SISTEMA REGISTRAL ARGENTINO

1. SISTEMA REGISTRAL ARGENTINO ORGANIZACIÓN POLÍTICA DE LA REPÚBLICA  ARGENTINA

2. La República Argentina tiene el sistema representativo republicano y federal. Está constituido por 22 provincias y un Territorio Nacional dependiente del Poder Ejecutivo Nacional y con un status  jurídico especial fijado por el Poder Legislativo Nacional y, la Capital Federal.

3. El Poder Legislativo Nacional está integrado por diputados, electos directamente por los ciudadanos del país y senadores que son electos por las Provincias y a quienes ellos representan. Todas las provincias tienen organizado un Poder Ejecutivo, un Poder Legislativo y un Poder Judicial.

4. ORGANIZACIÓN REGISTRAL De conformidad a la organización que cada Provincia haya adoptado existen registros dependientes del Poder Ejecutivo y registros dependientes del Poder Judicial, los que pueden ser centralizados o descentralizados. Una de las características es la existencia de una normativa uniforme que rige en toda la República respecto a las cuestiones sustantivas y principios básicos del Registro: Ley 17.801.

5. Sea en el ámbito del Poder Ejecutivo o del Poder Judicial, todas tienen a cargo en forma monopólica y con uno más instituciones registrales en su territorio, el servicio de publicidad registral de los derechos reales y demás derechos con acogida registral; para el efecto, cada provincia tiene la facultad Constitucional de reglamentar en su medio la aplicación de la Ley Nacional de Registro, desde el punto de vista de la organización y aplicación de la técnica del folio real y los derechos y deberes que dicho estatuto nacional impone en la materia.

6. Algunas provincias tienen un sistema centralizado de Registro, mientras otros un sistema descentralizado de registración inmobiliaria, en tanto tienen oficinas registrales en varios pueblos de una provincia. Paralelamente al quehacer registral inmobiliario, prácticamente en todas las jurisdicciones de la Argentina funcionan conjuntamente los denominados Registros Especiales: el Registro de Inhibiciones o restricciones judicialmente establecidas en forma genérica con respecto a la libre disponibilidad de los derechos reales o personales que tuvieren los interesados que en otros lugares se les denomina como embargos genéricos.

7. SISTEMA JURÍDICO INMOBILIARIO El moderno sistema registral argentino es consecuencia de la reforma de su Código Civil, mediante Ley 17.711, con vigencia a partir del 1º de Julio de 1968, el que modifica  al artículo 2.505 del Código acotado con el siguiente texto: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”

8. En relación a la transmisión.- Para la constitución, modificación o extinción de los derechos reales, especialmente por actos entre vivos, sigue la teoría del título, modo e inscripción para su plena eficacia. El título en sentido formal constituido esencialmente por la escritura pública, y excepcionalmente por una resolución judicial o administrativa.

9. Por su inscripción.- Para Guillermo A. Borda el  “…sistema legal de la inscripción no es constitutiva de derechos reales, sino simplemente declarativa. Lo demuestra el hecho de que las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los que han concurrido en la formulación del documento, como el funcionario autorizante y los testigos (art. 30, Ley 17.801); es decir, el derecho nace antes de la inscripción, sólo que no es oponible a terceros”

10. En tanto el artículo 2.505 de su C.C. regula en el sentido de que “…solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos…”, el sistema se torna en obligatorio, es una exigencia compulsiva, en la medida en que la plena eficacia de la constitución de los derechos reales frente a terceros sólo se adquiere mediante la inscripción.

11. Del principio de prioridad y la certificación con reserva de prioridad  Tiene especial significación el principio de prioridad, en la que se advierte como su más significativa particularidad la implantación de lo que denominan certificación con reserva de prioridad, que no se trata de sólo permitir el conocimiento del estado jurídico de los bienes, limitaciones e interdicciones inscritas por quien tenga interés legítimo, y constituir el único medio de acreditar con relación a terceros la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y la libertad de disposición.

12. La certificación no implica el bloqueo ni cierre registral, en tanto que posibilita expedir otras certificaciones o la registración de otros documentos cuya inscripción o anotación será de carácter condicional, vale decir, adquieren una posición registral propia pero condicionada al ingreso y mantenimiento de la prioridad que otorgó la certificación inicial.

13. Del principio de especialidad El artículo 11 de la Ley 17.801 señala que la registración “se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con las características de ordenamiento que servirá para designarlo.” En otras palabras, la partida se abre por la finca, a cada inmueble le corresponderá un folio o una ficha donde se inscribirán todos los derechos que respecta a ese inmueble.

14. Del principio del tracto sucesivo Se exige el perfecto encadenamiento entre los derechos registrados y a registrarse como materialización del tracto sucesivo, salvo excepciones específicamente previstas en relación a la abreviación del procedimiento inscriptorio.

15. De la inexistencia de los principios de legitimación y de la fe pública En el sistema argentino no existe, mediante norma expresa, ni el principio de la fe pública que respecta al tercer adquirente a título oneroso de buena fe, ni el de legitimación o de presunción de certeza de los asientos. Tal circunstancia supone una menor eficacia de los asientos respecto al Derecho peruano. Si hay el principio de que la publicidad de los derechos “no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes

16. De la calificación registral Al no existir los principios de legitimación y fe pública expresa, la calificación en este sistema es limitativa en relación al nuestro, cuya función principal es precisamente la función registral o calificadora, en parte establecida en el artículo 2011 del nuestro Código Civil, el mismo que otorga al Registrador facultades amplísimas en su función calificadora.

17. Respecto a los efectos de la inscripción En realidad ya expresados; sin embargo, se destaca como efecto principal el otorgamiento de una reserva de prioridad por el plazo que corresponda, dentro del cual se formalizará el documento constitutivo, modificativo o transmisivo de derechos reales. Contado a partir de la formalización del documento se computa 45 días previstos como plazo máximo para su presentación en el Registro a los efectos de su inscripción. La vigencia de una certificación es de 15, 25 o 30 días, computados a partir de la cero hora de su expedición, plazos que pudieran ser más amplios si así lo dispusiera la legislación provincial correspondiente

18. Ambos plazos, el de vigencia del certificado y el de 45 días para el ingreso del documento a inscribir, actúan correlacionados con el objeto de mantener la reserva de prioridad; vale decir, si el documento inscribible se perfecciona vencido el plazo de vigencia del certificado o concluido el término de 45 días, el documento perderá la reserva y únicamente tendrá la prioridad que resulte al momento de la presentación del instrumento para su inscripción.

19. EL ARTÍCULO 2505 DEL CÓDIGO CIVIL ARGENTINO Por la Ley 17.711 sancionada  el 22 de abril de 1968 se reforma el Código Civil argentino. Dentro de él el artículo 2505 que establece: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles sólo se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o trasmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.

20. La fortaleza y consolidación del sistema registral argentino surge a partir de la ley 17.711, pues anterior a ella hubieron disposiciones dispersas de carácter local y, muchas veces opuestas entre ellas mismas, y rotuladas reiteradamente como inconstitucionales como consecuencia de que su Código Civil no establecía la inscripción en materia de adquisición o transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, excepto la hipoteca.

21. La reforma del referido artículo 2505, en forma expresa ha instituido un componente más al de título y modo ya existentes para considerar perfeccionada la adquisición y transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, el que ya estaba establecido respecto a la hipoteca, pero con efectos distintos al de título y modo, en tanto que este nuevo elemento únicamente hace a la perfección de ese derecho y no al surgimiento de él.

22. Si no hay tradición e inscripción no habrá título perfecto de adquisición o transmisión y ello puede ocurrir cuando la inscripción se haga sin previa tradición o exista sola ésta sin realizarse la inscripción; por consiguiente, el acto adquisitivo o transmisivo únicamente aparecerá cumplido en su plenitud con la concurrencia del título, la tradición y la inscripción”. Para el entendimiento lato del artículo 2505 es indispensable considerar el contenido de la ley  17.801, complementaria del Código Civil.

23. Si bien en la doctrina argentina, hasta donde conocemos, apreciamos las alternativas entre registros declarativos y constitutivos, sin señalarse expresamente a la existencia de registros obligatorios; su sistema conduce a que los derechos reales y personales que pudieran surgir en la transmisión de los mismos sea su inscripción de carácter  obligatorio. Ya el Decreto Ley  11.643 del 02 de octubre de 1963  de la provincia de Buenos Aires, sancionada con el objeto de evitar entrara en colisión con las normas de fondo,  regulaba en su art. 3º que “La inscripción de los títulos a que se refiere el art. 1º de  ley es obligatoria y desde entonces producirá efectos registrales contra terceros …” .