visst ansvar.

8. INTERNETSIDOR • BOSTADSVÄRDERING.SE Ger ingen direkt värdering utan är ett redskap för säljaren att finna en lämplig mäklare. Huvudmannen(sidan) tar i sig inget ansvar då de bara förmedlar mäklare och inte utför någon egentlig värdering. Mäklaren i sin tur värderar fastigheten. • FASTIGHETSBYRÅN.SE På sidan går det ej att värdera sin fastighet. Däremot visar den köp inom ett område. Datan som det bygger på samlas in genom information från Värderingsdata, Svensk Fastighetsförmedling och Mäklarsamfundet. Det är tecknade köpekontrakt som används i statistiken.

9. Fastighetstaxering dåtid, nutid, framtid och dess användning

10. Dåtid • I början av 1900-talet användes taxeringsvärden till 95% enbart för skatteändamål • I mitten av 1900-talet var det nästan 30% av användningen som inte var av rent skattemässiga skäl. • I dagsläget är det t.o.m. mer än hälften av taxeringsvärdenas användning som används för övriga ändamål. Andra ändamål 1900 2000 Andra ändamål Skatteändamål (Arne Sundqvist)

11. Fastighetsskatt • Denna skatt förutsätter innehav av en fastighet och baseras främst på taxeringsvärdet. • Skattepliktiga fastigheter är sådana som vid taxeringen klassas som småhusenhet, hyreshusenhet, industrienhet eller lantbruksenhet. Specialenheter som sjukhus m.m. är skattefria. • Fram till 1978 ägde kommunerna rätt att bestämma skattesatsen. • 1991 blev skatten statlig och bestämdes till 1% av taxeringsvärdet för småhus med en viss begränsningsregel. Hyreshus beskattades med 0,5% av taxeringsvärdet. Dennaregleringinnebar att fastighetsskatten varierade kraftigt över landet.  Ledde till många politiska debatter • 2007 gjordes fastighetsskatten åter till en kommunal avgift. För närvarande skattas småhusenheter med 0,75 % av taxeringsvärdet med ett maximitak på 6000 kr. Fastighetsskatten för hyreshusenheter är 0,4 % eller maximalt 1272 kr per lägenhet. Hus som är nybyggda upp till 5 år slipper skatt, hus som är 5 till 10 år gamla betalar hälften. Industrienheter betalar 0,5 % av taxeringsvärdet oavsett ålder. (Dagens Nyheter,)

12. Andra skatteändamål • Realisationsvinstskatt – betalas vid en försäljning av en fastighet och utgör numera 22% av vinsten (dagens industri) • Stämpelskatten – är den skatt man betalar vid förvärv av fast egendom eller tomträtt. Skatten beräknas främst på köpeskillingen men då taxeringsvärdet överstiger köpeskillingen beräknas denna skatt på taxeringsvärdet. Privatpersoner betalar 1,5% och bolag 3%. • Förmögenhetsskatt – avskaffad sedan 2007 men fram tills dess använde man sig av fastigheternas taxeringsvärden för beräkning av förmögenhet. • Arvsskatt – sedan 2005 avskaffad. Taxeringsvärde användes till värdering av en fastighet som underlag till beräkning av denna skatt. • Gåvoskatt – sedan 2005 avskaffad. Denna skatt utgick på skillnaden mellan taxeringsvärde och köpeskilling i de fall då priset på en fastighetstransaktion understeg fastighetens taxeringsvärde och därmed ansågs vara en gåva. (juristbyrån)

13. Övriga ändamål • Bankverksamhet (lån, inteckningar) • Bokföring • Kommunal planering (byggnation av hyres- eller småhus) • Värdering (olika metoder, K/T-värde) • Officiell statistik (SCB) • Försäkringsverksamhet (försäkringsmatematik vid premieberäkning) • Marknadsföring (urval av kundkrets) (Arne Sundqvist)

14. Analys av framtiden • Fastighetstaxeringens användning har med åren blivit bredare. Från att bara varit grund för skatteändamål är taxeringsvärden numera ett viktigt underlag för ett flertal ekonomiska ändamål. • Ska skattepengar användas till taxering då staten har allt mindre nytta av fastighetstaxeringen? • Förmögenhetsskatten och statlig fastighetsskatt borttagen • Införa gamla systemet kan medföra skattechock Bör inte tas bort… • Fastighetstaxeringen är nyttig för samhället • Politiskt styre • Lätt att beskatta fastigheter • Förmögenhetsskatten? • Kommunal – Statlig – Kommunal - ?