TRENDEK

1. Hungarian Real Estate Association Management(HAREM) European Real Estate Council CEPIdr Miklos Nemeth MIGSZ főtitkár Főtitkár CEPI-CEAB

2. TRENDEK • Trendek az Európai Lakó ingatlanpiacon 2008-2009 • Változó kilátások és nehéz év a piacon • Ha 2007 a lakó ingatlanpiacon a változás éve volt,2008 volt az az év amikor a kilátások megváltoztak . • A pénzügyi krízis elsőként 2007 évben az USA területén mutatkozott meg és ez eredményezett nehéz gazdasági és pénzügyi kondíciókat az árak esésével az európai országokban. • Növekvő olaj árak, erős euro és a hitelek költségeinek emelkedésének kombinációja a kereskedelmi kamatláb emelkedésével és több kölcsönbe kapott kritérium borzolta a befektetők és fogyasztók idegeit. • Az európai integrációs folyamatban rejlő előnyök ellenére, távol vagyunk az egységes európai piactól. Sok különbség maradt az európai uniós országok gazdasága és ingatlanpiaca között. A keletkező vihar a különféle országokban különböző időkben és különböző módokon jelentkezett. • A kutatás alapjait képező információk elsődlegesen a CEPI szövetségeitől származnak . • A szándék hogy meghatározzuk az általános trendeket.

3. Általános áttekintés • A 2007-es példa • Fontos, hogy emlékezzünk arra, hogy 2007 végén az árak még emelkedtek a legtöbb európai országban. • Írország volt az első példa erre a szabályra, amit követett a csökkenés területén az Egyesült Királyság és Spanyolország. • A Közép és Kelet Európa bizonyos részei szintén jelentős emelkedést mutattak ,mely az Egyesült Államok jelzáloghitel piacának volt köszönhető. • 2007 augusztusa egy jelentős hónap volt a jelzáloghitel piacokon, amikor a hitelezési válság megtámadta jelzáloghitel piacot és egyéb piacokat. • 2007 volt az első év amikor az Európai országokban a sebesség csökkenése jobban befolyásolta a piacokat, mint az egyes piacok valós különbségei.

4. KRIZIS • A fokozatosan súlyosbodó pénzügyi krízis • Bizonyítottan a pénzügyi piacok legsúlyosabb hónapja a 2008 szeptembere volt, mikor látszott már a Lehman Brothers befektetési bank összeomlása. • A pénzügyi rendszerben megmutatkozó bizalomvesztés és ennek tovaterjedése igen gyors volt az európai banki rendszerekben. A pénzügyi krízis és a pénzügyi piacokon 2008 végén tapasztalható izgalom három fő fázisra különíthető el , • 1.Kezdődött 2007 augusztusában a Bear Stearns megmentése majd ezt • 2. Követte a 2008 szeptemberi Lehman Brothers bankcsőd és a • 3. A 2008 szeptember utáni bankcsődöt követő állapot.

5. A banki hitelezési kockázat nehézkessé vált és az is, hogy egymás számára meghatározatlan időtartamra kölcsönt nyújtsanak a bankok . • A pénzügyi piacok 2008 márciusában indult nyugtalansága az volt, mikor a JP Morgan megmentette a Bear Sternset a USA Szövetségi Tartalékának támogatásával. • Helyzet rózsásnak tűnt az eladási piacban bízó bankok számára és ez megalapozta kölcsönadási aktivitásukat. • A szintén megváltozott piaci erőtér a nem letétkezelő pénzügyi intézmények(mint például a befektetési bankok) fontosak voltak a piaci likviditás fenntartásában a megfelelő piaci szinteken. • Ez a piacok likviditásának nagyobb problémájához vezetett és ezek az intézmények nehézségekbe jutottak.

6. IRORSZÁG • Mint az előzőekben emlitettük Írország volt az első olyan európai ország amelyik a világgazdaság ingatlanpiacra gyakorolt sokkhatását megérezte.2008,amint a CEPI ingatlanszövetsége az IAVI leírta a Szerencseváltozás éve volt: A Valódi vihar éve. • A házas ingatlanárak 2007 első felében elkezdtek csökkenni a további csökkenés az év következő részében problémákat generált.2008 júliusában az előrejelzések szerint az ingatlanárak 12%-kal csökkentek és így körülbelül a 2005 év végi szintet érték el,Dublin tapasztalta meg a legnagyobb ingatlanár csökkenést. • 2008-ban szignifikáns csökkenés mutatkozott a GDP és a fogyasztói bizalom területén egyaránt ,nem okozott meglepetést, hogy az ingatlanárak 2008 első felében nagyobb mértékben csökkentek mint csökkentek 2007 első felében.Az értékesitési időtartamok érezhetően megnőttek. • A piaci kondiciók nagyon gyengék voltak az IAVI felmérése szerint ,amely 15-50% közötti ár csökkenést prognosztizált az ingatlanpiac valamennyi területén és a tranzakciók száma pedig 50-90% közötti csökkenést mutatott. A piaci aktivitás szintén csökkent, sok lehetséges vevő kivárt és megnézte mi is történik a piacon. • A hatás az Írországi ingatlanpiacra hatalmas volt. A problémák országos szintüvé terebélyesedtek, ami mellett helyi problémák is jelentkeztek mint például az év második felében a dublini új lakáspiacon. • A dublini használt lakások eladására szintén rossz hatással volt az átlagos 40%-os árcsökkenés egész 2008-ban ,mely még 2006-ban kezdődött.

7. ÍRORSZÁG • A mezőgazdasági szektor volt legkevésbé a pénzügyi krízis áldozata ,de természetesen itt is árcsökkenés volt tapasztalható. • Az egész ország területén minden tevékenységben és árban jelentős csökkenés történt. • A legnagyobb akadálya az árszintek újonnan felépülésének a vevők elképzelése egy nagyobb mérvű árcsökkenésében( a házak 7%-a 1 millió font feletti értékű és az egyensúly az első 125 ezer font feletti lakásoknál kezdődik a piacon az árak visszaestek a 2005-ös szintre és egyesek szerint az ezekkel való kereskedés sokkal drágábbnak tűnik.) • A kamatláb esés -, de 2008 év mutat + a pszichológiai tényezőkkel is növekvő munkanélküliség terén ,mely újabb piaci hatást fejt ki. • Szintén ezen okból kifolyólag az ingatlanárak 2008-ban jelentősebben estek mint 2007-ben, a használt piac szintén rossz eredményeket produkált, különösen a lakó ingatlanpiac területén mind a migrációs minta mind a munkanélküliség növekedésének különféle formái miatt. • Az ingatlanbérlet nagyobb elérhetősége szintén a lakóingatlanok bérleti piacán csökkent.

8. ÍRORSZÁG • A 2008 évi vizsgált időszak a dublini új városi lakóingatlan piac területén -15,1 %-os esést mutatott( a 2 hálószobás városi házak piacán) és -17,95-ot mutatott (a városi 2 hálószobás appartman lakások piacán). • Leinsterben az árak -15,2%-al csökkentek(a 2 szobás városi házak területén) és -18,4%-al csökkentek (a 2 hálószobás appartman lakások területén) és az új városi házak piacán -16,2%-os csökkenés és a használt városi lakások piacán -19,3%-os csökkenés történt A bérleti piac Dublin területén -7,8%-os csökkenést mutatott és a lakóingatlan piac bérleti területén pedig és Connaughtban -9,1%-os csökkenést mutatott a korábbiakban már emlitett ingatlanok nagyobb mérvű elérhetőségére tekintettel. • Az ír kereskedelmi ingatlanpiac szintén fájdalmasan nehéz helyzetben van,Irország elsőszámú bevásárló fő utcája a Grafton utca Dublinban a hozam virtuálisan megduplázodott 2,6-5,1%-ra és ténylegesen év során a felére csökkent

9. EGYESÜLT KIRÁLYSÁG • Az Egyesült Királyság mutatói nincsenek túl messze az ir mutatók mögött, a piac a hitelezési válság teljes hatását átérezte. • A piac jól viselkedett 2007-ben mikor a hitelezést csökkentették. • A bizalom csökkenése a piaci árak csökkenésében mutatkozott meg. • Átlagos mértéken számolva -15,9%-os csökkenésre került sor 2008 év végére,melynek három fő oka volt a • -hitel kondíciók, • -elvárások, • -háztartások befektetési lehetőségei. • A hitelezési területen megnyilvánuló feszességet egy gyengébb gazdaság és az ingatlanárak csökkenéséhez kapcsolódó várakozás követte. • Az Egyesült Királyság jelzálog hitelpiacát az Egyesült Államok jelzálog hitelpiacának összeomlása súlyosan érintette.

10. SPANYOLORSZÁG • 2008 novemberében a spanyol lakásügyi miniszter asszony Beatriz Corrdeor a tv-ben nyilatkozta, hogy az árak -15%-al csökkentek az utóbbi 12-14 hónapban. • A CEPI tagszövetsége is árcsökkenésről beszélt februárban, de -30%-kal csökkentek az árak a 2006 év áraihoz képest. • A CGCOAPI a házak piacán -40%-os és a lakások piacán -30%-os csökkenést mutat ki. • Kis pénz volt a körbeforgásban és limitált volt a hitelkeret a tranzakciók elmaradásával a jelzáloghitel-piac -60%-kal csökkent és a brókerek bevétele -50%-kal. • Bezárnak jelentős ingatlanközvetitő láncok például a Fincas Corral is. • Több mint 200 ingatlanirodáját zárja be,tulajdonképpen az eész spanyol és portugál láncot. • A bérleti piac jobban teljesített +3,4%-os bérleti díj emelkedés révén.

11. DÁNIA • Dánia • Dánia szintén mutat problémákat a lakáspiac területén. Ez az ország volt, ahol az árak erőteljesen nőttek és alkalma volt • 2008 augusztusában a Roskilde bank összeomlása révén a kereskedelmi ingatlanok piacán mutatkozott összeomlást megélni. • AZ IMF szerint a lakóingatlan piacon az árak -12%-kal csökkentek. • A Dán Külügyminisztérium szintén a lakóingatlan piac gyengeségére hivta fel a figyelmet és a pénzügyi válság dán gazdaságára gyakorolt hatásaira és arra, hogy a lakóingatlan piacon történő fejlesztések jelentik a legnagyobb pénzügyi kockázatot a dán piacon a következő években. • A hivatalos adatok országosan -4%os csökkenést prognosztizálnak az árak területén, de különféle területeken nagy szórással. • A bérleti piac kis emelkedést mutat +2,8%-os mértékben.

12. FRANCIAORSZÁG • Franciaország • 2007-ben a hivatalos adatok mutatták a piac lassulását. • 2008-ban pedig a hitelhez jutás nehézségei és magas kamatlábak okoztak problémát. • Ez természetesen az aktivitás csökkenése irányába vezetett. • AZ FNAIM(Francia Ingatlanszövetség) CEPI tag szerint a 2008-év 2 traumát is hozott, háztulajdonláshoz jutás könnyítése muttakozott az árakban, valamint a pénzügyi lehetőségek könnyitésében és az amerikai jelzálogpiaci válság a francia pénzügyi intézményeknek is likviditási gondokat jelentett. • Az év elején jelentkezett felváltva csökkenés és növekvés, de júliustól a havi index csökkenést mutatott, mely elég nagynak bizonyult ahhoz hogy lerontsa az év végi növekedés esélyeit.

13. FRANCIAORSZÁG • 2008 negyedik negyedévében-6,5%-kal csökkentek az árak és elérték éves szinten ---3,1%-os csökkenést. • A 2007-s év azonos időszakával összehasonlítva az árak csökkenése -9,9% volt. A végső adatsorok éves szinten -4,9%-os csökkenést mutattak a házingatlanok és-1,2 %-os csökkenést az apartmanok piacán. • A jelzálog kondíciók sokkal bonyolultabbak váltak és a vevők pedig a „várj és nézz körbe” stratégiát alkalmazzák. • Yves Boussard az FNAIM elnöke és 2008-ban az EPAG elnöke megjegyezte, hogy 2008-ban az ingatlanok értékesítése több időt vesz igénybe és bonyolult és általánosan elmondható, hogy a bizalom krízise jellemző a helyzetben . • Az értékesítések területén 15-20%-os csökkenésre került sor, természetesen Franciaország különböző területein más hatással így Párizs érdekes maradt továbbra is a vevők számára. • A bérleti piacon is aggodalom mutatkozott Franciaországban ,Paul Rolland CNAB elnök és 2006-2009 között a CEAB elnöke szerint a bérleti piac stabil volt 2008-ban, de azzal a tendenciával hogy az emberek nem mozogtak hacsak nem kell. • 2008 második felében a bérleti díjak elkezdtek csökkenni Franciaországban, a nagy városokban és ez egészen Párizsig terjedt. • Országos szinten nézve az éves adatsorokat a 2007-s évvel összehasonlítva kicsi volt az emelkedés +2,6%.

14. FRANCIAORSZÁG • Nem meglepő, hogy 2008-ban Franciaországban a kezelők és közvetítők üzletei csökkentek. • 2008 harmadik negyedévére 22%-kal csökkent a bevétel a 2007-s év azonos időszakához képest és természetesen mind a nagy és kis cégek is nehézségekbe kerültek. • Az eladások számának csökkenését a bérletek növekedése hozta egyensúlyba. • Az eladások területén 29%-os csökkenés míg a bérleti piacon 1,5%-os emelkedés jelentkezett. • A tranzakciók területén több idő szükséges a lebonyolításra és öt szakmai jelentés megállapításai szerint még több látogatás, illetve bemutatás szükséges mint 2007 hasonló időszakában szükséges volt a sikeres tranzakció lebonyolításához .

15. Összegzés • A kitörési irányoktekintetében csak egy jól átdolgozott és meggyúrt hitelezési rendszer és a friss tőke révén elérhető befektetési kedv hozhat lendületet a válságban. • Az összefogott cselekvések és munkák hozhatják meg a piac számára a kívánt biztonságot és munkahelyeket és természetesen le kell számolni a piac majd mindent megold helyettünk doktrínával. • Az európai gyakorlat és a közös minőség biztosítási rendszerből származó szinergikus előnyök tudnak kijelölni új utakat egy válság utáni helyzetben.

16. Köszönöm megtisztelő figyelmüket! • Dr Németh Miklós • Főtitkár • Tel:36-1212-93-99 • Fax:36-1212-93-99 • Mobil:36-30-2516-516