DERECHOS REALES

1. DERECHOS REALES Gunther Gonzales Barrón hgonzales@terra.com.pe

2. DERECHOS REALES –OBLIGACIONES • DERECHO REAL: ATRIBUCIÓN DIRECTA SOBRE REALIDADES EXTERNAS U OBJETIVADAS, QUE PRODUCEN: • INHERENCIA (VINCULACIÓN COSA-DERECHO). • EXCLUSIVIDAD (OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS) • DERECHO OBLIGACIONAL: PROMESA ¿EN QUÉ SE DIFERENCIAN? • CUESTIONES PRÁCTICAS: BIEN FUTURO, BIEN AJENO, USO, POSESIÓN, USUCAPIÓN, MODOS ADQUISITIVOS, MODOS EXTINTIVOS

3. ARRENDAMIENTO – USUFRUCTO (1) DEFINICIÓN DE ARRENDAMIENTO (ART. 1666 C.C.) • . Cesión de uso temporal. DEFINICIÓN DE USUFRUCTO (ART. 999 C.C.) • Confiere facultades de uso y disfrute temporal, en bien ajeno.

4. ARRENDAMIENTO – USUFRUCTO (2) • ¿Existen diferencias? • En el Derecho romano la distinción era clara: El usufructo es una MODIFICACION de la propiedad y, por ello, resulta protegido frente a todos, en cambio, el arrendamiento no modifica la propiedad, pues la protección es frente al arrendador (o sus herederos). Por ello, si el arrendador enajena el bien, el arrendatario no tiene derecho alguno frente al nuevo propietario.

5. ARRENDAMIENTO – USUFRUCTO (3) • La diferencia esencial entre ambas figuras no está en el contenido del derecho (aunque también allí hay algunas diferencias); sino fundamentalmente en una cuestión dogmática: el carácter de derecho personal de uno frente al carácter de derecho real del otro. • Fuera de la cuestión dogmática, la diferencia cae en el vacío. • El usufructo es una situación jurídica inherente y estable sobre el bien (“inmediatez”) que genera exclusión frente a los demás (“oponibilidad”). En el arrendamiento, la situación jurídica es más débil, pues no se genera inherencia ni exclusión.

6. ARRENDAMIENTO – USUFRUCTO (4) • El Derecho otorga a los particulares distintas alternativas para satisfacer intereses similares; con el usufructo se pretende la eficacia real (afectación frente a terceros); con el arrendamiento solo se pretende una eficacia obligacional. • Otro ejemplo: servidumbre vs. obligación de no hacer. • Diferencias prácticas: • Oponibilidad • Inherencia • ¿Hay diferencias entre el arrendamiento inscrito y el usufructo oneroso?

7. CONCLUSIONES • UNO DE LOS COMPORTAMIENTOS CONSTANTES ES EL “AFÁN DE ADQUIRIR” (RICHARD PIPES). SOBRE ESTE PRESUPUESTO SE CONSTRUYE UNA NORMATIVA QUE REGULE LA PERTENENCIA DE LOS OBJETOS. • TENEMOS LAS FIGURAS DEL CONTRATO Y LA PROPIEDAD, COMO INSTRUMENTOS DE AUTONOMÍA PRIVADA PARA SATISFACER DIVERSOS FINES. • DERECHO REAL: ATRIBUCIÓN (“TENER”), OBLIGACIÓN: COOPERACIÓN (“DEBER TENER”). • DERECHO REAL: DOMINACIÓN O SUJECIÓN SOBRE BIEN, O SOBRE DETERMINADAS UTILIDADES; OBLIGACIÓN: ABSTRACCIÓN JURÍDICA (“VÍNCULO”). • DERECHO REAL: SITUACIÓN ESTABLE DE PODER SOBRE UN BIEN (GENERA PERSECUCIÓN); OBLIGACIÓN: SITUACIÓN TRANSITORIA PARA SATISFACER UN INTERÉS POR MEDIO DEL DEUDOR.

8. DERECHO CIVIL DERECHOS REALES TEMA 2 GUNTHER GONZALES BARRÓN hgonzales@terra.com.pe

9. SISTEMAS DE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD • NORMALMENTE TODOS LOS SISTEMAS GIRAN EN TORNO A LA TRADICIÓN (DESDE EL DERECHO ROMANO), YA SEA LA TRADICIÓN CAUSAL, LA TRADICIÓN ABSTRACTA O LA TRADICIÓN FINGIDA. • MODERNAMENTE, LA TRADICIÓN SE REEMPLAZA CON LA INSCRIPCIÓN. • EL SISTEMA DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD ES UNA CUESTIÓN DE ORDEN PÚBLICO, PUES SE ENCUENTRA EN JUEGO EL MOMENTO EN QUE SE CONSOLIDA EL TRÁNSITO DE LA RIQUEZA EN UNA SOCIEDAD, LO QUE TIENE RELEVANCIA PARA LAS PARTES, LOS TERCEROS, LOS ACREEDORES Y EL PROPIO ESTADO.

10. ¿Y EL PERÚ? • EN EL ÁMBITO DE LOS MUEBLES, NO HAY DISCUSIÓN. SE ACOGE LA TRADICIÓN CAUSAL (ART. 947 CC.). • EN EL ÁMBITO DE LOS INMUEBLES, SE ACOGE EL CONSENSUALISMO (ART. 949), PERO LA CUESTIÓN PRESENTA DUDAS POR EL REGISTRO. • ¿CUÁNDO SE TRANSFIERE LA PROPIEDAD EN NUESTRO SISTEMA? ¿QUÉ PASA SI “A” LE VENDE UN INMUEBLE A “B”, Y ÉSTE NO INSCRIBE? ¿ES PROPIETARIO? • EN NUESTRA DOCTRINA SON MUY COMUNES ESTAS FRASES: “SIN INSCRIPCIÓN ES UN PROPIETARIO SIN OPONIBILIDAD”, O UN “PROPIETARIO INTER PARTES”, O “QUE NO AFECTA A TERCEROS”. ¿QUÉ SIGNIFICA?

11. ORIGEN DEL REGISTRO • PROBLEMA PRÁCTICO DEL DERECHO CIVIL: ¿QUIÉN ES EL PROPIETARIO DE UN BIEN? • PODRÍA SUPONERSE QUE BASTA EL TÍTULO, PERO SE REQUIERE ALGO MÁS: LA USUCAPIÓN. • LUEGO, UNA ECONOMÍA BASADA EN EL CRÉDITO REQUERÍA MOVILIZAR CAPITALES EN EL AGRO Y LA INDUSTRIA. PARA ELLO SE REQUERÍA UNA SÓLIDA GARANTÍA (HIPOTECA, CON BASE EN UN REGISTRO MODERNO). • EN EL SIGLO XIX TODOS LOS PAÍSES EUROPEOS DE LA TRADICIÓN DEL DERECHO CIVIL, HABÍAN INTRODUCIDO EL REGISTRO, CON LA SOLA EXCEPCIÓN DE ALEMANIA, QUE LO HIZO ANTES.

12. ¿QUÉ PROBLEMAS SOLUCIONA EL REGISTRO? • PRIMER PROBLEMA: ¿QUÉ FUNCIÓN CUMPLE EL SISTEMA REGISTRAL EN EL PROCESO DE TRANSMISIÓN DE DERECHOS? • SÓLO CABEN DOS SOLUCIONES: INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA O DECLARATIVA. • CONSTITUTIVA: LA MUTACIÓN DEL DERECHO SE PRODUCE CON LA INSCRIPCIÓN. • DECLARATIVA: EL DERECHO NACE ANTES, PERO LA INSCRIPCIÓN ELIMINA CUALQUIER OBSTÁCULO PARA LA PLENA EFECTIVIDAD DEL DERECHO. • DEBE ENTENDERSE CORRECTAMENTE LA INSCRIP. DECLARATIVA: NO HAY “TRANSFERENCIA INTER PARTES” (FALTA INSCRIPCIÓN PARA AFECTAR U OPONERSE A 3os.), U OPONIBILIDAD “RELATIVA”.

13. ¿QUÉ PROBLEMAS SOLUCIONA EL REGISTRO? • ¿QUÉ SISTEMA ES MEJOR? NO BASTA LA TEORÍA, ES NECESARIO ANALIZAR MUCHAS VARIABLES: CONDICIONES MATERIALES Y JURÍDICAS (CALIFICACIÓN) DEL REGISTRO, SIMPLICIDAD LOS TÍTULOS INSCRIBIBLES Y A LOS, REQUISITOS LEGALES Y ADMINISTRATIVOS, ACCESO A LA INSCRIPCIÓN, SITUACIÓN ECONÓMICA DEL PAÍS. • SEGUNDO PROBLEMA: ¿QUÉ FUNCIÓN CUMPLE EL REGISTRO CUANDO ALGUNO DE LOS ACTOS ANTERIORES ES NULO? ¿DECAE LA ADQUISICIÓN? • AQUÍ NO HAY UNA LUCHA DE LA CLANDESTINIDAD CONTRA LA PUBLICIDAD, YA QUE TODOS LOS ACTOS ESTÁN INSCRITOS, SINO HACER DEL REGISTRO UN ELEMENTO DE CONFIANZA (APARIENCIA LEGITIMAD)

14. SISTEMAS REGISTRALES • LOS ORDENAMIENTOS NACIONALES OPTAN POR DISTINTAS SOLUCIONES PARA AFRONTAR LOS PROBLEMAS USUALES DEL TRÁFICO. ESA COMBINACIÓN DE REGLAS Y PRINCIPIOS HA DADO LUGAR A LOS DISTINTOS SISTEMAS REGISTRALES. • EL REGISTRO SE INICIA EN EL ÁMBITO DE LOS INMUEBLES (PREDIOS), Y POR ESO LA CONFIGURACIÓN DE ÉSTE SE TOMA COMO BASE Y MODELO PARA LOS NUEVOS REGISTROS. • LOS SISTEMAS REGISTRALES MÁS IMPORTANTES PARA NUESTRO ESTUDIO SON: ALEMÁN, AUSTRALIANO O “TORRENS”, FRANCÉS Y ESPAÑOL.

15. SISTEMA ALEMÁN • INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA Y FE PÚBLICA. • POR AÑADIDURA: PRIORIDAD Y LEGITIMACIÓN • ¿QUÉ SE INSCRIBE? EL NEGOCIO REAL ABSTRACTO, DESLIGADO DE LAS VICISITUDES DEL NEGOCIO CAUSAL. ADEMÁS, HAY CONSENTIMIENTO FORMAL. • FOLIO REAL Y TRACTO SUCESIVO. • EL FOLIO REAL SE FUNDA EN EL CATASTRO. • CALIFICACIÓN MUY LIMITADA, PUES SE INSCRIBEN NEGOCIOS ABSTRACTOS. • TITULACIÓN: ESCRITURA O FIRMAS AUTENTICADAS. • HAY MECANISMO PARA REGULARIZAR REGISTRO. • SE RIGE LA PARTE SUSTANTIVA POR EL CÓDIGO CIVIL O BGB (1900), Y EL PROCEDIMIENTO POR LA ORDENANZA DEL REGISTRO O GBO (NUEVA REDACCIÓN: 1935).

16. SISTEMA AUSTRALIANO • INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA. • MAYOR EFECTO QUE LA FE PÚBLICA: INVULNERABILIDAD (VALOR SUSTANTIVO A LA INSCRIPCIÓN, PERO HAY EXCEPCIONES: FRAUDE, NULIDAD, USUCAPIÓN, DOBLE INMATRICULACIÓN, ERRORES EN LA DESCRIPCIÓN FÍSICA). • EN SUMA, EL ESTADO GARANTIZA EL TÍTULO. POR ESO, EN CASO DE ERROR HAY INDEMNIZACIÓN. • ¿QUÉ SE INSCRIBE? EL ACTO O CONTRATO QUE TRANSMITE. NO HAY NEGOCIO REAL ABSTRACTO. • FOLIO REAL Y TRACTO SUCESIVO. • EL FOLIO REAL SE FUNDA EN EL CATASTRO. • CALIFICACIÓN LIMITADA: NO ABARCA LA VALIDEZ. • TITULACIÓN PRIVADA: FORMULARIO CON TESTIGOS.

17. SISTEMA FRANCÉS (1) • CC (1804): CONSENSUALISMO (DERECHO NATURAL: VOLUNTAD; PRÁCTICOS: CLÁUSULAS). • GRAVES PROBLEMAS DE INSEGURIDAD: LEY DE 1855 RE-INTRODUJÓ EL SISTEMA DE LA TRANSCRIPCIÓN, QUE YA HABÍA OPERADO POR UNA LEY DE 1798. • INSCRIPCIÓN DECLARATIVA (INOPONIBILIDAD GENERALIZADA, SALVO: HERENCIAS, SENTENCIAS). • LA INOPONIBILIDAD SE ENGARZA CON LA PRIORIDAD • NO HAY FE PÚBLICA, PERO SE SUPLE CON DOCTRINAS SOBRE HEREDERO APARENTE, SIMULACIÓN, ERROR COMÚN. • POR ENDE, TAMPOCO HAY LEGITIMACIÓN; SE SUPLE CON LAS PRESUNCIONES DEL ACTO NOTARIAL • ¿QUÉ SE TRANSCRIBE? EL ACTO QUE TRANSMITE. NO HAY NEGOCIO REAL ABSTRACTO.

18. SISTEMA FRANCÉS (2) • FOLIO PERSONAL: LAS TRANSCRIPCIONES SE ORGANIZAN EN BASE AL SUJETO TITULAR. SE HA MODERADO CON EL FICHERO INMOBILIARIO. • A PARTIR DE LA REFORMA DE 1955 SE EXIGE QUE EL ACTO DEL TRANSMITENTE HAYA SIDO TRANSCRITO CON ANTERIORIDAD (NO ES TRACTO, SINO MECANISMO PARA GOZAR DE PUBLICIDAD EN TODA LA CADENA DE TRANSMISIONES); HAY ALGUNAS EXCEPCIONES: TÍTULO DEL DISPONENTE SEA ANTERIOR, ACCESIÓN, USUCAPIÓN. • CALIFICACIÓN MUY LIMITADA, SOLO CUESTIONES ESTRICTAMENTE FORMALES. • TITULACIÓN PÚBLICA: ESCRITURA; LA FUNCIÓN DEL NOTARIO ES MÁS ACTIVA: CORREDOR Y OBLIGADO A INSCRIBIR.

19. SISTEMA ESPAÑOL • INSCRIPCIÓN DECLARATIVA (INOPONIBILIDAD DE LO NO-INSCRITO) Y FE PÚBLICA. • POR AÑADIDURA: LEGITIMACIÓN Y PRIORIDAD. • LA USUCAPIÓN VENCE AL REGISTRO, SALVO SI SE CUMPLEN LOS PRESUPUESTOS DEL ART. 36 LH. • FOLIO REAL Y TRACTO SUCESIVO. • EL FOLIO REAL NO SE FUNDA EN CATASTRO, AUNQUE SE HA INICIADO UN PROCESO DE COORDINACIÓN “REALISTA”. • CALIFICACIÓN MUY SEVERA (PROBABLEMENTE LA MAYOR DEL DERECHO COMPARADO). • TITULACIÓN PÚBLICA: ESCRITURA. • SE RIGE POR LEY HIPOTECARIA (1944-46) Y REGLAMENTO HIPOTECARIO (1947).

20. OTROS SISTEMAS CERCANOS • CHILE: INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA (CUMPLE FUNCIÓN DE LA TRADICIÓN = 670, 686 C.C.). SIN LEGITIMACIÓN, NI FE PÚBLICA. • FOLIO PERSONAL. • EXPOSICIÓN DE MOTIVOS (ANDRÉS BELLO): “COMO EL REGISTRO CONSERVATORIO ESTÁ ABIERTO A TODOS, NO PUEDE HABER POSESIÓN MÁS PÚBLICA (…). EN ALGUNAS LEGISLACIONES, LA INSCRIPCIÓN ES UNA GARANTÍA, NO SÓLO DE LA POSESIÓN, SINO DE LA PROPIEDAD; MÁS PARA IR TAN LEJOS HUBIERA SIDO NECESARIO OBLIGAR A TODO DÓMINO (…) A INSCRIBIRSE JUSTIFICANDO PREVIAMENTE LA REALIDAD Y VALOR DE SUS TÍTULOS; Y CLARO ESTÁ NO ERA POSIBLE OBTENER ESTE RESULTADO, SINO POR MEDIO DE PROVIDENCIAS COMPULSIVAS, QUE PRODUCIRÍAN MULTIPLICADOS Y EMBARAZOSOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES (…). NO DANDO A LA INSCRIPCIÓN CONSERVATORIO OTRO CARÁCTER QUE EL DE UNA SIMPLE TRADICIÓN, LA POSESIÓN CONFERIDA POR ELLA DEJA SUBSISTENTES LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO”.

21. OTROS SISTEMAS CERCANOS • ARGENTINA: INSCRIPCIÓN DECLARATIVA (LA INSCRIPCIÓN HACE QUE LOS DERECHOS SEAN OPONIBLES FRENTE A TERCEROS): LEY 17801 Y C.C. (MODIFICADO EN 1968). • NO SIGNIFICA QUE LOS DERECHOS NO SON OPONIBLES ANTES DE LA INSCRIPCIÓN, SINO QUE SON OPONIBLES FRENTE A “TERCEROS INTERESADOS”, ESTO ES, CONTRA QUIENES TIENEN ALGÚN DERECHO EN EL BIEN Y SE ENCUENTRAN EN SITUACIÓN DE CONFLICTO (INOPONIBILIDAD). • NO HAY FE PÚBLICA, AUNQUE SE DISCUTE. • FOLIO REAL Y TRACTO SUCESIVO. • TITULACIÓN AUTÉNTICA. • CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: MUY REDUCIDA.

22. BIBLIOGRAFÍA • SISTEMA ALEMÁN: PAU PEDRÓN, Antonio. La publicidad registral, CRPME, Madrid 2001. SÍ contiene traducción del GBO, pero no del BGB. Ésta última puede conseguirse en el apéndice de ENNECCERUS, y también hay traducciones modernas de EDIT. MARCIAL PONS. • SISTEMA FRANCÉS: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS. “El sistema registral francés”, EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, No. 423-427, noviembre-diciembre 1967. NO contiene traducción de las normas. • SISTEMA AUSTRALIANO: MIRANDA, Marcelo. “El sistema Torrens y la transmisión y constitución de derechos reales inmobiliarios en Australia”. EN: Revista de Derecho Notarial (España), No. 116, abril-junio 1982. NO contiene traducción de las normas.